Rien de commun entre le marché traditionnel et le marché du haut de gamme. D’abord, parce qu’il ne concerne véritablement que deux secteurs : la capitale et la Côte d’Azur. Ensuite, parce qu’il met l’agent immobilier en présence d’une clientèle très spécifique.
Près de la rue du Bac, un bel hôtel particulier vient de changer de main pour 18 millions d’euros ! Rue Fresnel, un penthouse de 245 m2 avec terrasse de plus de 200 m2 et vue imprenable sur la Seine et la tour Eiffel, était récemment à vendre 5,5 millions d’euros. Un autre de 450 m2, avenue du Maréchal Maunoury, en bordure du bois de Boulogne, s’affichait à 8 millions d’euros. Le luxe n’a décidément pas de prix. Du moins dans les quartiers parisiens les plus cotés, traditionnellement situés dans les très chics 5e, 6e, 7e, 8e et 16e arrondissements et Neuilly. Et encore pas n’importe où ! Car le luxe, c’est avant tout, une localisation hors du commun. Pas question, en effet, de raisonner en prix au mètre carré. C’est l’adresse qui compte. Au rang des grands classiques, l’avenue Montaigne, l’avenue George V, les rues François 1er, Guynemer, Barbet de Jouy, le quai Voltaire…
Plus importante encore, la présence d’un monument ou d’un jardin. Pour une vue mythique sur le Champ de Mars, les Invalides, le Luxembourg, le Panthéon ou encore les quais de la Seine et Notre Dame, les candidats à l’exception sont prêts à se damner. Encore faut-il que l’immeuble et l’appartement en lui-même possèdent tous les apparats du luxe : pierre de taille, parties communes et plans irréprochables (vastes pièces de réception), éléments de décoration authentiques (moulures, boiseries…), prestations de très haute volée (climatisation, sécurisation…).
Au demeurant rares, les terrasses – à condition qu’elles ne soient pas chiches en mètres carrés, sont également plébiscitées. Bref, pour peu que tous ces ingrédients soient réunis, la clientèle ne s’émeut pas outre mesure des valeurs rencontrées sur la place.
Un marché confidentiel
Pour autant, le marché du haut de gamme parisien, ne représente qu’un peu plus de 1 200 transactions par an, ce qui en fait un micro marché face aux 38 700 ventes réalisées l’année dernière sur le marché traditionnel parisien.
Selon une analyse de Daniel Féau/Belles Demeures de France réalisée avec les données de CD Bien, 1 063 ventes se sont négociées entre 1 et 2 millions d’euros, essentiellement, 143, entre 2 et 4 millions d’euros et 22 seulement audelà de 4 millions d’euros. La faiblesse des ventes tient surtout à la rareté de l’offre. Il est vrai que dans la capitale, le parc haussmannien, n’a pas toujours le prestige attendu. D’ailleurs, selon Féau, « un grand haussmannien doit disposer d’au moins 80 à 100 m2 de trop par rapport au nombre de chambres ». Par exemple disposer de 300 m2 pour une triple réception et quatre chambres au lieu de 200 m2 pour un appartement plus classique.
Quant au neuf susceptible de revendiquer l’appellation luxe, il est quasiment inexistant. « A Paris, dans un contexte de pénurie, le marché se nourrit des produits existants, note encore Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau, les vendeurs font la loi et sont, d’ailleurs, davantage vendeurs en ce moment. Ils anticipent sur les élections présidentielles ».
Malgré tout, l’offre est inférieure à la demande qui reste bien présente. Et ceci parce que les taux d’intérêt des prêts immobiliers restent attractifs malgré les hausses récentes. Car contrairement à ce que l’on pourrait penser, la clientèle fortunée ne paie jamais « cash ».
Une clientèle de plus en plus jeune
« Le marché continue de bien se porter, indique Charles-Marie Jottras, les quatre derniers mois sont historiques pour nous et, par rapport à la fi n 2006, j’ai le sentiment qu’il y a encore plus de clients fortunés ». Sur les transactions dont le montant est compris entre 1 à 2 millions, la part des acquéreurs français reste majoritaire. Au-delà elle se réduit et dès qu’on atteint 4 millions, les étrangers prennent la main (71 %).
Toutes nationalités confondues, ce sont les patrons d’entreprises générant d’importants flux d’argent qui font le gros des ventes. Et ils sont de plus en plus jeunes. « Il n’est pas rare de voir des couples de 35 ans avec des budgets dépassant les 2,5 millions d’euros, confie Marie-Hélène Lundgreen, la responsable de Belles Demeures de France, ils ont beaucoup d’argent et sont fréquemment issus des milieux de la finance, des médias, de la net économie…». Et leur achat, s’il reste souvent un coup de coeur n’est pas pour autant irraisonné. D’ailleurs, cela se ressent au niveau des délais de vente. « Ce qui n’est pas au prix du marché s’écoule plus lentement, ce qui ne signifie pas que les prix ne montent plus, note Dominique Landreau, le directeur général de Coldwell Banker, ils continuent de grimper mais moins rapidement que ces dernières années ».
Certains prix n’effraient pas les acquéreurs. Rue Lord Byron, à deux pas de l’Etoile, des lofts très contemporains ont été pris d’assaut par une clientèle « très branchée » à des prix compris entre 9 000 et 20 000 euros le m2. « Pourtant, les lofts sont des produits diffi ciles à placer, raconte Nathalie Garcin, responsable de l’agence Emile Garcin rive gauche, l’absence de cloisons ne convient qu’aux acquéreurs aimant les surfaces atypiques et ce ne sont pas les plus nombreux ».
De nouvelles nationalités
Sur les tranches de prix les plus élevées du marché parisien, les pays arabes, les anglo-saxons, les européens du nord (scandinaves, irlandais, italiens, suisses…), se partagent l’essentiel du marché. Mais on voit émerger de nouvelles nationalités. « On a un roulement constant de nationalités.
La clientèle du Moyen-Orient est de retour mais beaucoup d’autres nationalités se profilent, indique t-on chez Knight Frank, notamment des chinois et des indiens ». Il est vrai que Paris reste plus abordable que Londres ou New York. Comme toujours, les saoudiens conservent une préférence pour les appartements de grande taille de l’avenue Foch ou de l’avenue Montaigne – au bas mot 15 000 à 18 000 euros le m2 – et les hôtels particuliers proches du Champs de Mars, des Invalides ou du Trocadéro qui valent des prix faramineux : 15, 20 millions d’euros pour 500 à 600 m2, voire 40, 50 ou 100 millions d’euros pour 1 000 à 2 000 m2.
Un marché anecdotique : tout au plus deux ou trois transactions par an. « Les familles royales sont habituées à se déplacer en grand nombre, indique ton encore chez Knight Frank, elles ont besoin d’une cuisine professionnelle, de quatre à huit chambres principales avec chacune leur salle de bains, et de quoi loger le personnel de maison et de sécurité ».
Même folie des grandeurs chez les russes qui achetaient jusqu’à présent surtout sur la Côte dAzur, mais qui s’installent désormais aussi à Paris. « Il leur faut au minimum 300 à 400 m2, voire beaucoup plus, et ils ont de gros budgets », s’exclame Nathalie Garcin.
Les Italiens, pour leur part, restent en tête des acquéreurs étrangers à Paris pour de prestigieux pieds à terre entre 80 et 150 m2 dans le Marais et l’île-Saint-Louis Dans l’ile Saint-Louis, on voit aussi débarquer de plus en plus de grecs. Reste que pour s’offrir le quai Voltaire, par exemple, la note est salée : entre 15 000 et 18 000 euros aussi.
Les américains, eux, n’ont pas de quartier de prédilection et s’installent aussi bien rive droite que rive gauche..
La Côte d’Azur aussi
Ce qui vaut pour la capitale, vaut également pour la Côte d’Azur investie, elle aussi par les étrangers. Là, ce n’est plus la présence d’un monument qui compte, c’est la vue sur la grande « bleue » et la qualité de la station.
Au rang des valeurs sûres : Saint-Tropez, Cannes, le Cap d’Antibes, Saint-Jean- Cap-Ferrat… où les prix continuent de défi er toutes les lois du marché. « A 4 ou 4,5 millions d’euros, on commence à trouver de belles affaires, mais pour une vue mer, il faut un budget d’au moins 8 millions d’euros », explique Olivier Le Quellec, le patron de Transacmer, qui poursuit : au-delà de 3 à 4 millions, le marché reste très dynamique.
En dessous, c’est plus difficile, les artistes qui étaient très présents dans les années 50/70 n’ont plus vraiment les moyens de débourser des sommes pareilles ».
Et comme à Paris, ce sont les étrangers qui ont les plus gros budgets (Anglais, suisses, italiens et belges). Les français ne sont pas pour autant absents du marché tropézien puisqu’ils représentent 50 % des transactions. « Pour les jeunes patrons d’entreprise, le prix n’est pas un obstacle, note encore Olivier Le Quellec, l’achat d’un bien d’exception est une sorte de récompense de l’excellence de leurs résultats, en quelque sorte une médaille, mais seuls les meilleurs dans leur domaine d’intervention sont capables de s’offrir le meilleur de Saint-Tropez ».
Saoudiens et russes préfèrent les vastes propriétés de Cannes, du cap d’Antibes et de Saint-Jean-Cap- Ferrat où il n’est pas rare de les voir débourser 8 à 10 millions d’euros pour une villa les pieds dans l’eau. Britanniques, scandinaves, irlandais sont également là. Mais comme partout, les prix se calment. Le temps des grands délires est passé.
Quels sont les acteurs du marché ?
Parmi les acteurs du marché, il y a bien sûr Daniel Féau, le leader incontesté du luxe. La société est co-présidée par Gérard Féau et Charles-Marie Jottras et compte aujourd’hui 70 collaborateurs. Elle est spécialisée dans la vente d’appartements et d’hôtels particuliers à Paris et en proche banlieue Ouest. Elle est également une spécialiste de la vente de manoirs, châteaux, domaines et propriétés agricoles sur toute la France, par le biais de sa marque Belles Demeures de France. Daniel Féau commercialise également des immeubles résidentiels neufs ou anciens pour le compte d’institutionnels et de professionnels. Il oeuvre aussi dans le domaine de la location de luxe. Emile Garcin Immobilier est également un acteur incontournable du marché des biens d’exception (châteaux, propriétés d’agrément, hôtels particuliers, appartements…). Dirigé par Emile Garcin, le groupe dispose de plusieurs agences à Paris, mais également dans des régions de France comme la Provence, la Côte Basque, la Côte d’Azur, le Var, la Normandie, le Périgord, la région lyonnaise ainsi qu’à Marrakech. Knight France a été fondé à Londres il y a plus d’un siècle. Avec ses 200 bureaux dans plus de 30 pays à travers le monde. La société intervient aussi bien pour des particuliers que pour des investisseurs institutionnels, dans une gamme de prix allant de 300 000 euros à plus de 10 millions d’euros.
Le Groupe Mercure est né en 1936 à Toulouse et a été racheté en 1980 par Pierre Chassaigne. Disposant de nombreux correspondants à travers le monde, et d’une douzaine d’agences en France, c’est un des leaders de la transaction en matière de châteaux, demeures de caractères et propriétés rurales. Groupement spécialisé dans la vente de maisons de caractère, de châteaux, de manoirs, France- Châteaux est présent sur une grande partie de la façade ouest de la France (Normandie, Bretagne, Aquitaine…) ainsi qu’en Midi Pyrénées, en Périgord et Quercy, en Provence et sur la Côte d’Azur.
Depuis 1964, Transacmer, présidé par Olivier Le Quellec, est spécialiste du marché de la presqu’île de Saint-Tropez. La société est également présente à Megève et à La Garde Freinet et se place sur le marché de l’exception.
L’agence John Taylor est, pour sa part, née en 1864 et était alors spécialiste du marché de la Côte d’Azur. Aujourd’hui, le groupe dispose d’une dizaine d’agence en France, notamment à Paris, sur la Côte d’Azur, Courchevel… Il est également présent à Barcelone et Monaco.
Coldwell Banker est un réseau de franchise né aux Etats-Unis en 1906 et implanté en France depuis 2001. Il couvre un certain nombre de villes dans une vingtaine de départements et se positionne sur le milieu/haut de gamme, ce qui lui vaut de proposer des propriétés de caractère mais aussi des châteaux, des domaines…
Colette Sabarly
