« Exigibilité des loyers commerciaux pendant les périodes de confinement »

Publié le 17 juin 2022

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Lors du premier confinement les autorités ont interdit l’accueil du public dans les locaux commerciaux. Des commerçants locataires ont alors suspendu le paiement de leur loyer ouvrant des contentieux judiciaires sur lesquels la Cour de cassation statuera le 30 juin prochain. Le point avec Maurice Feferman, Directeur juridique immobilier de Swisslife Asset Managers France.

Dès le début de la pandémie liée à la covid-19, des locataires commerçants ont fait valoir qu’ils n’étaient pas tenus au paiement de leurs loyers pendant la période de fermeture administrative de leurs locaux en plaidant la force majeure, et/ou l’exception d’inexécution, et/ou l’imprévision, et/ou la destruction partielle de la chose louée.

Si une grande majorité des différends ont fait l’objet de règlements amiables, souvent sous forme de reports ou de franchises de loyers, quelques contentieux judiciaires perdurent.

A la suite de ses audiences des 14 et 15 juin 2022, la Cour de cassation a précisé, à l’occasion d’un communiqué de presse du 16 juin, qu’une trentaine de pourvois étaient soumis à la troisième chambre civile, spécialisée en matière immobilière.

Il est important de noter que la Cour de cassation a indiqué que trois arrêts relatifs à l’exigibilité des loyers commerciaux pendant les périodes de confinement seront rendus le 30 juin prochain.

Ces décisions sont très attendues, car à ce jour, force est de constater que les arrêts rendus par les différentes cours d’appel sur la question de l’exigibilité des loyers sont pour le moins contrastés et qu’il est difficile de dégager de quelconques lignes directrices.

La Cour de cassation devrait répondre, vraisemblablement par des arrêts de principe, aux questions qui sont posées depuis mars 2020 et plus particulièrement si l’interdiction de recevoir du public constitue :

Un cas de force majeure invocable par le locataire.
Un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant que le locataire se prévale du mécanisme de l’exception d’inexécution.
Une perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du Code civil, permettant au locataire de solliciter une réduction du montant des loyers dus.

S’agissant des arguments avancés, sans exhaustivité, il est souvent objecté par les bailleurs et leurs conseils, le fait :

Que le débiteur d’une obligation de paiement d’une somme d’argent ne peut pas s’exonérer de cette obligation en invoquant la force majeure puisque le règlement du loyer n’est pas une obligation impossible (cf. cass. com., 16 sept. 2014, n° 13-20306).
Que l’exception d’inexécution ne peut jouer, car l’impossibilité d’exploitation décidée unilatéralement par les autorités publiques n’est pas imputable au bailleur (cf. cass. 3e civ. 22 mars 2018, pourvoi n° 17-17194).
Et que l’article 1722 du Code civil qui prévoit la destruction en totalité ou partiellement de la chose louée pendant la durée du bail, sans préjudice des dérogations contractuelles, est ici inapplicable, car le locataire était toujours en possession des lieux.

Si la Cour suprême rejette l’ensemble des prétentions des preneurs, cela devrait mettre un terme à ce long suspens. A défaut, cela fera surement naitre des demandes de remboursement de locataires qui estiment avoir payé indument.

Il ne fait aucun doute que les décisions attendues auront des impacts majeurs qui dépassent de loin la communauté des juristes.A suivre.