La production de crédits a poursuivi son redressement au troisième trimestre. Si le point bas de la crise est nettement dépassé, la reprise est clairement bridée par les effets que la remontée du chômage produit maintenant sur la primoaccession.
En octobre 2009, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis en moyenne à 3,8 %. Depuis novembre 2008, ceux des crédits immobiliers aux particuliers ont reculé de 135 points de base, pour revenir à leur niveau du printemps 2006. Alors que la baisse avait marqué le pas durant le mois d’août, le mouvement a repris dès septembre à un rythme soutenu. Par cette baisse, les établissements de crédit soutiennent activement le marché, bien que toutes les conséquences de la crise financière internationale ne soient pas dissipées et que la remontée des risques consécutifs à la progression du chômage érode leurs marges. En proposant des conditions de taux particulièrement attractives, sur un marché toujours très difficile du fait de la dégradation du marché du travail qui paralyse la demande, les établissements de crédit ont en effet permis aux marchés immobiliers d’enrayer leur dégradation et d’entrevoir une prochaine sortie de récession.
Dans un contexte de baisse des taux de crédit, le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté est en net recul.
La demande pourrait pourtant pleinement bénéficier de la baisse des taux puisque l’on observe une relative stabilité des durées des prêts accordés depuis la fin de 2008 : en octobre 2009, elle s’est ainsi établie à 212 mois (220 dans le neuf et 232 dans l’ancien). Dans l’ensemble, les conditions de crédit sont toujours excellentes : le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté est maintenant de près de 9 % inférieur à celui de décembre 2008 !
Une reprise rapide de la production de crédits
Depuis six mois, l’indicateur de solvabilité de la demande bénéficie toujours de l’amélioration des conditions de crédit, mais il commence à encaisser les contrecoups de la crise économique sur le pouvoir d’achat des ménages et la remontée du coût des opérations réalisées (à un rythme annuel moyen de 1,3 %). Il se dégrade donc lentement, d’autant que le recul de l’apport personnel est maintenant rapide dans le contexte actuel de blocage du marché de la revente et de transformation des clientèles.
Entre le troisième trimestre 2008 et le premier trimestre 2009, la production de crédits immobiliers aux particuliers s’était effondrée : – 44,5 % ! Dans son sillage, le marché de l’ancien avait dévissé de 45 %, selon l’Observatoire de la conjoncture du Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI). Mais dès le deuxième trimestre 2009, la production s’est ressaisie, d’après l’Observatoire de la production de crédits immobiliers (OPCI). Après la « descente des quatre marches » débutée au printemps 2008, elle a en effet progressé de 32,7 % d’un trimestre sur l’autre, récupérant une partie de la demande non exprimée du début de l’année. Bien sûr, ce trimestre est habituellement celui de la reprise saisonnière de l’activité, mais pour retrouver un mouvement d’une telle vigueur à cette période de l’année il faut remonter à 2005 et à la mise en place du nouveau prêt à taux zéro (PTZ).
Le troisième trimestre confirme maintenant que le marché a bien dépassé le point bas de la récession : avec une nouvelle progression de 24 % d’un trimestre sur l’autre, le redressement de la production de crédits est tout aussi spectaculaire que son effondrement avait pu l’être. Il convient néanmoins de rester prudent avant de conclure au renouveau d’une demande soutenue « à bout de bras » par des conditions de crédit et des dispositions publiques sans précédent (ainsi, dans le marché du neuf, compte tenu du niveau des taux d’intérêt, du doublement du prêt à taux zéro, du crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt… les taux d’effort des accédants sont à leur plus-bas depuis 1978 !). L’Observatoire du financement des marchés résidentiels suggère plutôt que ne restent sur le marché que ceux qui n’ont pas ou plus la possibilité de différer leur décision (constitution de ménage, transformation familiale, mobilité professionnelle contrainte…). Sur les neuf premiers mois de l’année 2009, la production a diminué de 27,2 % par rapport à la période correspondante de 2008. Si elle s’est ressaisie au troisième trimestre, elle est toujours en recul de 10,5 % par rapport à la même période de 2008.
Un marché de l’ancien toujours hésitant
Si en 2008 le recul des marchés immobiliers n’a pas été plus brutal, c’est en raison de la bonne résistance des flux de primoaccedants à la propriété. Depuis le début de 2009, cette primoaccession est affectée par la montée rapide du chômage et par l’extension des mesures de chômage technique, mais aussi par la suppression des heures supplémentaires et des primes dans les entreprises touchées par la crise. Faute d’une sécurisation satisfaisante des parcours résidentiels, les projets immobiliers des ménages exposés à ces risques sont donc reportés à des jours meilleurs, voire abandonnés. Ainsi, le marché de l’ancien a connu un nouveau recul au troisième trimestre 2009, même si ce dernier est de moindre ampleur que ceux constatés jusqu’alors : – 4,5 % par rapport à un troisième trimestre 2008 déjà fortement affecté par la crise. Il est vrai que le blocage du circuit de la revente est loin d’être terminé : sa redynamisation sera longue tant que les revendeurs resteront bloqués par des candidats à l’achat qui « continuent à lire » que les prix vont encore baisser. Compte tenu de l’activité constatée sur le marché de l’ancien depuis le début de l’année 2009 (– 22,4 % sur un an, d’après l’OPCI, ce que corrobore le SNPI dans son dernier observatoire), le marché de l’ancien ne devrait pas enregistrer plus de 480 000 transactions (sur logements existants, donc hors chambres de service, caves, garages et accessoires) en 2009 : soit une baisse totale de près de 35 % en deux ans, pour une activité revenue au niveau de 1991. Et pour l’heure, le redémarrage, qui devrait se poursuivre en 2010, ne devrait pas porter l’activité à plus de 525 000 transactions.
Michel Mouillart
