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Le bail commercial est un quasi-ovni dans la galaxie des contrats de location. Il y a de fréquentes méprises sur ce statut bien particulier réglementé par le Code de commerce, avec des dispositions impératives et d’autres supplétives de volonté. La loi PINEL de 2014 est venue aussi amender cette réglementation. Précisons quelques grands points avec Quentin Lagallarde.
Le bail commercial est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, certaines dispositions sont impératives et d’autres sont dérogatoires et donc soumises à la volonté, la négociation, des parties. La jurisprudence nombreuse vient en préciser aussi l’application.
Cet article traite des grandes généralités, mais il convient de se former sur le sujet pour en connaître davantage les subtilités.
Le bail commercial s’impose pour les locations à ceux qui sont commerçants, artisans ou industriels. Il s’impose aussi pour quelques cas prévus aux articles L145-1 et L145-2. Les professions libérales sont soumises au statut du bail professionnel mais peuvent néanmoins se soumettre volontairement au statut du bail commercial, si le bailleur en est d’accord bien entendu.
Peut-on tout faire dans un local commercial ? Au-delà des règles d’urbanisme et de la copropriété notamment, le bail peut être soit à destination large, en ce qu’il permet au preneur d’exercer toute activité à sa convenance, mais il peut aussi être restrictif à une ou des activités bien délimitées.
Le commerçant qui souhaiterait élargir son offre en dehors des activités prévues dans le bail devra bien vérifier s’il doit respecter les procédures de déspécialisation du bail.
La durée du bail est d’au moins 9 ans ; il peut être donné pour une durée supérieure avec parfois des conditions de formalisme ; aussi l’on peut parfois voir des baux d’une durée de 10, 12, voire bien plus ! Le bailleur ne peut résilier avant l’échéance (sauf exceptions), en versant au preneur une indemnité ; quant au preneur, il peut résilier lors de chaque échéance triennale, sauf le cas d’un bail dit « ferme » pour lequel il ne pourra résilier qu’à l’échéance.
Il est librement convenu entre les parties lors de la conclusion du bail avec parfois en sus un « pas de porte » qui est versé à titre de complément loyers ou d’indemnité au bailleur pour le transfert de la propriété du droit au bail au preneur.
Il peut évoluer par défaut lors des échéances triennales mais peut aussi, par convention, être indexé tous les ans. A noter que pour les baux conclus ou renouvelés depuis la loi PINEL, la révision triennale ne peut plus se calculer que selon les indices ILC ou ILAT.
En cas de renouvellement du bail, après l’échéance, le loyer du bail renouvelé devra correspondre à la valeur locative de marché dans la limite du plafond de la variation de l’indice depuis la conclusion du bail échu. Parfois, certaines conditions permettent de déplafonner, c’est-à-dire fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur de marché sans plafond ; cette évolution pouvant être immédiate ou progressive. Dans ce cas il convient de s’attacher les services d’un expert en évaluations immobilières en vérifiant que celui-ci respecte bien la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière en étant membre régulier d’une des associations y adhérant. Cet expert pourra procéder à l’étude des conditions du renouvellement et la valorisation du loyer, soit à la demande d’une des parties ou des deux. En cas de désaccord, le litige pourra aboutir entre les mains du Juge des Loyers Commerciaux.
Les baux conclus ou renouvelés depuis la loi PINEL ne peuvent plus imposer au preneur le paiement de certaines charges dont les grosses réparations de l’article 606 du Code Civil, ou encore le remboursement des frais de gestion du bailleur.
Mais le remboursement de la taxe foncière inhérente aux locaux loués peut encore être convenu.
Un grand point qui nécessite d’être précisé et sur lequel il faut tordre le coup à une idée reçue et trop souvent propagée : le bail commercial n’est pas un bail à tacite reconduction ! Une fois atteint l’échéance, il ne se renouvelle pas automatiquement sans que les parties n’aient un quelconque acte à réaliser. Bien au contraire, que ce soit avant l’échéance ou après, l’une ou l’autre des parties devra avoir un acte positif pour enclencher le renouvellement.
Concernant le preneur, il s’agit d’une « demande de renouvellement » et concernant le bailleur il s’agira d’un congé avec « offre de renouvellement. » Il ne peut être que trop recommandé d’y procéder par exploit de commissaire de justice plutôt que la lettre recommandée. Ce professionnel du droit sera à même de conseiller l’une ou l’autre des parties sur les conditions très spécifiques du renouvellement, et surtout en matière de délai.
A défaut de renouvellement, le bail prolonge ses effets indéfiniment avec possibilité pour l’une ou l’autre des parties de provoquer le renouvellement à tout moment, ou encore d’en initier la fin. Ainsi on peut voir des baux échus qui prolongent leurs effets depuis des décennies, mais c’est bien souvent un grand risque pour le preneur qui peut se voir proposer un renouvellement avec un loyer déplafonné pour ce motif !
Alors qu’il s’agit d’un acte simple côté preneur, avec la possibilité de donner congé lors d’une échéance triennale ou à l’échéance, concernant le bailleur, il devra généralement délivrer pour l’échéance ou lors de la prolongation d’effets un « congé avec offre d’indemnité d’éviction ». Il s’agit d’un acte patrimonialement très important puisque le Code de commerce impose au bailleur de délivrer une indemnité au preneur en compensation de la reprise du droit au bail qu’il avait concédé à ce dernier ; mais le montant de l’indemnité ne se limite pas à cette somme, de nombreux éléments la composent selon les cas (disparition ou déplacement du fonds de commerce). Comme ce montant peut être très élevé, il est aussi recommandé de recourir aux services d’un expert évaluateur.
Cet article vise à transmettre quelques généralités, mais nous attirons l’attention du lecteur sur le fait que ce statut comporte de nombreuses exceptions et particularités qu’il convient d’apprendre en formation. Les éditions Dalloz ou Francis Lefebvre ont aussi d’excellents ouvrages sur la matière.
Une dernière question peut être : est-ce difficile ? En se formant sur le sujet, en étant bien documenté et accompagné d’un logiciel de rédaction d’acte avec des clauses de qualité tel que MODELO, le professionnel de l’immobilier peut réaliser des baux de qualité !
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