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La nouvelle ère de l’immobilier éco-responsable renforce la responsabilité et le devoir de conseil des professionnels.
Depuis sa promulgation le 22 août 2021, la loi Climat et Résilience ne cesse de faire parler d’elle. Prometteuse pour accélérer la transition écologique dans tous les domaines de notre quotidien, elle affiche clairement son ambition de lutter contre les logements mal isolés les plus consommateurs d’énergie. Elle s’est d’ailleurs dotée d’un arsenal de sanctions en la matière, qui entreront en vigueur selon un calendrier progressif de 2022 à 2034 : interdiction progressive de mettre les biens énergivores en location, d’augmenter ou d’indexer leurs loyers, recours contre les bailleurs en cas de non-respect du nouveau critère de décence, contrainte des propriétaires à effectuer les travaux nécessaires, dommages et intérêts en faveur des locataires… Bref, la guerre est déclarée aux passoires énergétiques. Place désormais à l’accélération des rénovations énergétiques avec en point de mire, la neutralité carbone.
Avec plus de 300 articles, cette nouvelle loi impacte tous les métiers de l’immobilier. Pour les professionnels du secteur, la première conséquence directe est très certainement l’obligation accrue d’informer plus précisément les acquéreurs et locataires des caractéristiques énergétiques de leur bien. Depuis le 1er janvier 2022, ce devoir d’information renforcé doit notamment se concrétiser dans les annonces immobilières de vente ou de location, devant mentionner le classement des logements au regard de leur performance énergétique, mais aussi leur classement au regard des émissions de gaz à effet de serre. Ces dépenses d’énergie doivent également figurer dans les compromis de vente et les contrats de location rédigés.
L’objectif ? Uniformiser les pratiques de la profession qui va devoir s’approprier tous ces changements et systématiser l’affichage de ces informations.
Frappé en plein cœur dans son devoir d’information et de conseil, le professionnel – qu’il soit spécialisé en location ou en transaction – va ainsi devoir redoubler de vigilance. En effet, il semble insuffisant de s’en tenir à de simples obligations de mentions.
Pour bien comprendre l’enjeu, rappelons qu’initialement le devoir d’information et de conseil vise à compenser une inégalité de savoir entre le professionnel spécialiste de son domaine et le client. De ce fait, il importe de considérer avec la plus grande vigilance l’information qui est fournie aux clients sur les tenants et les aboutissants des biens qu’ils projettent d’acheter ou de louer. L’inobservation de cette obligation d’information constitue une réelle défaillance et engage indubitablement la responsabilité du professionnel. Si la jurisprudence a pu admettre largement que la présomption de connaissance ne peut s’étendre à tous et à tout, elle est désormais plus sévère sur le sujet. Qui plus est, au regard de la tendance actuelle, il y a tout à parier qu’elle ne fera preuve d’aucune clémence avec le professionnel méconnaissant les incidences de la loi Climat. On est en effet en droit d’attendre de lui qu’il soit en mesure de transmettre une information claire et suffisante aux clients, de la préciser, voire de la corriger et de l’actualiser au besoin.
L’obligation de conseil, plus lourde, ajoute à cette responsabilité du professionnel qui est tenu de mettre en adéquation le bien proposé et les besoins du client, ou l’utilisation qu’il envisage d’en faire. Il est également tenu de conseiller ses clients sur l’opportunité même des décisions à prendre. Et c’est bien là que le bât blesse, puisque l’obligation de conseil intègre implicitement un devoir de déconseil face à une mauvaise opération, ou du moins de mise en garde contre un risque éventuellement encouru .
On l’aura compris, le professionnel doit être extrêmement vigilant quant à l’information et à l’orientation qu’il est susceptible de donner à son client sur la vente, l’acquisition et la mise en location d’un logement énergivore. Il lui faudra désormais considérer l’impact de la consommation énergétique sur la valeur du bien en raison des travaux qui doivent y être réalisés et le coût à considérer. En d’autres termes, il devra s’attacher à la « valeur verte » des biens immobiliers, d’autant que celle-ci pourra avoir un impact non négligeable sur l’enveloppe financière finale et par conséquent sur le crédit immobilier envisagé.
Mais alors, comment orienter son client ? L’orienter vers un prix de rénovation moyen au mètre carré ou plutôt vers une enveloppe de travaux estimative ? La solution se trouve peutêtre dans l’audit énergétique qui sera imposé dès septembre 2022 avant la vente des logements dont l’étiquette DPE est de classe F ou G. Complémentaire au DPE faisant état des défaillances énergétiques d’un logement, cet audit apportera non pas de simples recommandations, mais des propositions de travaux concrètes en vue de réduire la consommation d’énergie du bâtiment. Les solutions de rénovation proposées pourront concerner la structure du bâtiment, son isolation thermique, les équipements de chauffage, de ventilation, d’éclairage ou de production d’eau chaude sanitaire.
L’estimation de leurs coûts devra être précisée, tout comme leur impact théorique en termes d’économie d’énergie. pour cela, encore fautil s’assurer de la qualité de réalisation de cet audit ; le ministère du Logement promet de travailler à l’harmonisation des méthodes et des contenus demandés. C’est peut-être là la clé garantissant la responsabilité du professionnel.
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