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Charles Marinakis, président de Century 21 France, a présenté, ce lundi 8 janvier, dans le cadre d’une conférence de presse, son bilan du marché de l’immobilier ancien en 2023, ainsi que les perspectives d’évolution en 2023. Tour d’horizon des principaux enseignements à retenir.
Les certitudes ont parfois la vie dure… Alors qu’une grande partie de la profession immobilière s’attendait à ce que la chute des transactions entraîne une importante baisse des prix de l’immobilier, la réalité est pourtant toute autre. Un paradoxe difficilement explicable.
Pourtant le recul de l’activité est bien là comme le constate le bilan du marché immobilier 2023 réalisé par le réseau Century 21. Comme annoncé, les ventes dans l’immobilier ancien ont ainsi fortement ralenti en 2023, et si les Notaires tablent sur une baisse nationale du nombre de transactions de l’ordre de – 18 %, le réseau présidé par Charles Marinakis enregistre, quant à lui, un recul d’activité d’environ – 16 % sur l’année.
Les causes de ce ralentissement de marché ? La hausse continue et rapide des taux d’intérêt, passant de 2,62 % en janvier 2023 à 4,22 % en moyenne en novembre, conjuguée à un durcissement des conditions d’octroi du crédit et à une inflation qui ampute considérablement le reste à vivre des ménages. En conséquence, de nombreux candidats à l’acquisition immobilière ont renoncé à leurs projets cette année par manque de pouvoir d’achat.
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Et cette rareté des acquéreurs a mécaniquement rallongé la durée moyenne des transactions. Selon Century 21, les délais de vente se sont ainsi allongés de 8 jours pour les maisons et de 14 jours pour les appartements, portant ainsi respectivement les durées moyennes à 92 et 91 jours.
Si toutes les régions sont concernées par l’allongement des délais de vente, force est de constater que l’Île-de-France est la plus touchée. Par rapport à 2022, les propriétaires de maison ont ainsi vu s’allonger de 26 jours en moyenne les délais pour signer une transaction, et de 16 jours pour les vendeurs d’appartement. À Paris, la durée moyenne pour vendre un bien s’est même allongée de 16 jours, passant ainsi à 96 jours, alors qu’il fallait environ 45 jours en 2010 et 2011. A contrario, les vendeurs en Bourgogne Franche-Comté n’ont vu les délais de vente progresser que de 3 jours en moyenne pour les maisons, et de 6 jours pour les appartements.
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Il faut dire que les signaux tant attendus pour débloquer le marché immobilier peinent à émerger. Ainsi, selon l’étude de Century 21, le prix moyen au mètre carré ne baisse que trop peu sur le plan national : -1,7 % pour les maisons et -3,4 % pour les appartements. Si en contrepartie les acquéreurs renoncent à quelques mètres carrés, soit -1,3 mètre carré en moyenne sur un an, ce qui contribue à réduire le montant moyen d’une transaction de 4,2 % sur tous types de biens confondus, cette baisse n’est pas suffisamment significative pour permettre au marché de retrouver une réelle tonicité. Ainsi si l’on exclut la région parisienne, les prix immobiliers ne reculent que de -1 % dans le reste de la France, loin des 10 à 15 % de baisse nécessaires pour relancer le marché.
Il faut dire qu’entre 2015 et 2022, les prix n’ont cessé de croître en France : + 34 % pour les maisons, et + 26,6 % pour les appartements. Sur cette période, en moyenne, un bien immobilier a donc vu sa valeur augmenter de + 4 % par an ! Le recul actuel des prix est donc loin d’être à la hauteur et ne représente même pas une année de hausse… Sans compter que cette baisse n’est pas observée dans toutes les régions. « Si l’on doit retenir une chose de l’année 2023, c’est la régionalisation prononcée des marchés immobiliers, où tous les cas de figure coexistent », souligne Charles Marinakis.
Si en région parisienne, les prix au mètre carré reculent de – 5 % pour les maisons et de – 7,8 % pour les appartements pour se fixer respectivement à 3 656 euros et 4 445 euros le mètre carré en moyenne, la Charente-Maritime voit, de son côté, ses prix progresser de + 8,4 %. Le prix des maisons reste est, quant à lui, resté orienté à la hausse en Bourgogne-Franche-Comté, en Bretagne, en Normandie, en Provence-Alpes-Côte d’Azur, en Occitanie, en Nouvelle-Aquitaine, mais il a diminué en Auvergne-Rhône-Alpes, dans le Centre-Val de Loire, le Grand-Est ou les Hauts-de-France.
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L’apport personnel a continué d’augmenter en 2023 et atteint un niveau jamais égalé, la superficie des biens achetés ne peut quasiment plus se réduire au risque d’atteindre un seuil de viabilité qui rendrait l’acquisition inenvisageable pour le confort des occupants… « En réalité, si les taux se stabilisent comme cela semble se profiler, un seul et dernier levier peut permettre au marché immobilier de repartir : celui des prix. Ils doivent baisser davantage qu’ils ne l’ont fait en 2023 pour purger les excès de ces dernières années. Alors seulement, le marché immobilier pourrait retrouver des couleurs et permettre à nouveau aux Français de concrétiser leur rêve de propriétaires », conclut Charles Marinakis.
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