« Le grand retour du crédit à 35 ans », Pascal Beuvelet Président du réseau de courtiers In&Fi Crédits

C’est clair, la pierre reste euphorique alors que les prix ne cessent de monter. L’anticipation de 950 000 ventes cette année versus 960 000 ventes l’année dernière (-1,04 %) n’est, a priori, pas de nature à modifier la donne surtout en  matière de prix. Cependant, je considère que ce nombre de ventes de logements est très proche d’atteindre un plafond. En effet, si, les notaires mesurent un volume en hausse de 3,4 % sur douze mois, ils constatent également une baisse de 1 % par rapport à décembre 2017.

+ 4,3% sur les prix du niveau national

Sur cette même période d’un an, les prix du mètre carré ont augmenté en moyenne de 4,3 % au niveau national. Ce  phénomène d’inflation des prix affecte désormais à la fois les marchés urbains tendus des grandes villes, métropoles et le reste de la France. En milieu rural, les prix reprennent graduellement le chemin de la hausse : + 0,3 % en juin et + 0,9 % en six mois, d’après l’indice IPI rural. Autre comparaison, la hausse a été de 5,2 % en Ile-de-France pour 3,9% dans le reste du territoire. La pénurie de logement entraîne inéluctablement la hausse des prix, et il y a plusieurs raisons à cette pénurie :

• Le volume des ventes a augmenté de 41 %, en cinq ans alors que le parc immobilier n’a, lui, progressé que de 5%.
• La difficulté désormais de trouver LE bien à vendre qui correspond aux critères recherchés.
• Le nombre de logements vacants qui ne cesse de croître pour dépasser les 2,88 millions !

Désormais, malgré des taux immobiliers au plus bas, assortis de conditions d’accès de plus en plus souples, la hausse des prix a pour corollaire le risque imminent de briser la solvabilité des ménages.

L’allongement de la durée des prêts permet d’accéder à la propriété avec, pour certains, des mensualités inférieures à ce que serait un loyer.

Allonger les prêts pour solvabiliser les ménages

Certes, le revenu des ménages s’est accru de 2,4 % en 2017. Mais compte tenu de l’évolution des prix, le pouvoir d’achat moyen des ménages n’a augmenté que de 1,5 %. C’est largement insuffisant pour les primo-accédants qui veulent se lancer sans apport initial. Par ailleurs les taux d’intérêt, déjà très comprimés, ne vont pas baisser davantage, et probablement augmenter. Dans ces conditions le seul moyen pour solvabiliser le plus grand nombre de candidats à l’acquisition est l’allongement de la durée des prêts.

Emprunter sur une durée hors norme n’est pas une nouveauté. En 2007, des courtiers proposaient déjà des durées allant jusqu’à 50 ans. Cependant, à l’époque, ces crédits étaient à taux révisable et la durée d’emprunt limitée à l’âge maximum de l’emprunteur fixé à 75 ans. Aujourd’hui la donne est tout autre. Côté banques, le Crédit foncier communal d’Alsace et de Lorraine (CFCAL) ouvre la voie en proposant une offre de crédit immobilier sur 35 ans à taux fixe et pour lequel l’âge de l’emprunteur doit être au maximum de 95 ans en fin de prêt. Cette solution de financement, unique sur le marché, est dédiée à toutes les personnes physiques propriétaires ou accédants dont les Primo-accédants. Elle est également accessible aux SCI familiales à l’exclusion des autres personnes morales.

Bien sûr, avec l’allongement de la durée et la hausse du taux pour rémunérer le coût du risque, le coût global du crédit augmente. Mais, parallèlement, avec des situations professionnelles et familiales qui évoluent dans les faits, les crédits ont une maturité moyenne inférieure à 10 ans.Vous l’avez bien tous compris, cette opportunité facilite l’accès à la propriété puisqu’elle permet d’accéder à la propriété avec, pour certains, des mensualités plus faibles que ne le serait un loyer.

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