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Le prêt bancaire immobilier est un contrat d’adhésion dont les clauses essentielles ne font pas l’objet d’une négociation entre la banque et l’emprunteur. Alain Cohen-Boulakia, avocat honoraire, SVA Avocats, nous éclaire sur les mécanisme de portabilité et de transférabilité des prêts immobiliers.
En période d’augmentation des taux d’intérêts, de resserrement du crédit, on peut regretter que les acheteurs d’un bien immobilier n’aient pas davantage la possibilité d’avoir recours au mécanisme de portabilité et/ou de transférabilité des prêts immobiliers.
La portabilité d’un prêt consiste à obtenir d’une banque le maintien des conditions du prêt initial lors de l’achat d’un nouveau bien après la vente du précédent (ayant donné lieu à l’octroi du prêt). Peu de banques prévoient ce mécanisme contractuel qui nécessite bien évidemment que certaines conditions soient réunies : ainsi, par exemple, le bien nouvellement acquis doit être d’une valeur suffisante pour constituer une garantie acceptable au bénéfice du prêteur, tout particulièrement lorsqu’il s’agit de mettre en place un transfert de garantie réelle (hypothèque) ; l’emprunteur doit avoir exécuté le contrat de prêt sans qu’il ait été constaté, notamment, des défauts ou retards de paiement.
La transférabilité du prêt permet de mettre le solde d’un prêt à la charge de l’acquéreur d’un bien immobilier financé par ce prêt. Il s’agit en quelque sorte d’une cession de dette. Notons toutefois que l’acquéreur doit être finançable. La banque pourrait refuser une substitution d’emprunteur si l’acquéreur ne présente pas de garantie de solvabilité suffisante.
Il s’agit de deux mécanismes contractuels qui nécessitent un accord des parties au contrat de prêt, et en premier lieu des banques.
De nombreux acteurs de l’immobilier, dont la FNAIM, ont proposé, alors que l’on assistait à une montée des taux, qu’il soit imposé aux banques que les prêts comportent à l’avenir, systématiquement, une clause prévoyant la possibilité pour l’emprunteur de solliciter la transférabilité ou la portabilité d’un prêt, dans la limite de 10 années, sans modification du taux d’intérêt. Il est évident que les banques ont résisté… La proposition n’a pas été suivie d’effet.
Dans l’hypothèse où une intervention règlementaire aurait aujourd’hui pour effet de contraindre les banques à prévoir les deux options susvisées, il apparait qu’en cas de stabilisation des taux, le mécanisme contractuel présenterait un intérêt moindre. Encore que… En ce qui concerne la portabilité, sa mise en œuvre pourrait ne pas exiger un examen de la capacité d’emprunt de l’intéressé puisqu’il s’agit de poursuivre l’exécution d’un prêt consenti régulièrement en tenant compte des capacités d’emprunt du bénéficiaire de celui-ci au jour de sa souscription. Il pourrait en résulter une amélioration de la situation de l’acquéreur qui vient de vendre un bien immobilier. Quelques banques ont accepté d’introduire, dans certains cas, une clause de portabilité et il convient de saluer ce geste commercial.
Il s’agit là encore d’une mesure simple, qui permettrait de réduire, concrètement, le coût du crédit, dans sa configuration actuelle, et qui favoriserait la fluidité du marché, avec un impact immédiat. L’emprunt est un contrat et s’il apparait difficile d’imposer par la loi une portabilité des prêts actuellement amortis, des recommandations pourraient être adressées aux banques par les autorités compétentes afin que les demandes des emprunteurs ayant pour objet la portabilité soient accueillies avec bienveillance.
Pour ce qui est des prêts à venir, une intervention du législateur peut légitiment être attendue. Par ailleurs, sur un plan pratique, en ce qui concerne les agents immobiliers, il est recommandé de vérifier avec le vendeur, lors de la signature du mandat, dans le cas où le prêt immobilier relatif au bien vendu n’est pas totalement amorti, s’il est prévu une possible transférabilité de celui-ci, ce qui peut constituer un élément important pour faciliter la vente.
Face à une crise du logement sans précédent, à savoir, concomitamment une crise de l’offre de vente et de l’offre de location, toutes les mesures non coercitives et rapides à mettre en œuvre ne doivent-elles pas être prises dans l’urgence, quitte à ne pas plaire à tout le monde ?
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