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Mandat de location ou de gestion, l’agent immobilier est soumis à des contraintes particulières en location saisonnière.
L’agent immobilier qui prête son concours à une location saisonnière se voit appliquer des règles spécifiques, qui ont été renforcées par la loi pour une République numérique, en octobre 2016.
La location saisonnière n’a pas de définition juridique unique. En mixant la loi Hoguet et le Code du tourisme, elle peut être définie comme la location meublée d’un immeuble bâti, pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs. Cependant, la jurisprudence considère que, selon les régions, la durée de la saison peut être plus étendue.
Lorsque l’agent immobilier est titulaire d’un mandat de location, son intervention se limite à la recherche de locataire, à la rédaction du bail et à l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Il peut également bénéficier d’un mandat de gestion. Sa mission s’étendra alors à la gestion de la relation locative, depuis la recherche de locataire jusqu’à l’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie, selon les pouvoirs définis au mandat. Depuis la loi Alur, en effet, la recherche de locataire est considérée comme relevant de l’activité Gestion lorsqu’elle constitue l’accessoire d’un mandat de gestion.
Pour la location saisonnière, les honoraires sont librement déterminés par l’agent immobilier. Ils doivent, bien entendu, figurer au barème et au mandat, avec l’indication de la partie qui les supporte. Lorsque l’agent immobilier agit en vertu d’un mandat de gestion, le mandat doit indiquer non seulement les honoraires liés à la gestion de la location saisonnière, mais aussi les honoraires de location. Le contrat de location saisonnière mentionne les honoraires de location, relevant de l’activité Transactions, ainsi que la ou les parties qui les supportent.
Un changement d’usage ? Oui, si le bien est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, ou une commune où la réglementation a été étendue. L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire, pour la location d’un local meublé destiné à l’habitation, de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Cette autorisation n’est cependant pas nécessaire lorsque le logement est la résidence principale du bailleur, qui l’occupe au moins 8 mois par an.
L’autorisation peut donner lieu à compensation financière. La commune peut également instituer une autorisation temporaire de changement d’usage, qui ne donne pas lieu à compensation financière. Elle en définit alors les conditions.
Un changement de destination ? Oui, lorsque le logement est situé à Paris ou dans une commune dont le PLU l’impose : ces communes assimilent en effet la location saisonnière à une activité hôtelière, sauf, généralement, lorsque le bien est la résidence principale du bailleur.
Une modification du règlement de copropriété ? Oui, si le règlement de copropriété interdit la location saisonnière ou encore si l’activité de location saisonnière entraîne un changement de destination : un examen attentif des clauses du règlement de copropriété est nécessaire.
Une déclaration préalable ? Oui, le bailleur a l’obligation de déclarer en mairie le meublé de tourisme qu’il offre à la location, sauf lorsqu’il s’agit de sa résidence principale. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et celles où cette réglementation a été étendue, la municipalité peut instituer une obligation de déclaration soumise à enregistrement, qui concerne l’ensemble des meublés de tourisme, sans exception. Dans ce cas, le numéro d’enregistrement doit figurer dans l’annonce relative à la location. *
* Le décret d’application de ce texte n’est pas paru au jour où nous écrivons ces lignes.
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La loi pour une République numérique impose de nouvelles contraintes à l’agent immobilier. Un décret à venir fixera les sanctions applicables au non-respect de cette réglementation nouvelle.
La déclaration du bailleur. L’agent immobilier doit informer le bailleur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables qui s’appliquent à lui. Le bailleur établit une déclaration sur l’honneur attestant que :
Il apparaît nécessaire, pour l’agent immobilier, de s’assurer de la véracité de cette déclaration.
Le décompte des nuitées. Lorsque le bien constitue la résidence principale du bailleur, l’agent immobilier a l’obligation de décompter les nuitées afin de veiller à ce que la location ne s’étende pas sur plus de 120 jours par an, par son intermédiaire. Il informe la commune de ce décompte, annuellement, si elle en fait la demande.
La publicité. L’agent immobilier indique obligatoirement, dans l’annonce relative au local, son numéro de déclaration, lorsque le logement est concerné.
L’information préalable. Avant la conclusion éventuelle du bail, l’agent immobilier doit remettre au locataire éventuel un état précisant la description des lieux loués, leur situation dans la localité et les conditions de leur location, établi selon le modèle fixé par l’arrêté de 1967.
L’état du logement. Si le logement n’a pas à respecter les critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002, il doit cependant être conforme aux règles d’habitabilité fixées par le règlement sanitaire départemental.
Les diagnostics. Le nombre de diagnostics nécessaires à la location saisonnière est restreint : seuls l’état des risques naturels, miniers et technologiques, ainsi que le diagnostic « plomb » doivent être annexés au bail, si le logement est concerné. L’état amiante doit être tenu à disposition des locataires, dans les conditions fixées par la loi.
Le contrat de location. Le bail, comme l’offre de location, contient le prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux. Il est établi en double original et précise utilement un certain nombre d’éléments, comme l’obligation contractuelle, pour le locataire, de souscrire une assurance.
Le versement des fonds. L’agent immobilier perçoit sa rémunération à la conclusion du bail. Les versements accompagnant la location (loyer, dépôt de garantie) ne peuvent être demandés par l’agent immobilier, titulaire d’un mandat de gestion, qu’au plus tôt 6 mois avant la remise des clés, et ne peuvent pas excéder 25 % du montant total du loyer. Le solde ne pourra être exigé qu’un mois, au plus tôt, avant l’entrée dans les lieux.
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Par Dréan yann, il y a 6 années
Je souhaiterais connaitre les obligations du mandataire pour reverser les sommes versees au propriétiare
Au plaaisir d’etre renseigné concernant les délais aores avoir reçu des loyers après que la prestation est terminée Cordialement Yannick
Par Roni, il y a 6 années
Bonjour,
Peut-on confier un mandat de gestion locative à une société de conciergerie sans passer par une agence immobilière?
Merci
Par Angélique, il y a 7 années
Contrat de location ? A présent la location saisonnière se fait sur AirBnB, Abritel, Booking…. Il n’y a pas du tout de contrat de location. Les loeurs sont-ils alors dans l’illégalité ?
Par Kekoresin, il y a 8 années
Encadrement, régulation, choc de complexité imbuvable…. Le tourisme en France fonctionne trop bien donc il faut RÉGULER! Qu’en est-il des touristes étrangers? Faut-il des diagnostics dans toutes les langues? Déjà la plupart des français n’y comprennent rien! Encore des lois qui freinent l’activité et qui creuse l’écart entre professionnels du tourisme et les particuliers qui ne sont jamais importunés par la DGCCRF! Les agences de locations saisonnières sont déjà en voie de disparitions. Je me suis fais redresser par l’URSSAF, car je devais un 13ème mois au personnel de nettoyage embauché l’été à temps partiel, contrats déjà surtaxés! Ras le bol de cet état Soviétique qui ne peut pas s’empêcher de pondre des inepties pour contrer d’autres inepties pondues auparavant. Résultat: des règles illisibles et des niches fiscales incompréhensibles. N’est-ce pas l’état qui favorise la location saisonnière fiscalement et qui pousse les propriétaires à fuir la location à l’année avec ses encadrements, la punition systématique du propriétaire vis à vis du locataire, et la fiscalité ubuesque? Comme d’habitude, le résultat sera inverse à l’effet voulu: économie souterraine au détriment du secteur professionnel avec perte d’emploi à la clé, baisse des recettes fiscales et multiplication des fonctionnaires chargés de fliquer tout le monde. Bienvenue en France touristes étrangers, bienvenue au pays des séismes, des inondations, des centrales nucléaires, du plomb, de l’amiante, des tsunamis…
Par Noedles, il y a 8 années
Résumé et analyse excellents !
Malheureusement, je vois qu’une perspective, fuir ce pays devenu complètement fou…
Appliquons le slogan « dégagisme », mais à notre avantage, fuyons !!!