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L’agent immobilier doit s’assurer tout à la fois de la solvabilité du locataire et du respect des démarches en cas d’impayés.
S’appuyant sur le Code civil, la Cour de cassation estime que la responsabilité de l’agent immobilier est engagée pour n’avoir pas procédé à des vérifications sérieuses sur la solvabilité du locataire et avoir déclaré tardivement le sinistre à l’assureur.
Un bailleur souscrit une assurance garantissant les loyers impayés, par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Le logement est loué et le locataire n’acquitte pas ses loyers. Une procédure judiciaire aboutit à la condamnation du locataire au paiement des arriérés de loyer, ainsi qu’à son expulsion. Le bailleur poursuit l’agent immobilier pour avoir loué le bien à un locataire impécunieux, ainsi que pour avoir tardé à déclarer le sinistre à l’assureur GLI.
La cour d’appel limite la responsabilité de l’agent immobilier, en considérant que le bailleur, mandant de l’agence immobilière, n’avait pas donné d’instructions concernant les justificatifs à fournir par le candidat locataire. Elle
considère cependant que le retard de déclaration du sinistre à l’assureur a fait perdre une chance d’indemnisation au bailleur. Le bailleur se pourvoit alors en cassation.
La Cour de cassation pose en principe que l’agent immobilier est tenu de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location, à l’aide de vérifications sérieuses. Elle se fonde, pour cela, sur les règles relatives au mandat, qui figurent dans le Code civil. Sur le montant de l’indemnisation due au bailleur, la Cour de cassation considère que le fait, pour l’agent immobilier, d’avoir tardé à déclarer le sinistre à la GLI cause un préjudice égal au montant des impayés de loyer non pris en charge par l’assureur.
L’agent immobilier doit vérifier de manière sérieuse la solvabilité du locataire. En effet, l’obligation principale du locataire est d’acquitter son loyer. L’agent immobilier, mandataire professionnel du bailleur, supporte ainsi une obligation essentielle. Il lui appartient de déterminer les documents nécessaires à l’examen de la situation du locataire.
Rappelons cependant que, lorsque le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, la réglementation limite les justificatifs qui peuvent être exigés du candidat locataire et de sa caution éventuelle. L’agent immobilier doit ensuite se livrer à un examen approfondi des documents fournis. Il est indispensable de définir une procédure de vérification de ces éléments au sein de l’agence. Dès lors que le professionnel est mandaté au titre de la location ou de la gestion du bien, sa responsabilité est appréciée avec la même sévérité. Et lorsque le professionnel assure la gestion du bien, il est impératif, tout à la fois, de traiter l’impayé immédiatement et de respecter le calendrier imposé par l’assureur GLI dans l’accomplissement des démarches (déclaration du sinistre, relances, commandement de payer…).
À noter : un calendrier des démarches est imposé également par Visale.
Cass. civ. 1, 11 mars 2020, n° 18-26577.
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