Un nouveau diagnostic obligatoire : l’étude Géotechnique des sols

De quoi s’agit il ?

L’étude géotechnique est un nouveau diagnostic obligatoire au 1er Janvier 2020, prévue par les articles ​L 112-20 et suivants et ​R 112-5 et suivants du code de la Construction et de l’Habitation.  Cette étude permet notamment de détecter tous les risques de mouvement de terrain lié à la sécheresse et réhydratation des sols, risque plus connu sous le terme de “gonflement et retrait des argiles”.

Cette étude va ensuite proposer des prescriptions spécifiques de construction, pour éviter d’occasionner ce risque. Elle n’était pas obligatoire jusqu’alors, mais pouvait être effectuée lorsque le risque était bien connu pour le secteur concerné ou encore pour les gros projets de construction, réalisés par de grands opérateurs immobiliers.

Le territoire sera découpé en 4 zones d’exposition à ce risque : exposition forte, moyenne, faible et sans objet. ​Seuls les biens situés dans des zones à risques d’exposition moyennes et fortes sont concernés par l’étude géotechnique.

Ces zones seront fixées par un arrêté qui n’est pas encore publié ; par ailleurs le contenu précis de l’étude géotechnique doit également faire l’objet d’un arrêté ultérieur. ​Ce diagnostic n’est donc pas encore obligatoire, tant que ces arrêtés ne sont pas publiés.

Une carte est néanmoins consultable sur le site Georsiques, qui devrait être la carte qui sera officiellement adoptée dès que le décret d’application sera publié.

Pour les ventes de terrain à bâtir à partir du 1er Janvier 2020

En cas de vente d’un terrain à bâtir, la loi impose désormais qu’une étude géotechnique ​(appelée étude préalable) soit annexée au compromis, ou à défaut d’avant contrat, à la vente définitive, pour guider l’acquéreur dans son futur projet de construction. Cette obligation s’applique à tous les types de vendeur, y compris les particuliers.

Le terrain doit être situé dans une zone où sont autorisées les constructions de maisons individuelles : ​un terrain situé dans une zone rurale par exemple, ne sera pas concerné.

Ce document devra être communiqué ensuite à toutes les entreprises qui interviendront sur le chantier de construction, que ce soit dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle ou de chantiers isolés.

Il faut noter que le projet de l’acquéreur est totalement indifférent à l’application de ce dispositif : dès que le terrain vendu est situé dans un telle zone, le diagnostic sera obligatoire, qu’importe que l’acquéreur veuille construire beaucoup plus tard, voir même de ne pas construire du tout.

Au sens strict du texte, la seule cession d’un bout de jardin dans une zone “urbaine”, s’il peut potentiellement supporter une construction, sera également soumise à cette loi !

Pour les ventes d’un bien bâti, comprenant des constructions ou travaux effectués depuis le 1er Janvier 2020

Une étude géotechnique doit également être établie par le propriétaire d’un bien en cas de nouvelle construction ou de travaux sur un bien déjà bâti, qu’importe sa date de construction initiale, s’ils interviennent après le 1er Janvier 2020 et que le bien est situé dans une zone concernée. ​(appelée étude de conception)

Cette étude devra à nouveau être fournie et communiquée à toutes les entreprises intervenant au chantier, pour qu’elles respectent les préconisations de construction que le diagnostic contient.

Si jamais le propriétaire du bien est déjà en possession d’une étude géotechnique “préalable”, car ayant acheté son terrain à bâtir après le 1er Janvier 2020, il pourra se contenter de fournir cette étude plutôt que d’en réaliser une nouvelle.

Ces travaux, pour qu’ils soient soumis au nouveau diagnostic, doivent porter sur l’un des éléments suivants :

•  les fondations ou la structure du bâtiment ;
•  l’écoulement des eaux ;
• les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent ;

Les travaux ne doivent pas non plus porter sur la création de plus de deux logements d’habitation.

Par contre certains travaux ne sont pas concernés, s’ils sont relatifs à des extensions, comme des vérandas et des garages, si la superficie du projet est inférieure à 20 m2 et tant que la nouvelle construction est désolidarisée du bâtiment existant.

L’étude géotechnique de conception n’est donc pas réalisée avant la vente mais avant les travaux !

Il ne sera donc pas possible de l’établir après l’achèvement des travaux pour régulariser la situation.

Quels sont les impacts sur la vente ?

Ce document est obligatoirement établi par le vendeur en cas de vente d’un terrain à bâtir, ou par le propriétaire en cas de travaux.

Ces deux études géotechniques, qu’elles soient préalables ou de conception, doivent être annexées dès l’avant contrat, ​ainsi qu’à tous les actes de vente ultérieurs​, et suivront ainsi le bien et ses acquéreurs successifs.

Il peut donc il y avoir plus d’une étude géotechnique annexée à l’acte pour un seul et même bien !

• –  L’étude géotechnique préalable, pour la vente d’un terrain, a une durée de validité de 30 ans​, si aucun remaniement du sol n’a été effectué.Cette étude étant simplement exigée pour la cession d’un terrain à bâtir, il ne semble pas qu’il faille en établir une nouvelle après 30 ans, si le bien a été bâti entre temps.

  Il semble par contre assez compliqué de savoir si un “remaniement” du sol a été effectué, car il s’agit d’un terme plutôt vague et cela sera quasiment impossible de le constater matériellement sur les lieux.

• –  L’étude géotechnique de conception quant à elle est valable indéfiniment mais uniquement pour les travaux qui la concernent.Un diagnostiqueur spécialisé dans l’étude des sols devra être mandaté à cet effet pour qu’il puisse établir cette étude géotechnique. En fonction de la situation des lieux, des prélèvements et analyses du sol, cette étude pourra être assez longue à établir et peut donc rajouter un délai non négligeable en cas de vente de terrain à bâtir. Il semble toutefois possible de prévoir une condition suspensive de production d’une telle étude.

Quelles sanctions en l’absence de diagnostic ?

La loi n’a pas prévu de sanctions en cas d’absence de production de cette étude géotechnique ou encore en cas de production d’une étude dont la validité est expirée.

La responsabilité du vendeur pourra alors être mise en cause selon les règles de droit commun, ​comme certainement une responsabilité pour les vices cachés par exemple.​ Un sinistre lié à un mouvement de terrain peut être catastrophique ; ​si la responsabilité du vendeur est engagée sur ce point, les conséquences seront également dramatiques pour lui​, comme pour les professionnels de la vente lui devant conseil, qu’il s’agisse d’une agence immobilière ou d’un notaire. C’est la raison pour laquelle peu de ventes de terrain à bâtir devraient être régularisées sans ce document, lorsqu’il est obligatoire.

Et sur MyNotary ?

Même si le dispositif n’est pas encore pleinement en vigueur, les arrêtés devraient être publiés rapidement et seront immédiatement applicables.  Pour anticiper cette situation il est déjà possible d’indiquer sur MyNotary qu’un tel diagnostic a été réalisé et de générer une clause en conséquence !