Pour la troisième année consécutive, Deloitte analyse le développement de l’immobilier et les prix du marché résidentiel dans 16 pays européens, la Russie et Israël. L’étude Property Index pointe les grandes inégalités des prix des logements entre l’Europe orientale et occidentale. La France et le Royaume-Uni se classent au rang des pays les plus chers d’Europe. L’immobilier résidentiel reste significativement moins cher dans les pays d’Europe de l’Est, où les prix des nouveaux appartements vont de 917€/m² en Hongrie à 1 186€/m² en République Tchèque.
« D’une année sur l’autre, l’évolution des prix de l’immobilier diffère significativement à l’échelle des pays. L’Autriche et l’Allemagne ont enregistré la plus forte augmentation (7% et 5% respectivement) ; en revanche, on observe à nouveau une baisse conséquente en Italie et en Espagne, de l’ordre de 5% et 13% », ajoute Laure Silvestre-Siaz, Associée responsable du secteur immobilier chez Deloitte.
Les marchés résidentiels des capitales européennes sont très disparates
Londres et Paris restent, cette année encore, les capitales les plus chères d’Europe. Le prix moyen d’un appartement dans le centre de Londres peut dépasser les 10 000€/m². Quant à Paris, le prix moyen atteint 8 140€/m². Inversement, Budapest, Lisbonne et Varsovie se classent au rang des capitales les moins chères d’Europe en 2013, le prix au mètre carré s’élevant respectivement à 1 140€, 1 640€ et 1 704€ en moyenne.
Les baisses de prix les plus importantes observées d’une année sur l’autre ont été enregistrées à Madrid (-23%), à Rome et Budapest. Les plus fortes hausses ont été observées à Vienne (+9%), Copenhague (+8%) et Berlin (+7%). En Israël, Jérusalem se démarque en affichant la croissance de prix la plus rapide pour les nouveaux biens immobiliers (+10%). Enfin, on note à Londres et Lisbonne, une demande très forte sur les logements anciens de caractère, avec des prix supérieurs à celui du neuf.
Les Européens inégaux devant l’accès à la propriété
Un indicateur important du marché résidentiel est l’endettement des ménages. En 2013, pour acheter un nouveau logement (base : 70 m²), le nombre de salaires bruts annuels nécessaires varie de 2,1 au Danemark à 12,1 en Israël. L’étude fait ressortir le formidable pouvoir d’achat des Danois, alors même que le pays affiche les prix les plus élevés du panel.
On constate également que la France est l’un des pays du classement où il est le plus difficile de d’accéder à la propriété. En effet, on estime à 7,9 salaires annuels bruts moyens le prix d’un appartement neuf (de 70m²), contre 9,4 en 2012. La baisse du nombre d’années de revenus par ménage pour l’achat d’un bien immobilier s’explique principalement par les légères baisses des prix, par le coût du crédit, mais aussi par le profil de plus en plus fortunés des accédants.
Le développement du parc immobilier en baisse pour la troisième année consécutive
L’indicateur d’intensité du développement du parc immobilier de l’Union européenne a encore diminué cette année. Le nombre de logements pour 1 000 citoyens est passé de 3,9 en 2011 et 3,3 en 2012 à 2,5 en 2013. En Europe, la plus forte densité de logement pour 1 000 habitants est observée en Autriche (4,7) et en France (5,0), soit le double de la moyenne européenne. Les indicateurs d’Israël et de la Russie sont nettement supérieurs à ceux de l’Europe, atteignant respectivement 5,3 et 6,5.
L’immobilier se développe considérablement en Île-de-France et stagne à Paris
Le marché résidentiel français est relativement stable pour ce qui concerne les prix (-1,6%) mais enregistre une baisse dans la construction de nouveaux logements (seuls 330 000 nouveaux logements ont été construits en France en 2013, soit environ 1% d’augmentation du parc) et une baisse du nombre de transactions en 2013.
(-5%).
Les disparités du marché restent néanmoins encore importantes entre Paris et sa région. En effet, le prix moyen au mètre carré atteint 8 140€ en moyenne dans Paris intra-muros, les prix des logements anciens variant de 6 790€/m² à 12 390€/m² selon les arrondissements. En Île-de-France, en revanche, si le prix moyen oscille autour de 5 600€/m², les prix des logements anciens y ont diminué (comme à Paris) tandis que les prix des logements neufs ont légèrement augmenté, tiré par l’arrivée sur le marché de programmes haut de gamme.
« L’impact de la crise se fait sentir en France avec, pour la première fois, un fléchissement des prix. Ces derniers restent toutefois globalement élevés et devraient le rester car la construction de nouveaux logements est en panne. Des mesures fortes incitant la relance de la construction sont nécessaires afin d’encourager significativement le pouvoir d’achat en logement des Français. », commente Laure Silvestre-Siaz, Associée responsable du secteur immobilier chez Deloitte. ©LeFildel’Immo/BazikPress