S’assurer de l’efficacité du mandat exclusif

Publié le 21 juin 2016

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Le mandat doit répondre aux conditions résultant du droit commun et de la loi Hoguet, modifiée par la loi Alur. Détenir un mandat valable est essentiel pour l’agent immobilier : la régularité du mandat conditionne son droit à honoraires.

photo : journal de l'agence l'efficacité du mandat exclusif

La loi Hoguet impose un formalisme strict, conditionnant la validité du mandat. Trois points méritent votre vigilance : la forme du mandat, son contenu, et sa remise immédiate.

La forme du mandat

Le double original

Le mandat est établi en 2 exemplaires. Chacun des originaux est identique à l’autre et doit être signé de la main du mandant (vendeur, acquéreur…) et du mandataire (l’agent immobilier). Le mandat ne pourra être établi sous forme électronique que si l’agent immobilier et son mandant disposent d’une signature électronique sécurisée. Dans ce cas, la réglementation relative au double original ne s’applique pas : si le mandat est établi et conservé conformément aux dispositions légales, il suffit que chaque partie puisse y accéder par voie électronique, ou ait son exemplaire papier.

A ce jour, le support papier est utilisé de façon quasi exclusive, car la signature électronique sécurisée ne s’est pas démocratisée. L’impératif du double original interdit le recours aux techniques récentes de communication. Il n’est ainsi pas possible d’établir un mandat par échange de mails, ou de scanner et envoyer un mandat signé par mail : le document scanné n’est qu’une copie.

L’enregistrement du mandat

Le mandat doit être mentionné, dans l’ordre chronologique, sur le registre des mandats. Le numéro d’inscription au registre est reporté sur le mandat. Cette formalité est impérative. En effet, l’agent immobilier qui commence la négociation d’un bien sans détenir au préalable un mandat enregistré ne peut pas prétendre à honoraires même si la vente est réalisée grâce à son intervention.

Il doit avoir enregistré son mandat avant d’effectuer toute négociation, donc avant toute visite du bien. L’inscription du mandat au registre est nécessaire également avant d’effectuer une publicité, pour éviter de se voir reprocher une pratique commerciale trompeuse (publicité mensongère).

La modification ultérieure du mandat

Pour assurer son droit commission et éviter de voir sa responsabilité pénale ou civile engagée, l’agent immobilier a intérêt à établir le mandat, tout comme ses avenants, dans les formes prescrites par la loi. En effet, si le mandant vendeur accepte une baisse de prix par mail, l’agent immobilier ne pourra communiquer sur ce nouveau prix qu’après avoir constaté cet accord par un avenant. A défaut, il encourt une sanction pénale, et s’expose à devoir indemniser le vendeur qui subirait un préjudice lié à cette pratique commerciale trompeuse.

Le contenu du mandat

La plupart des agents immobiliers utilisent des mandats pré-imprimés. Leur attention se focalise ainsi uniquement sur les clauses qu’il leur appartient de remplir.

Le mandant

Pour établir le mandat, le mandataire doit disposer tout à la fois du titre de propriété et d’une pièce d’identité du mandant. A ces vérifications d’usage – indispensables dans le cadre des obligations Tracfin – s’ajoutent des éléments qui seront fonction de la situation : contrat de mariage, attestation de propriété en cas de succession, ordonnance désignant le tuteur…

Détenir un mandat consenti par l’ensemble des propriétaires constitue une sécurité pour l’agent immobilier. La Cour de cassation a rappelé récemment que le mandat consenti par une partie des indivisaires seulement n’est pas nul, mais il est inopposable aux indivisaires qui n’ont pas donné mandat : ces derniers peuvent donc librement refuser toute offre que l’agent immobilier présenterait. L’agent immobilier recherche un acquéreur sans avoir la certitude qu’une offre, même au prix du mandat, se concrétise par une vente et donc par le paiement de ses honoraires.

Le bien objet du mandat

Désigner précisément le bien objet du mandat est impératif. La question est particulièrement sensible pour les terrains détachés de parcelles existantes. L’agent immobilier en possession du procès-verbal de bornage pourra définir exactement le bien et éviter une nullité du mandat dont l’objet (le bien) ne serait pas déterminé. Il est dommage de se voir privé de toute indemnisation ou rémunération alors qu’il a trouvé un acquéreur aux prix et conditions du mandat, du fait d’une légèreté dans la désignation du bien à vendre. Pour se protéger, l’agent immobilier a tout intérêt à définir précisément le bien immobilier, indiquer ses références cadastrales, ainsi que ses modalités de desserte, lorsqu’il ne dispose pas d’un accès à la voie publique.

Les actions à entreprendre

Depuis la loi Alur, le mandat exclusif précise expressément les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée, ainsi que les moyens selon lesquels il rend compte au mandant des actions effectuées, en fonction d’une périodicité définie. Cette clause étant impérative, se pose la question de la validité du mandat qui ne la comporterait pas, mais les juges n’ont pas tranché cette discussion à ce jour. La rémunération de l’intermédiaire La rémunération de l’agent immobilier est indiquée dans le mandat. Elle est conforme au barème. Le montant des honoraires peut être simplement déterminable, cependant le mandat doit contenir tous les éléments permettant de calculer la rémunération. Ainsi, la référence à un tarif affiché dans l’agence est insuffisante : la commission est alors indéterminée, et l’agent immobilier ne pourra pas en obtenir le paiement.

Le mandat précise si les honoraires sont à la charge exclusive d’une partie ou s’ils sont partagés. Ces éléments sont repris dans le compromis. L’agent immobilier ne peut recevoir de rémunération d’une personne autre que celle en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties. Si des modifications sont apportées au montant de la commission ou, surtout, à la partie en ayant la charge, un avenant au mandat est nécessairement établi avant la signature du compromis. Une controverse existe actuellement sur la question du basculement des honoraires. Rappelons que le fait de transférer systématiquement la charge des honoraires du vendeur vers l’acquéreur pourrait constituer une pratique commerciale trompeuse.

La remise immédiate du mandat

Rappelons, pour finir, que la remise immédiate au mandant d’un des exemplaires du mandat comportant une clause d’exclusivité est exigée pour sa validité même. Il est ainsi impératif de remettre le mandat au mandant dès sa signature. A défaut, l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération ou indemnisation. Ce principe posé par la Cour de cassation condamne donc la pratique consistant à recueillir la signature du mandant sur le mandat, puis à lui envoyer ensuite par courrier l’original lui revenant.