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L’afflux migratoire dans un pays a un impact moins important sur les prix que les migrations interurbaines de natifs.
Les grands bouleversements géopolitiques actuels soulèvent la question des effets des migrations de populations sur la sphère économique d’un pays. Aux États-Unis, les migrants ont régulièrement contribué à la croissance économique et à la dynamique du marché immobilier. Ces vingt dernières années, ils ont augmenté la demande à travers tout le pays, là où les natifs se concentraient, c’est-à-dire dans dans les grandes mégalopoles. Ceci, dans un contexte où les baby boomers prenaient leur retraite et quittaient le marché immobilier.
Les chercheurs américains Painter et Yu*ont montré que, au cours du temps, les migrants et leurs enfants progressent dans l’échelle sociale et dans leur parcours résidentiel en investissant davantage dans les petites métropoles en décroissance. À la fin des années 2000, l’éclatement de la bulle induite par les « subprimes » avait fortement frappé les ménages modestes, notamment via les ventes à perte des biens dites « forclosures ».
Les migrants, qui étaient peu propriétaires, ont pu paradoxalement progresser dans leur parcours immobilier car les logements de ces petites villes en déclin sont devenus plus accessibles à l’achat. Ils ont finalement limité la baisse des prix et maintenu le marché immobilier de ces petites villes.
En Europe, Londres a souvent été attractive pour les populations fuyant leur pays. Cinq cent mille Huguenots français ont fui la persécution après la révocation de l’Édit de Nantes de 1685 ; les Polonais, les Allemands et les Russes ont été les principales nationalités de migrants aux 19e et début du 20e siècles, quittant l’oppression de leurs gouvernants.
L’immigration à Londres a continué dans les années 1970 avec l’arrivée des populations provenant du New Commonwealth (Inde, Chypre, Pakistan, Kenya, etc.). Ces flux ont atteint 140 000 personnes par an entre 2004 et 2010, dont 40 % cherchaient un toit, principalement dans Londres.
˞Selon Geoffrey Meen, qui a étudié l’effet des vagues migratoires sur les ajustements du marché immobilier, les différentes populations se regroupent surtout en fonction de leur nationalité, principalement dans des zones financièrement accessibles. Et c’est l’offre immobilière et l’emploi qui déterminent leur emplacement. Quelle est alors l’influence de cet afflux migratoire sur les prix immobiliers ? Elle dépend du nombre de ménages additionnels et de la capacité de réponse du pays. Les analyses du chercheur anglais montrent en réalité un effet très faible à Londres, c’est-à-dire inférieur à ce lui des migrations interurbaines des natifs.
En France, Simon et Essafi quantifient cet effet : toutes choses égales par ailleurs, une augmentation nette de 1% de la population totale ferait croître les prix immobiliers de près de 5 %. En 2013, le solde migratoire en France était de + 140 000 immigrés sur une population sur une population de 66 millions, soit une augmentation de 0,01 % des prix. Finalement la question économique serait moins celle des prix que celle de la capacité à lutter contre le déclin du marché immobilier des petites métropoles, comme ce fut le cas aux États-Unis.
* Sources : « Caught in the housing bubble : Immigrants’ housing outcomes in traditional gateways and newly emerging destinations», G.Painter & Z. Yu Z, 2013, Urban Studies. « The Adjustment of Housing Markets to Migration Change : Lessons from Modern History », G. Meen, 2012. Scottish Journal of Political Economy, 59(5), 500-522. « Concurrence générationnelle et prix immobiliers », A. Simon & Y. Essafi ,2015.
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