« Le BA-BA de la purge du délai de rétractation : comment sécuriser ses promesses de vente ? », Sophie Droller-Bolela, juriste immobilier co-fondatrice d’Immo-formation.fr

Qu’est-ce que le délai de rétractation ?

Depuis la loi ENL, les bénéficiaires des promesses de vente ont le droit de se rétracter après la signature d’un compromis ou d’une promesse unilatérale de vente. Cette règle est posée à l’article L 271-1 du CCH « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. »

En terme juridique nous distinguons le délai de réflexion qui est purgé au moment de la signature d’un acte de vente sans promesse préalable, du délai de rétractation qui lui est purgé au moment de la signature de la promesse de vente.

A noter que ce délai joue tant pour la vente de biens anciens que neufs lors de la signature d’un contrat de réservation (contrat préliminaire prévue à l’article L261-15 du CCH) mais est exclu pour les terrains à bâtir sauf ceux faisant partie d’un lotissement soumis à permis d’aménager (Cass. 3è, 4 février 2016, n°15-11140).

Qui peut bénéficier de cette faculté de rétractation ?

Le principe est que cette faculté est offerte lors de l’acquisition d’un bien à usage d’habitation qu’il soit existant ou en cours d’édification.

Ainsi, la faculté de rétractation ne pourra pas jouer pour la vente d’une dépendance (garage ou cave) isolément d’un bien à usage d’habitation, selon une réponse ministérielle de 2003 (J.O. du 3 novembre 2003, Déb. Ass. nat., Questions et réponses, p. 8463).

L’acquéreur du bien doit être un non professionnel de l’immobilier c’est-à-dire selon une interprétation du code de la consommation, une personne qui ne contracte pas dans sa sphère normale d’activité. L’analyse se fait donc en vérifiant que l’acquéreur n’agit pas dans le cadre de son activité professionnelle.

Cependant, il est admis que conventionnellement les parties décident de faire jouer cette faculté à un acquéreur professionnel. Une telle extension du champ d’application du délai de rétractation relevant en effet de la négociation des parties (Cass. 3^ème civ ? 5 décembre 2019, N° de pourvoi: 18-24152).

Comment purger le délai de rétractation ?

La loi prévoit un mécanisme obligatoire de purge de ce délai de rétractation, par la remise d’une copie de la promesse de vente par lettre recommandée avec accusé réception ou par ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Concernant cet envoi, les tribunaux ne cessent de rappeler que la notification n’est « régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet ». (Cass. 3^ème civ. 21 mars 2019, n° de pourvoi : 18-10772)

Il est également admis que de purger le délai de rétractation par une remise en main propre de l’acte soit par le notaire rédacteur soit par l’intermédiaire mandaté pour la vente -agent immobilier- (dans cette hypothèse il convient qu’un original de l’acte sous seing privé soit remis à chacun des acquéreurs pour purger valablement ce délai et que soit respectée la mention manuscrite prévue au D271-6 du CCH). Cette faculté est inscrite en ces termes dans l’article L 271-1 du CCH « Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. ».

La remise de l’acte en main propre ou par recommandé peut être accompagnée d’un modèle de lettre de rétractation pour faciliter la renonciation de l’acquéreur. Cependant, la Cour de cassation est venue rappeler que l’absence de ce modèle dans la notification n’emporte pas l’irrégularité de celle-ci pouvant conduire à une caducité de la promesse (Cass. 3^ème civ. 9 juillet 2020, N° de pourvoi: 19-18943). Le texte de loi n’imposant en aucune manière une telle annexe.

En revanche, la loi ELAN est venue apporter des précisions dans l’article L271-1 du CCH quant au contenu de l’acte emportant la purge du délai de rétractation en imposant à ses rédacteurs d’indiquer dans l’acte les conditions et modalités pratiques de rétractation en caractère lisibles et compréhensibles. Le non-respect de cette obligation peut entraîner le paiement d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. En conséquence, il est prudent de bien vérifier que les documents juridiques ont bien été mis à jour avant de signer un acte visé par ce texte.

Comment calcule-t-on le délai de rétractation de 10 jours ?

Le délai de rétractation de 10 jours part du lendemain de la remise en mains propres de la copie de la promesse de vente signée au bénéficiaire ou du lendemain de la 1^ère présentation qui en est faite au bénéficiaire. Cette copie doit comporter l’intégralité des documents prévue par la loi pour une purge efficace du délai de rétractation notamment lorsqu’il s’agit de céder un lot de copropriété (L 721-2 du CCH).

Durant cette période, prône l’interdiction des versements, sauf exceptions prévues à l’article L271-2 du CCH pour les avant-contrats conclus par l’intermédiaire de professionnel ayant reçu mandat pour prêter concours à une vente et bénéficiant d’une garantie financière. En pratique : les agents immobiliers et les Notaires.

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