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Le réseau Laforêt avait vu juste dans son bilan prévisionnel paru en octobre dernier. Avec une hausse de 3,6 % de transactions par rapport à 2019, ce dernier signe une nouvelle année record en 2021. Le point sur le bilan de l’année et les perspectives pour 2022.
Si les très bons résultats du second semestre 2020 laissaient espérer une année 2021 plus sereine, personne ne s’attendait en revanche à un tel volume de transactions, qui signe une nouvelle année record ! Avec une augmentation de 20 % par rapport à une année 2020 affectée par les confinements et la crise sanitaire et même à + 3,6 % par rapport à 2019, pourtant la meilleure année de tous les temps dans l’immobilier ancien, le réseau Laforêt a conclu l’année 2021 sur une croissance record du volume de ses transactions. Le marché immobilier apparaît ainsi préservé de la crise, dans un contexte de reprise économique, avec un chômage et des taux d’intérêt au plus bas qui se stabilisent autour de 1 %.
La demande continue d’accélérer pour atteindre + 18 % au niveau national par rapport à 2020, année qui était certes entachée par les confinements, mais déjà extrêmement dynamique. La crise sanitaire bouleverse toujours le marché immobilier au profit d’un intérêt pour les maisons qui enregistrent une hausse de 19 % sur ce type de bien en 2021 contre « seulement » + 9 % pour les appartements. De même, les villes moyennes sont à l’évidence les grandes gagnantes de cette année 2021 sur le plan de la demande, avec là aussi + 19 %.
Les habitants des grandes agglomérations ont, quant à eux, mal vécu les confinements successifs et aspirent désormais à plus d’espace et de qualité de vie. A noter tout de même, qu’après une année 2020 particulièrement morose, Paris retrouve une certaine vitalité avec une hausse de 18 % des demandes. Quant à l’Île-de-France qui enregistre une hausse de 14 % de la demande, elle confirme, cette année encore, son rôle de marché de report pour les Parisiens en quête d’espace.
Après 4 années historiques en volumes de transactions, l’offre affiche un nouveau recul de 15 % par rapport à 2020. Si tous les types de biens sont concernés par cette pénurie, ce sont les maisons qui sont les plus impactées, avec une diminution de 16 % des mises en vente contre – 4 % pour les appartements. En Île-de-France, deux tendances se démarquent : d’un côté un stock d’appartements qui se reconstitue progressivement, et de l’autre une offre de maisons qui recule fortement, conduisant à un juste équilibre, soit – 1 % de variation du niveau de l’offre par rapport à 2020. Si le marché parisien s’est détendu tout au long de l’année, en région, les stocks n’ont jamais été aussi bas avec une baisse des mises en vente de – 23 %.
Dans ce marché dynamique, les prix restent orientés à la hausse avec + 6,1 % au niveau national, soit 3 394 €/m2. En région, cette croissance atteint même + 8,2 %, avec 2 430 €/m2. Si la capitale enregistre un léger recul de – 1,4 % et reste au niveau d’avant-crise avec 10 376 €/m2, les prix de certaines villes explosent, à l’instar de la Rochelle qui enregistre une hausse de 9 % sur le prix du m2, ou encore Orléans avec + 7 %. La Bretagne et la Normandie sont également très prisées depuis 18 mois, enregistrant des progressions de prix dans l’immobilier ancien significatives, comme au Havre avec + 8 % ou à Brest, + 9 %. Dans les grandes métropoles, comme Bordeaux et Lyon, la hausse reste contenue sous la barre des 2 %, à l’exception de Marseille qui a vu le prix de son m2 augmenter de 7 % en 2021.
Autre fait marquant de ce bilan 2021 : la réduction de 2 semaines par rapport à 2020 des délais de vente au niveau national qui passent désormais sous la barre des 80 jours. À titre de comparaison, il fallait compter 97 jours en moyenne en 2019 pour signer une transaction en dehors de Paris ou de l’Île-de-France. A contrario, les délais de vente à Paris se stabilisent à 77 jours, alors qu’ils n’étaient que de 58 jours en 2019.
Si les prochaines élections présidentielles devraient avoir peu d’impact sur l’évolution du marché, l’inflation du coût de la vie en général, et de l’énergie en particulier, et une hausse possible des taux d’intérêt, pourraient avoir des conséquences sur le nombre de ménages éligibles à l’achat et sur les enveloppes de financement allouées par les banques. Un tel scénario servirait en revanche les prix des biens, qui pourraient atterrir, voire régresser, permettant à de nouveaux acquéreurs de venir ou de revenir sur le marché.
Autres menaces identifiées, celle que fait peser la loi Climat et Résilience sur le parc immobilier existant, la probable hausse de la taxe foncière ou la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires, l’absence d’une vision de l’aménagement et du développement des territoires ou encore l’obligation pour les banques de ne pas dépasser 35 % d’endettement et 25 ans de durée d’emprunt.
Face à ces contraintes, 2022 laisse néanmoins apparaître de véritables opportunités pour le marché immobilier ancien. La généralisation du télétravail, l’offre limitée d’immobilier neuf, ou encore la croissance économique devraient ainsi stimuler l’achat ou l’investissement immobilier. Pour Lafôret, le marché devrait donc poursuivre sur un rythme soutenu en 2022.
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