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L’arrivée des crédits à très long terme permet à une clientèle de jeunes disposant de faibles revenus d’accéder à la propriété. Ce qu’il faut savoir.
Pour solvabiliser des emprunteurs découragés par la hausse des prix, les banques n’hésitent plus à allonger la durée des crédits. Alors que les formules sur 30 ou 35 sont désormais courantes, le courtier Cafpi a défrayé la chronique début janvier en introduisant sur le marché français un prêt à 50 ans, distribué par la KutxaBank. L’objectif de ces nouveaux crédits ? Cibler des clients à revenus modestes qui souhaitent accéder à la propriété en leur permettant d’alléger le montant des mensualités ou d’emprunter davantage. D’autant qu’il est souvent plus facile aujourd’hui, pour une jeune ménage, de trouver un logement à acheter qu’à louer. Et les critères de solvabilité retenus par les établissements prêteurs s’avèrent souvent plus souples que ceux des propriétaires bailleurs.
Pour emprunter 150 000 euros, il faut justifi er de 3000 euros de revenus mensuel si le prêt est sur 20 ans. Il suffi t de 2200 euros si la durée est portée à 50 ans. La mensualité, elle, passe de 913 euros sur 20 ans, à 670 euros sur 50 ans. « Qu’on se rassure, emprunter sur 50 ans ne veut pas dire habiter le même logement pendant tout le temps. Il est toujours possible de revendre et de racheter autre chose, pour suivre l’évolution familiale ou professionnelle », précise Philippe Taboret, directeur marketing de Cafpi.
La contrepartie, outre le montant élevé des intérêts dus à la banque, est l’extrême lenteur du remboursement du capital. Dans un crédit, ce sont les intérêts qui sont remboursés en premier lieu, et le capital s’amortit très doucement. Or, en cas de remboursement anticipé, le réveil risque d’être douloureux. D’après le Crédit Foncier de France, la durée moyenne d’utilisation d’un crédit par la génération des 30-35 ans se situe entre 10 et 12 ans. C’est-à-dire qu’au terme de ce délai, de nombreux emprunteurs devront solder leur crédit. Si l’on prend un montant de 150.000 euros au taux de 5% en taux effectif global, le capital restant à rembourser au bout de 10 ans sera de 93.330 euros pour 20 ans (soit 62%), 122.000 euros pour 50 ans (94%). Lorsque l’emprunteur, au bout de dix années de remboursement, veut solder son crédit souscrit sur 50 ans pour acheter un nouveau logement, il doit encore quasiment la totalité du capital emprunté à sa banque. Le coup risque d’être encore plus rude en cas de baisse des prix de l’immobilier. S’ils chutent, ce que rien ne laisse présager pour l’instant, l’emprunteur pourrait bien se retrouver avec un produit de la vente de son logement inférieur au montant de sa dette !
Deuxième danger associé à ces crédits : ils sont souscrits à taux révisable, sans butoir à la hausse dans le cas du produit distribué actuellement en France. Dans un contexte où les taux augmentent doucement mais sûrement, la hausse des taux peut représenter un véritable danger de désolvabilisation des ménages les plus modestes. Si l’emprunt s’effectue à taux révisable, il faut éviter des formules ne possédant pas de butoir à la hausse, car cela peut être très dangereux pour l’emprunteur.
Camille Pujols
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