« Vente d’un terrain construit irrégulièrement – Comment régulariser la construction ? », Vincent Le Grand – Universitaire et consultant en droit de l’urbanisme

En amont de la transaction, lorsqu’il signe un mandat de vente, l’agent immobilier n’est pas toujours en mesure de déterminer si la construction implantée sur le terrain est régulière ou non. Et pourtant, mieux vaut qu’il soit au clair sur le sujet car les conséquences de la réalisation d’une « construction sauvage » sont pour le moins durables et sa régularisation n’est pas toujours possible.

Une construction réalisée sans autorisation d’urbanisme, plus couramment appelée « construction sauvage », expose son bénéficiaire ainsi que les personnes ayant participé à sa réalisation à un certain nombre de poursuites.

Tout d’abord, et pendant un délai de 6 ans à compter de l’achèvement de la construction (et la date d’achèvement n’est pas aisée à prouver en pareil cas), des poursuites pénales peuvent être engagées au visa de l’article L. 480-4 CDU. Ce délit est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. Inutile de dire que ces peines d’amendes sont accompagnées d’une injonction de remise en état du terrain.

Dans un délai de 10 ans à compter de l’achèvement de la construction, une action civile en démolition est ouverte par l’article L. 480-14 CDU au profit de la commune ou de l’EPCI compétent en matière de PLU en vue de faire ordonner la démolition de celle-ci. On remarquera que si les poursuites pénales ne peuvent être engagées qu’à l’encontre de l’auteur des travaux irréguliers – la responsabilité pénale étant personnelle –, l’action civile en démolition est susceptible d’être engagée alors même que le bien a changé de propriétaire. Le nouveau propriétaire peut être contraint à engager la démolition de la construction qu’il a acquis de bonne foi… Mieux vaut qu’il soit donc bien conseillé au moment de la vente !

En définitive, 10 ans après l’achèvement des travaux, une construction sauvage bénéficie d’une prescription des actions pénale et civile. On passera sur le cas particulier où elle pourrait être établie dans le périmètre d’un lotissement où une action en violation du cahier des charges de celui-ci pourrait être intentée bien au-delà de ces 10 ans.

Que se passe t-il alors lorsque de nouveaux travaux sont envisagés sur celle-ci et qu’une demande d’autorisation est déposée en ce sens ? 

En application de l’article L.421-9 CDU, « lorsqu’une construction est achevée depuis plus de 10 ans, le refus de permis de construire ou de la DP de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale sauf :

1. lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
2. lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l’article L.480-13 CDU ;
3. lorsque la construction est située dans un site classé ou un parc naturel ;
4. lorsque la construction est sur le domaine public ;
5. Lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis  » (depuis que cet alinéa a été réécrit par la loi ELAN du 23 novembre 2018, seules sont concernées dès lors les « constructions sauvages » et pas celles dont le permis de construire a été annulé par le juge administratif) ;

C’est uniquement le point 5 qui importe ici. Il en résulte que la régularisation de la construction après 10 ans est conditionnée par la formalité que sa réalisation initiale justifiait : 

• si la réalisation de la construction sauvage supposait initialement le dépôt d’une simple déclaration préalable de travaux, l’autorité compétente ne peut plus faire état de son irrégularité et ne doit se préoccuper uniquement que de la conformité des travaux sur celle-ci qu’il lui est demandé d’autoriser. Le principe posé à l’article L. 421-9 CDU joue.
• si la réalisation de la construction sauvage nécessitait à l’inverse l’obtention d’un permis de construire, l’autorité compétente doit considérer la conformité de la construction dans son intégralité. Autrement dit, elle doit estimer que le pétitionnaire « dépose » pour l’ensemble (construction initiale et travaux supplémentaires sur construction existante). Le projet doit être assimilé à une construction nouvelle. Dès lors, l’autorité compétente peut, après avoir constaté que la construction sauvage est irrégularisable, refuser les travaux supplémentaires dont la réalisation est projetée par le pétitionnaire. C’est cette fois l’exception prévue à l’article L. 421-9 CDU qui joue.

Une petite remarque finale : toutes les constructions réalisées avant 1943 bénéficient du principe et ne peuvent se voir opposer l’absence d’un permis de construire initial. Car c’est la loi du 15 juin 1943 qui crée en France le permis de construire. Toutes les constructions réalisées avant l’entrée en vigueur de ce texte ne peuvent donc pas répondre à la qualification de constructions sans permis de construire au sens de l’article L. 421-9 5° CDU.

Mais comment savoir si une construction date d’avant ou après 1943 me demanderez-vous ? Et là, je suis bien forcé d’admettre que je n’ai pas la réponse…

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