Prêt in fine : bien le comprendre pour savoir quand l’étudier ou l’écarter

Le Prêt In Fine : kezako ?

Lorsque vous contractez un prêt bancaire classique, dit amortissable, vous payez à chaque période, une échéance de remboursement qui comprend une fraction d’intérêts et une fraction du capital emprunté. Il existe plusieurs méthodes d’amortissement : linéaire, dit à capital constant, ou dégressif, où vous payez davantage d’intérêts au début de l’amortissement par le jeu de la constance de l’échéance. Ceci fait qu’au terme du plan d’amortissement, votre dernière échéance solde la dette contractée à l’origine du crédit.
Dans le mécanisme du prêt In Fine, vous n’amortissez aucune fraction du capital. Vous acquittez à chaque période définie le montant des intérêts. Et lors de la dernière période de paiement des intérêts, la banque vous réclame la totalité du montant du capital emprunté initialement, de sorte que le crédit soit remboursé intégralement.

Forcément, cela emporte de nombreuses conséquences spécifiques à ce montage.
Pour l’emprunteur, le coût total du crédit est plus élevé que dans un prêt amortissable, puisque le montant des intérêts est toujours calculé sur le capital restant dû. Or, comme on n’amortit pas de capital, les intérêts sont calculés toujours sur la base du montant initial emprunté.

Exemple :
Pour un prêt de 100 000 € sur 20 ans, échéance mensuelle au taux nominal de 3,50 % (on maintient le même taux dans les deux formules pour faciliter la comparaison, mais dans le cas d’un prêt In Fine, il n’est pas rare que le taux soit majoré par la banque)

• Prêt amortissable classique :

Echéance mensuelle de remboursement : 579,96 €, soit un coût total de crédit au bout des 20 ans de 39 190,33 €.

• Prêt In Fine :

Echéance mensuelle d’intérêts : 291,67 € (3 500 € / 12 mois), soit un coût total de crédit au bout des 20 ans de 70 000 €
Et ce calcul est donné sans tenir compte :
– D’un éventuel remboursement anticipé qui, rappelons-le, fait l’objet, sauf négociation, d’une indemnité de remboursement anticipé de 6 mois d’intérêts avec un plafond de 3 % du capital restant dû ;

– Du coût de l’assurance emprunteur, surtout si le contrat d’assurance prévoit une prime calculée sur le capital restant dû.
Par ailleurs, dans le cas des prêts In Fine, la banque peut se satisfaire de la seule garantie sur le bien immobilier objet du prêt, mais la plupart du temps, face à l’incertitude pesant sur la valeur de l’actif en garantie, de sa liquidité sur le marché au terme du crédit, elle demandera la mise en garantie d’un autre actif, cette fois-ci fi-
nancier. Ceci pour donner une alternative à l’emprunteur lors du remboursement final.

Dans quels cas le montage avec un prêt In Fine est-il à étudier ou à retenir ?

On peut ainsi s’interroger de la pertinence de l’usage d’un tel montage. En fait, il existe des situations où le recours au prêt In Fine est pertinent, ou offre en tout cas des avantages.

• Dans le cas d’investissements locatifs, le surcoût du crédit est moins gênant puisque les intérêts payés font partie des éléments pris en compte dans la déduction fiscale du revenu locatif encaissé.

Il faut bien évidemment être fiscalisé au réel, car dans le régime du microfoncier, l’abattement prévu prive de la déduction des frais.

• Dans le cas d’une situation matrimoniale très déséquilibrée, la mise en garantie d’un contrat d’assurance-vie, permettrait, par le jeu de la clause bénéficiaire affectée à la partie la moins nantie, de bénéficier du capital du contrat d’assurance pour assurer le paiement de sa part dans le crédit, et donc de recevoir le bien en prétendant à une quotité plus importante de l’actif immobilier que celle à laquelle elle aurait pu prétendre initialement. Ce type de montage doit se faire avec l’aide d’un notaire ou d’un professionnel du patrimoine.

On retiendra que quelles que soient les situations où le prêt in fine peut être examiné, on est très loin de la majorité des situations rencontrées pour des opérations d’accession à la propriété au titre de la résidence principale.

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