« Réforme du DPE : ce qui change au 1er Juillet », Caroline THEUIL juriste-rédacteur, expert immobilier

Bien qu’il n’ait pas pour vocation de calculer de manière précise les consommations du futur occupant, le DPE apporte néanmoins une information à l’acquéreur ou au locataire sur la performance énergétique d’un bien en lui  attribuant une étiquette énergie et une étiquette climat. Concrètement, les biens sont classifiés en fonction de valeurs de référence. Une étiquette énergie est ainsi attribuée au bien en fonction de sa consommation énergétique annuelle. Elle oscille entre A (51 kWh/m²) et G (> 450 kWh/m2). Une étiquette climat reflète, quant à elle, l’impact de cette consommation annuelle sur l’émission de gaz à effet de serre. Elle oscille entre A (6 kg/m² de CO2) et G (680 kg/m²).

Mais le DPE peut aujourd’hui n’attribuer aucune étiquette au bien en raison notamment de données inexploitables par le diagnostiqueur : le DPE est alors qualifi é de « vierge » ou de « blanc ».

Un DPE plus fiable au 1er Juillet

Jusque-là, le DPE comprenait notamment :

• les caractéristiques pertinentes des bâtis et un descriptif de leurs équipements de chauffage, de production  d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation…
• l’indication, pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée  selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces  consommations ;
• l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée  ou estimée ;
• une information sur les énergies d’origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et  utilisées dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause.

À compter du 1er juillet 2021, la réforme vient en outre :

• affiner le classement du bâti en application d’une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée et de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre, prenant désormais en compte la zone climatique et l’altitude ;
• renforcer les recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité  d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée du bâtiment ou  de la partie de bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
• ajouter des éléments d’appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

Une méthodologie stricte

Pour comprendre notamment la problématique du DPE dit vierge, il importe de s’intéresser à la méthodologie utilisée pour établir ce type de diagnostic. Le diagnostiqueur a en effet l’obligation de recourir à deux méthodes  définies et applicables en fonction de l’année d’obtention du permis de construire du bien. Les constructions  réalisées après le 1er janvier 1948 font ainsi intervenir la méthode dite « 3CL » (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements) qui utilise un logiciel d’évaluation thermique. Les constructions réalisées avant  1948 exigent, quant à elles, l’exploitation des factures de consommation des trois dernières années. Et c’est bien là  la difficulté de la méthode, car ces factures peuvent se révéler inexploitables voire inexistantes. Avec la réforme  induite par la loi Élan du 23 novembre 2018 et les deux décrets du 17 décembre 2020, le législateur, conscient des limites de la méthode par facturation, la fait disparaître au profit d’une nouvelle méthode définie par l’arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l’établissant. (https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043353381)

Durée de validité

La durée de validité du DPE est fixée à dix ans (article R.134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation).  Toutefois, avec la réforme du DPE qui vient en modifier les règles, les diagnostics réalisés selon l’ancien dispositif doivent être actualisés, même si leur durée de validité n’est pas parvenue à son terme. Le décret 2020-1610 du 17  décembre 2020 vient ainsi aménager une durée dérogatoire pour les DPE effectués entre le 1er janvier 2013 et le  1er juillet 2021. Ainsi ceux effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 restent valides jusqu’au 31  décembre 2022 et ceux faits entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Un diagnostic obligatoire

Les articles L.134-3 et suivants du CCH mettent à la charge du propriétaire vendeur ou bailleur, depuis le décret du 14 septembre 2006, l’obligation de réaliser un DPE de vente ou en cas de location d’un bien. Ce diagnostic affiche  d’ailleurs la particularité d’être présenté dès le début de la procédure de vente ou de location. En effet, depuis le 1er  janvier 2011, le DPE doit obligatoirement apparaître dans les annonces immobilières établies par les  professionnels, et ceci de manière lisible (5 % minimum de la surface du support en vitrine et au moins 180 x180  pixels sur support Internet).

À compter du 1er juillet 2021, les annonces immobilières devront désormais contenir le classement énergétique et  climatique du bien, et à partir du 1er janvier 2022, elles devront indiquer le montant des dépenses théoriques  annuelles de l’ensemble des usages énergétiques.

Rappelons à juste titre qu’en cas de non-réalisation de ce DPE,  des « sanctions » s’imposent de manière indirecte au moment de la promesse de vente et/ ou de l’acte authentique. En effet, sa non-réalisation vient impacter  l’obligation de purge du délai de rétractation tel que prévu à l’article L.271-1 du CCH. La non-présentation du DPE  vient en effet repousser la purge de ce délai au lendemain de la communication dudit document. En matière de  location, aucune sanction n’est observée malgré son obligation.

À savoir : la régularité du DPE peut être vérifiée sur le site de l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise  de l’énergie ; www.observatoire-dpe.fr).

Un caractère opposable

L’article 179 de la loi Élan est venu attribuer au DPE un caractère opposable, c’est-à-dire contestable. Ainsi, le  DPE, qui avait jusque-là une valeur purement informative, vient, à compter du 1er juillet 2021, engager la  responsabilité du diagnostiqueur si celui-ci a effectivement réalisé un « mauvais étiquetage » énergétique, et ouvre  droit à indemnisation du préjudice.

Bien plus qu’un diagnostic

La particularité du diagnostic de performance énergétique est encore d’être accompagnée de recommandations.  Ces recommandations, bien qu’elles n’aient qu’une valeur informative, ont pour but de permettre l’amélioration des performances des bâtis et propulse ainsi le DPE au coeur de la politique de rénovation des logements, politique  qui interdira notamment, d’ici à 2028, la location des « passoires thermiques » (classes F et G).  D’ailleurs, bien avant 2028, le DPE devrait conduire, en application de la loi du 8 novembre 2019 relative à  l’énergie et au climat, et à compter du 1er janvier 2022, à un audit énergétique pour les bâtiments étiquetés F et G. Gardons enfin à l’esprit que les DPE sont systématiquement transmis à l’Ademe à des fins d’information, de contrôle, d’études statistiques, d’évaluation, d’amélioration méthodologique, de mise en oeuvre et de suivi des  politiques publiques touchant à la construction, aux bâtiments, aux logements, aux consommations énergétiques  et aux performances environnementales.

Autant dire qu’un soin particulier est accordé au DPE pour lui permettre de s’imposer comme un véritable outil au  service de la politique énergétique française.

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