La comparaison directe permet d’évaluer un prix moyen pour tel ou tel appartement. Cette comparaison peut être affinée, afin de minorer l’impact d’éventuelles distorsions de valeur, d’une étude par régression. L’expert devra aussi prendre en compte, outre les critères environnementaux et juridiques, le montant des charges, les travaux réalisés ou à réaliser dans la copropriété. Les mutations enregistrées peuvent, en postulat, être considérées pour des appartements dits « à rafraîchir » (réfection murs et sols à effectuer).
Comment apprécier alors un appartement en bon état ou en plus mauvais état qu’un appartement « à rafraîchir » ?
- Un appartement en bon état enregistre une plus value de l’ordre de 180 À 290€/m2, somme correspondant au coût moyen de la réfection d’un appartement «à rafraîchir».
- Un appartement en mauvais état enregistrera une moins value de 250 à 400€/m2, somme correspondant à l’excès de travaux nécessaires en plus du rafraîchissement.
Comment tenir compte d’un excédent de charges de copropriété ?
- Les charges moyennes d’un appartement sont de l’ordre de 21€/m2/an.
- Pour un immeuble construit avant 1948, ces charges sont de 18 à 25€/m2/an.
- Pour un immeuble construit entre 1948 et 1970, les charges sont de 22 à 32€/m2/an.
- Pour un immeuble construit de 1970 à nos jours, les charges sont de 25 à 45€/m2/an.
A noter que ces prix oscillent en fonction des spécificités climatiques, du standing et de l’entretien de l’immeuble. Ces charges incluent les charges de chauffage.
La durée de détention moyenne d’un appartement varie entre 7 et 10 ans. En d’autres termes et dans l’hypothèse de charges trop élevées, la décote moyenne appliquée sur la valeur comparative se calculerait par l’actualisation sur une période de 7 à 10 ans de la différence entre les charges payées et les charges moyennes observées; le taux d’actualisation peut être choisi sur la base du taux de rendement moyen des appartements de l’ordre de 4,5% par an.
La valeur actuelle de 10 flux d’excèdent de charges de 1€ actualisés à 4,5% est de 7,91€. Ainsi pour un appartement de 100 m2 construit en 1930, dont les charges seraient de 35€/m2/an, la décote sera de : 35€/m2/an – 30€/m2/an x 7,91 x 100 m2 = 3 955 €
Comment tenir compte des travaux réalisés ou à réaliser dans la copropriété ?
On distingue pour cela les travaux «visibles» et les travaux «invisibles».
- Les travaux «visibles» sont ceux qui touchent à l’esthétique de l’immeuble tel le ravalement de façade, la réfection des parties communes (hall d’entrée, palier d’étage). Ces travaux, une fois exécutés, apportent une plus value à l’appartement estimée sur la base du montant des sommes dépensées par le copropriétaire. Ainsi, si des travaux sont à effectuer, l’expert n’apportera aucune correction à la valeur qu’il aura déterminée par la comparaison avec des références choisies pour des immeubles dont l’état est approchant.
- Les travaux dits « invisibles » sont ceux assurant la pérennité des structures et des équipements tels le changement d’une couverture, le remplacement d’une machinerie d’ascenseur ou d’une chaudière collective, l’assainissement des sous-sols, le changement des descentes d’eaux pluviales ou usées. Les dépenses liées à ces travaux devront être déduites de la valeur de l’appartement.
