Dans un contexte de plus en plus concurrentiel, il est indispensable de connaître sur le bout des doigts les réglementations qui s’imposent à la profession.
Après le rapport de la direction générale de la concurrence de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) concluant à la nécessité de poursuivre et d’amplifi er les contrôles auprès des agences immobilières, puis le projet de loi (déposé le 6 février dernier) prévoyant d’autoriser les agents de la DGCCRF à contrôler le respect de la loi Hoguet (précisément en matière de détention et de bon usage de la carte professionnelle); il est important de rappeler les règles du jeu en matière d’affi chage des honoraires et de publicité. L’information du consommateur est un droit élémentaire, rappelé dans le code de la consommation.
En contrepartie de la liberté des prix introduite dans le code du commerce en décembre 1986, le législateur a imposé un certain nombre de règles afi n de garantir la totale transparence en matière d’information. Il convient ainsi de rappeler que les agents de la DGCCRF sont compétents pour rechercher les infractions aux règles de concurrence ou de droit de la consommation, et que la loi du 2 août 2005 en faveur des PME, et une ordonnance du 1° Septembre de la même année a élargi leurs compétences, au domaine de la sanction des infractions. Pour l’année 2005, 4% des professionnels ont été contrôlés en Ile-de-France.
Les infractions relevées sont nombreuses – 426 infractions – 83 procès verbaux – 106 rappels de la réglementation – 9 rapports adressés au Parquet. Les professionnels franciliens ne sont pas seuls à être suspectés de dérapages, leurs confrères des autres régions font également l’objet de contrôles.
Les réglementations devenant plus contraignantes, les professionnels doivent viser l’excellence et ne pas oublier que toute obligation nouvelle pour la profession ne peut que valoriser leur rôle, faire de l’agent immobilier un passage obligé et justifi er leurs honoraires.
Afficher correctement les honoraires
Selon l’arrêté du 29 juin 1990, les prix des prestations de services doivent faire l’objet d’un affichage dans les lieux de réception du consommateur. Les mandataires transactionnaires qui affi chent les biens proposés dans une vitrine, doivent affi cher ces honoraires en vitrine et à l’intérieur de leurs locaux de façon visible et lisible. Evitez les affichages avec des textes de police inférieures à 8, placés très bas dans la vitrine.
L’affichage doit comporter la totalité des prestations offertes à la clientèle, leurs prix et les options ou prestations éventuelles. Les administrateurs de biens profi tent d’une tolérance de l’administration lorsque l’affi chage s’avère complexe et difficilement compréhensible pour le consommateur. Dans ce cas il est admis la mise à disposition d’un catalogue détaillé des prestations particulières et de leurs tarifi cations. Encore faut il que vos visiteurs soient informés de l’existence de ce catalogue.
Vous devez préciser l’assiette de calcul, prix net vendeur ou prix de mise en vente. Sur ce point, attention aux négociateurs, soucieux de préserver leur rémunération (ce qui est une bonne chose en soi) mais qui omettent lors d’une baisse de prix de recalculer la rémunération de l’agence. Ils se trouvent dans ce cas en sur-commissionnement par rapport au barème affiché, et sont en infraction répréhensible. Souvent, des négociateurs confrontés à l’objection « vos honoraires sont trop chers » appliquent un peu trop légèrement, lors de la signature du mandat, ou lors de la renégociation de prix, des honoraires inferieurs aux honoraires affi chés.
La DGCCRF rappelle que les honoraires affi chés doivent correspondre aux honoraires pratiqués. En effet, une pratique trop systématique de « remises d’honoraires » aurait pour inconvénient de fausser les règles du marché, ou de générer du détournement de clientèle. Mieux vaut donc vérifier régulièrement le taux réellement pratiqué par vos collaborateurs, pour que votre barème soit en concordance, et pour rappeler ensuite aux négociateurs trop généreux, qu’un bon négociateur qui offre un service de qualité, sauvegarde les honoraires de l’agence, et donc son salaire. Pour l’administration « tout affichage faisant apparaitre des tarifs qui ne sont pas réellement appliqués (à la hausse ou à la baisse) est répréhensible et assimilable à un défaut de publicité de prix ».
Les honoraires s’entendent toutes taxes comprises, étant précisé que le taux de T.V.A. applicable est de 19,6%, Il n’est pas inutile de préciser « taux applicable au … » et de dater votre barème d’honoraires.
Vous devez préciser à qui incombe le paiement de la rémunération (acheteur – vendeur – bailleur – locataire). Sur ce point si les choses sont claires en matière de location, il n’en est pas de même en matière de transactions portant sur une vente. Les textes de loi sont complexes et peuvent parfois entrainer des « interprétations diverses », y compris de la part de juristes distingués, ou des contrôleurs.
Beaucoup d’agences stipulent sur leur barème d’honoraires, et sur leurs mandats de vente que « les honoraires affichés sont à la charge du vendeur, toutefois il peut en être convenu différemment entre les parties, lors de la signature de l’avant contrat », certains ajoutant même, « ceci ayant pour avantage de diminuer les droits d’enregistrement ».
Attention : en affi chant cette mention, vous risquez de fâcher l’administration fiscale. En effet, vous ne pouvez envisager de porter la rémunération à la charge de l’acheteur, que si vous disposez d’un mandat de recherche de biens le prévoyant, ou si un avenant au mandat à été signé antérieurement au compromis de vente. Il convient donc de ne pas oublier, que les mentions incluses dans le mandat et dans le compromis doivent être identiques quant à la personne qui a la charge des honoraires.
Appliquer les règles de publicité sur les prix
Toute publicité effectuée par un agent immobilier (quel que soit le support utilisé), doit mentionner le montant toutes taxes comprises de votre rémunération. En matière de publicité beaucoup trop d’agences dans la presse (PQR ou gratuite) sur leur site, dans des mailings ou des tracts, développent des promesses souvent alléchantes, pour vanter des performances pas toujours vérifi ées : « 90% de réussite, N° 1 sur la ville de…, 80% de nos mandats vendus en moins d’un mois, etc. »
Attention ces avantages ne peuvent faire l’objet d’une « promotion » que si vous en apportez la preuve. Et les services concernés à la DGCCRF sont très bien documentés. En effet, leurs bureaux regorgent de publicités et de journaux d’agences immobilières et ils ne manqueront pas d’intervenir si une publicité leur parait mensongère. Il convient de respecter quelques règles simples et logiques pour que l’information donnée au consommateur soit la plus transparente possible :
- Les publicités doivent mentionner le prix total à payer. Si le prix de vente indiqué comprend la rémunération de l’agence, il n’est pas nécessaire de le détailler, il est recommandé par contre de préciser que les prix affi chés s’entendent « honoraires d’agence inclus » formule plus chic et plus claire que, F.A.I. ou H.A.I. A éviter, « prix nous consulter » comme cela se voit fréquemment, pour des biens haut de gamme, pour lesquels les vendeurs souhaitent une grande discrétion.
- Toute information fausse ou de nature à induire en erreur le consommateur peut donner lieu à condamnation à caractère pénal. Evitez les informations approximatives du style : à 5’ de la gare, si vous ne précisez pas le mode de transport. Les surfaces indiquées doivent par ailleurs préciser s’il s’agit de surfaces habitables, utilisables ou de surfaces loi carrez.
- En matière de location, il est obligatoire d’indiquer : le montant du loyer à payer, la provision pour charges, la commission à la charge du locataire, et le montant du dépôt de garantie.
- La loi Hoguet impose par ailleurs que tout professionnel s’identifie dans toutes publicités et quel que soit le support (papier internet…) en indiquant clairement : la raison sociale (l’activité exercée), l’adresse (nom et adresse du garant) ainsi que le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle délivrée.
- Beaucoup de mandats de vente sont conclus au domicile du vendeur, en utilisant les imprimés répondant aux exigences du Code de Commerce en matière de vente par démarchage. Sur ce point les avis divergent et certains réseaux recommandent à leurs adhérents d’attendre la fi n du délai de rétractation. En fait, vous pouvez très bien mettre le bien en publicité dès que votre mandat a été enregistré. En faisant visiter le bien, vous prenez néanmoins le risque de voir le mandant se rétracter. Et s’il le souhaite, il pourra de surcroit reprendre contact avec son visiteur, sans rien devoir à l’agence. Autant le savoir.
Gérard BORNOT
