« Diviser pour mieux … construire ! », Vincent Le Grand – Universitaire et consultant en droit de l’urbanisme

En quelques années, la lutte contre l’artificialisation des sols est devenue une priorité nationale. Si cet objectif principalement poursuivi par l’État ne s’est pas trouvé nécessairement concrétisé dans les faits sur l’ensemble du territoire, il contribuera d’ici peu à une diminution  très sévère du nombre de terrains à bâtir en France. Faute de les trouver dans le modèle classique du lotissement périurbain développé en extension de la ville sur la campagne, il conviendra de les chercher ailleurs, notamment dans le cadre de la division d’espaces déjà  construits.

Dès lors qu’il présente une superficie suffisante, un terrain bâti constitue en effet un véritable gisement foncier. La division profite d’abord  au particulier. Nombreux sont les propriétaires à considérer l’intérêt d’une « division parcellaire » permettant de détacher un lot à bâtir de  leur jardin. Le vendeur d’un terrain construit peut de la même manière empocher une plus-value conséquente en cédant, d’une part,  un lot à bâtir et, d’autre part, le reliquat bâti. La densification des quartiers pavillonnaires s’avère ainsi une solution de plus en plus  explorée.

La division profite ensuite à la collectivité. Elle est du reste fortement encouragée par les pouvoirs publics. La démarche « Bimby » (Build In My Backyard) tend de la sorte à montrer tout l’intérêt de réduire la taille de son jardin pour construire une seconde maison. Mais pour  que le détachement d’un lot à bâtir soit réalisé dans les règles, mieux vaut savoir à quel régime il se trouve soumis et considérer les  formalités préalables à accomplir.

Régime du lotissement

La division d’une parcelle accueillant (ou non) une construction est constitutive d’un lotissement dès l’instant où elle est réalisée dans le  but de bâtir le (ou les) lot(s) à détacher. En vertu de l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme, constitue un lotissement « la division en  propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots  destinés à être bâtis ». Trois critères doivent donc être réunis pour qu’un détachement de terrain puisse être qualifié de «lotissement».

– Le lotissement est conditionné par l’existence d’une division foncière. Ne peuvent en conséquence être regardées comme des  lotissements des opérations ne comportant pas de division du sol. Un propriétaire peut ainsi réaliser un second bâtiment d’habitation sur  un terrain déjà bâti sans qu’il y ait lotissement s’il reste propriétaire de l’ensemble ou s’il divise le terrain après que la seconde  construction ait été réalisée. Dans ce dernier cas, la division n’aura plus pour objet de bâtir puisque la construction sera achevée à la date  où elle interviendra.

– La division doit être une division en propriété ou en jouissance. La division en propriété est la plus répandue et se trouve réalisée  lorsqu’il est constaté un changement de propriétaire. Les motifs de la mutation sont indifférents : ventes, donations, partages  successoraux… La division en jouissance est à la fois plus rare et plus difficile à cerner. Il n’y a pas de changement de propriétaire comme  dans le cas de la division en propriété, mais le lot est loué dans le cadre d’un bail conférant au preneur des droits réels sur le terrain issu de  la division. Ainsi en est-il d’un bail emphytéotique administratif, d’une autorisation d’occupation temporaire sur une partie du domaine public ou encore d’un bail à construction.

– La division doit avoir pour objet de bâtir. C’est là le critère essentiel. L’intention de construire s’apprécie en principe à la date de la  division, autrement dit lors de la signature chez le notaire. Cette intention, dont il faut prouver l’existence, est en principe celle de  l’acquéreur du lot. Avant d’authentifier la division, le notaire doit donc s’enquérir de l’intention des parties. Le plus souvent, l’intention  de bâtir se trouvera formulée explicitement dans l’acte de détachement du terrain en cause ou dans les avant contrats (promesse unilatérale de vente ou compromis). L’acquéreur du lot exigera fréquemment l’inscription d’une clause suspensive d’obtention d’un certificat   d’urbanisme opérationnel ou d’un permis de construire purgé des recours et retrait. L’intention de bâtir peut également se manifester de façon implicite. Elle peut être révélée par le prix d’achat ou bien encore par le régime fiscal auquel se trouve soumise l’opération. Mais cet  élément n’est pas toujours déterminant.

Les formalités à accomplir

Tous les lotissements sont soumis à formalités. Le principe ne souffre d’aucune exception. De fait, les lotissements qui ne sont pas  soumis à la délivrance d’un permis d’aménager doivent systématiquement faire l’objet d’une déclaration préalable de division (art.  L.442-3 du Code de l’urbanisme). Le permis d’aménager est évidemment la formalité la plus lourde : sa demande est instruite dans un  délai de trois mois, tandis qu’une déclaration préalable s’instruit en seulement un mois (art. R.423-23 du Code de l’urbanisme).

La  localisation du lotissement peut justifier que le permis d’aménager soit exigé. Tel est le cas lorsque le terrain à diviser se situe dans  le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans un site classé ou en instance de classement, ou encore dans les abords d’un  monument historique classé ou inscrit. Le fait que le lotissement ne procède qu’au détachement d’un seul lot à bâtir ne le fait pas  échapper à l’exigence d’un permis d’aménager dès lors qu’il est situé dans l’un de ces secteurs.

En dehors de ces secteurs, le lotissement ne supposera l’obtention d’un permis d’aménager que s’il fait naître au moins deux lots à bâtir  et que sont prévus des voies, des espaces ou des équipements communs à ceux-ci. Dans les autres cas, une déclaration préalable de  division suffira.

L’accomplissement de la formalité relative au lotissement, qu’il s’agisse du permis d’aménager ou de la déclaration préalable de division, est à réaliser par le propriétaire initial avant le détachement. Le nouveau propriétaire du lot détaché assumera quant à lui la  formalité relative à la construction à réaliser sur celui-ci (permis de construire ou permis de construire individuel). Le Code de  l’urbanisme offre toutefois quelques moyens de fusionner les formalités relatives à la division et à la construction. La division primaire  (art. 442-1), le permis de construire groupé (art. R.431-24) et le permis de construire valant déclaration préalable de division (art.  .442-2) en constituent des illustrations. Il convient cependant de bien maîtriser leurs conditions d’application pour savoir y recourir régulièrement.

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