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A l’heure où les pouvoirs publics prônent plus de transparence pour les syndics, la profession devrait en profiter pour revoir ses pratiques et redorer son blason. Le point de vue de Bernard Charluet, consultant formateur.
Le Conseil national de la consommation (CNC) a émis, le 27 septembre dernier, un avis sur « l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété », fixant un cadre aux contrats de syndics et une liste des prestations relevant normalement de la gestion courante. Mais au-delà de cet avis, c’est toute l’attitude des syndics qui est à revoir. Cet avis du 27 septembre, entérine les travaux confiés à un groupe de travail composé de représentants des professionnels et des associations de consommateurs, sous la responsabilité de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. Ce travail s’est inscrit dans la lignée de travaux déjà menés par la Commission des clauses abusives en 1996 et le Conseil national de la consommation en 1997, mais les avis émis à l’époque n’avaient pas reçu les suites espérées…
Le contrat de syndic est un élément essentiel du choix, par l’assemblée générale des copropriétaires, de leur représentant légal. Or, les contrats ne sont soumis à aucune norme et les copropriétaires ont beaucoup de difficultés à comparer les prestations et leurs coûts proposés par quelques 12 000 cabinets de syndics en France. Et même si on observe depuis plusieurs années un mouvement de concentrations autour de groupes connus (Foncia, Lamy, Urbania, Citya…), les comparaisons n’en ont pas été facilitées.
A cette difficulté s’ajoute le « mélange » opéré par les syndics entre les prestations qui relèvent de la gestion courante -dont les honoraires forfaitaires sont votés en assemblée générale et connus à l’avance des copropriétaires- et celles qui relèvent des prestations particulières dont la prévision est très aléatoire. Certains syndics n’hésitant pas à limiter les honoraires de gestion courante pour s’attirer les faveurs des copropriétaires, se rattrapant au fil de l’année sur les facturations des prestations particulières. Aujourd’hui, cet avis du Conseil national de la consommation fixe une liste des prestations qui doivent entrer dans la gestion courante.
Il faut reconnaître que cette liste ne diffère pas fondamentalement de celle qui figurait déjà dans l’avis de 1997 du même organisme…et les associations de consommateurs ont beau jeu de faire valoir que ce nouvel avis risque d’être aussi peu suivi que le précédent ! Sauf que la conclusion du nouvel avis met les syndics devant leurs responsabilités : la DGCCDF fera, fin 2008, un bilan de l’application de l’avis et, en cas de non respect, le ministre publiera un arrêté de publicité des prix !
Il est certain que l’activité de syndic de copropriété est nettement moins rentable que les autres métiers de l’immobilier (transaction et gérance locative notamment) et ne dégage que de très faibles marges. Les frais de personnel y sont plus élevés, notamment à cause de la charge de travail et des horaires « extensibles » des assemblées générales tardives et des nombreuses réunions avec les conseils syndicaux. Et, de plus, les syndics ne facturent souvent qu’une partie des honoraires qui leur sont normalement dus au regard de leurs contrats.
La charge de travail, la gestion difficile des emplois du temps, la pression des conseils syndicaux, en sont responsables. La crainte aussi de se voir mis en concurrence. Mais un syndicat de copropriétaires ne quitte pas un syndic parce qu’il est cher. On change de syndic quand on estime qu’il ne remplit pas correctement sa mission, autrement dit, qu’il ne fait pas son travail, ce qui est différent.
On observe aussi, depuis plus de dix ans, une charge de travail qui s’intensifie sous l’action prolifique du législateur – diagnostics obligatoires, carnet d’entretien, protection du personnel, nouvelles règles comptables…- autant de nouvelles tâches pour lesquelles les syndics n’ont pas réévalué sensiblement leurs honoraires.
Depuis quelques années, la pression d’associations de consommateurs est plus pesante et l’on observe que les syndics font «profil bas». Ces derniers sont constamment sur la défensive devant des critiques venant le plus souvent de personnes sans discernement et qui n’ont aucune connaissance «pratique» du métier. Ce métier est complexe, il demande beaucoup de qualités, de connaissances, de courage, d’abnégation…mais qui met en lumière la valeur de ces femmes et de ces hommes ? Ils sont confrontés quotidiennement aux syndicats de copropriétaires qui sont, chacun, une représentation miniature de notre société avec tout ce qu’elle porte d’intérêt mais aussi de désagréments…dans les relations humaines. Ces hommes et femmes méritent beaucoup mieux que le silence assourdissant uniquement interrompu par des critiques.
Qui osera un jour prendre une position courageuse pour valoriser ce métier et ceux qui le pratiquent ? Pour le faire rémunérer à son juste prix ? Et si cet avis du Conseil national de la consommation, qui se doit d’être respecté, était l’occasion à saisir par les syndics pour enfin redéfinir le périmètre de leurs relations avec les copropriétaires, se recentrer sur le coeur de leur métier et de leur mission, valoriser et positiver leur action, et redéfinir le vrai prix de leurs prestations. Et préserver ainsi cette liberté des prix et de la concurrence qu’il serait irresponsable d’aliéner.
Bernard CHARLUET
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