Une nouvelle ère s’ouvre pour le marché immobilier

Publié le 01 octobre 2020

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Selon le dernier baromètre des prix de l’immobilier publié par MeilleursAgents, le marché immobilier est entré dans une nouvelle ère. Explications.

Traditionnellement plus calme sur le plan des transactions, le mois de septembre a, sans surprise, vu le marché marquer le pas en termes de prix. Au ralentissement saisonnier habituel est néanmoins venu se greffer le contexte sanitaire et économique actuel particulièrement trouble.

Ainsi, malgré une légère hausse des prix en France (+0,2%), les dix plus grandes villes de France poursuivent leur phase de stabilisation (-0,1%). Ces chiffres attestent bien d’un nouveau cycle pour le marché immobilier tel que Meilleurs Agents l’annonçait le mois dernier. En effet, le marché rentre dans une phase de rééquilibrage, sans pour autant parler d’effondrement des prix !

Ainsi, six des principales métropoles de l’Hexagone basculent en effet dans le rouge (-0,2% à Lyon, -0,3% à Toulouse, -0,4% à Lille, -0,5% à Nice). Mais pour autant pas de quoi s’alarmer.

Motif ? Ce recul, non seulement modéré et accentué par le phénomène de saisonnalité, touche principalement des communes dont le manque de dynamisme était déjà visible depuis plusieurs mois. A l’image de Bordeaux (-0,6%) plombé par une érosion lente de la demande et de Montpellier (-0,6%) où le taux de chômage est nettement supérieur à la moyenne nationale.

A l’inverse, gare à ne pas se réjouir trop vite de la bonne tenue de Nantes, Strasbourg et Rennes dont les prix font pour le moment mieux que résister (+0,5%) grâce notamment à la bonne santé de l’emploi avant la crise et à une démographie au beau fixe. Si ces agglomérations tirent certes encore aujourd’hui leur épingle du jeu, rien parmi les indicateurs avancés de Meilleurs Agents ne laisse à penser qu’elles pourront échapper à terme à cette phase d’atterrissage des prix de l’ordre de -1% au national que Meilleurs Agents projette d’ici septembre 2021.

Des acheteurs plus discrets

La demande, qui portait jusque-là le marché, commence en effet à baisser dans tout l’Hexagone augurant de fait d’un rééquilibrage des échanges dans les mois à venir. Alors que la sortie du confinement avait vu un retour en masse des acheteurs sur le marché pressés de mener à bien leur projet immobilier, la fièvre acheteuse du printemps et de l’été apparaît bel et bien terminée.

Quatre mois après le déconfinement et tandis qu’une deuxième vague de l’épidémie de coronavirus semble s’amorcer, les particuliers ont en effet de plus en plus de mal à se projeter dans l’avenir. La multiplication des annonces de plans sociaux (Bridgestone, Renault, Auchan, Airbus, Nokia…), la hausse du chômage avec la destruction d’emploi due à la pandémie et l’incertitude quant aux conditions du chômage partiel de longue durée poussent d’ores et déjà une majorité des candidats à la propriété à repousser leur entrée sur le marché. D’après les indicateurs avancés de Meilleurs Agents, la tension immobilière entre acquéreurs et vendeurs se relâche sur tout le territoire. A Rennes et Toulouse, par exemple, on ne compte respectivement plus que 3% et 12% d’acheteurs de plus que de vendeurs contre 27% et 23% en février dernier. Quant à Lyon, où la demande s’était déjà contractée fortement à cause d’un pouvoir d’achat immobilier parmi les plus bas de France après Paris, cette proportion est désormais tombée à 5%.

Seule exception à cette morosité actuelle, Lille affiche toujours un ratio de l’ordre de 12 acheteurs pour 10 vendeurs. La raison ? Avec ses loyers élevés, la Capital des Flandres est l’une des dix plus grandes villes de France où, à mensualités égales, on perd le moins de mètres carrés en basculant de la location à l’achat (2 m2).

Paris plafonne à 10 500 € du m2

Considéré depuis toujours comme un marché à part, Paris n’est pas épargné par ce changement d’ère immobilière. Alors qu’en janvier, tous les signaux donnaient à croire que la capitale dépasserait le seuil des 11 000 € du mètre carré au plus tard à la fin de l’année, cette perspective semble s’éloigner. Touchée, comme les autres grandes métropoles françaises, par la crise du coronavirus et les conséquences économiques qui y sont liées, la Ville Lumière enregistre en effet une véritable chute de la demande. A cet égard, l’Indicateur de Tension Immobilière (ITI) de Meilleurs Agents est sans appel : il ne reste aujourd’hui plus que 6% d’acheteurs de plus que de vendeurs dans la commune. Du jamais vu depuis des années !

Corollaire de cet état de fait, si les prix se maintiennent à des niveaux malgré tout exceptionnels (10 540 €/m2), ils ont légèrement fléchi depuis notre dernier baromètre (-0,5%). Ce tassement doit cependant être regardé avec prudence car il ne touche pas tous les types de biens de la même manière. A la différence des petites surfaces dont les tarifs n’ont quasiment pas bougé au cours du mois écoulé (-0,1%), les grandes surfaces, elles, ont vu leur prix reculer de 0,9%. Une baisse notable qui s’explique par la conjonction de deux facteurs. D’abord, le mois de septembre est la période de l’année où ces biens sont moins recherchés par les familles. Mais cette année, cet effet est d’autant plus accentué par la situation économique et sanitaire. Pour autant, de telles contre-performances ne devraient pas s’enchaîner dans les mois à venir, avec le retour saisonnier des familles sur le marché.

Villes moyennes : Où l’immobilier va résister ?

Séduits par le télétravail qu’ils ont découvert durant le confinement, près d’un quart des actifs des grandes agglomérations souhaiteraient déménager pour s’installer dans des villes moyennes d’après le baromètre 2020 des Villes de France. Soit, environ 400 000 personnes. A l’heure où le gouvernement veut faire de ces communes « la figure de proue » du plan de relance, Angers (2 456 €/m2), Reims (2 255 €/m2) et Clermont-Ferrand (1 896 €/m2) sont pour Meilleurs Agents, les 3 villes de taille moyenne qui ont le plus fort potentiel de résilience du marché immobilier.

Ces trois villes à taille humaine cumulent en effet de nombreux atouts. A commencer par Angers qui connaît une forte progression des prix (7,7% en un an) et même après le confinement (2,5%). Le pouvoir d’achat immobilier y est bon (69 m2) et les prix de l’immobilier sont quatre fois moins chers que ceux dans la Capitale qui n’est qu’à 1h45 en train.

Ainsi, la demande est toujours soutenue (mieux que 10 des 11 plus grandes villes) et présage une bonne dynamique pour les mois à venir.

Marché de report attrayant, Reims situé à 45 min en TGV de Paris a de nombreux avantages pour séduire les parisiens en mal d’espaces et de verdures. En effet, la durée d’amortissement d’un bien est de 3 ans et 5 mois contre près de 7 ans dans la Capitale avec des prix de l’immobilier près de 5 fois moins chers que ceux de la Ville Lumière.

Enfin, Clermont-Ferrand bénéficie d’un très bon pouvoir d’achat immobilier (86m2) et d’une durée d’amortissement très courte (moins de 3 ans). Les prix sont d’ailleurs orientés à la hausse (+6,5% en un an). Porté par un taux de chômage (6,6% en T1 2020) équivalent aux grandes villes les plus dynamiques (Paris, Rennes, Nantes), Clermont-Ferrand est aujourd’hui épargné de la destruction d’emploi et du chômage partiel lié à la crise.

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