La cession de murs commerciaux peut être réalisée par tout agent immobilier titulaire d’une carte portant la mention « transactions ». Aucun corps de règle ne traite spécifiquement de ce type de cession.
Cependant, un nombre important de particularités doit être pris en compte par l’intermédiaire qui se livre à une telle transaction. Avant la vente, l’agent immobilier doit, outre les précautions habituelles relatives aux règles d’urbanisme ou à la destination du bien, effectuer de nombreuses vérifications.
Les vérifications préalables : l’état locatif du bien
Tout d’abord, il est nécessaire de s’assurer de l’état locatif du bien. Le local peut être loué à un artisan ou à un commerçant, en vertu d’un bail commercial, ou à une profession libérale, par un bail professionnel. L’agent immobilier devra maîtriser le statut des baux commerciaux ou professionnels afin de renseigner efficacement le vendeur comme l’acquéreur. Dans tous les cas, la loi n’offre pas de droit de préemption au locataire titulaire d’un tel bail.
Cependant, un droit de préférence peut avoir été conventionnellement consenti par une clause spécifique du bail ou par un acte séparé. Une attention toute particulière sera prêtée à une telle stipulation qui, si elle n’était pas respectée, pourrait entraîner la nullité de la vente. En effet, le preneur peut exiger l’annulation du contrat passé avec l’acquéreur en méconnaissance de ses droits, et sa substitution à ce dernier, si, lorsqu’il a contracté, l’acquéreur avait connaissance de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du locataire de s’en prévaloir. Dans le cas contraire, le bénéficiaire du droit de préférence n’obtiendra pas l’annulation de la vente mais peut prétendre à des dommages-intérêts.
* Cass. Civ. 3, 31 janvier 2007
Enfin, lorsque le bien est loué, il est utile d’organiser le transfert des obligations résultant du bail, telles que, essentiellement, la restitution du dépôt de garantie au preneur, ou d’envisager le paiement de l’éventuelle indemnité d’éviction si un congé a été délivré au preneur.
L’ information spécifique de l’acquéreur : les installations classées
Il existe une multitude d’informations à transmettre à l’acheteur selon la situation du bien vendu. Citons par exemple l’obligation d’informer l’acquéreur qu’une mine a été exploitée sur le tréfonds, ou encore qu’une installation soumise à déclaration a été exploitée sur le terrain, ainsi que des dangers ou inconvénients importants qui en résultent. De plus, lorsque le vendeur est l’exploitant de l’installation, il doit également indiquer par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente devra attester de l’accomplissement de cette formalité.
Si le vendeur ne remplit pas son obligation, l’acquéreur pourra obtenir la résolution de la vente, ou une diminution du prix, voire la prise en charge par le vendeur de la remise en état du site. Une grande partie de la doctrine considère que seuls les terrains sont concernés par cette réglementation, et qu’ainsi, la vente d’un immeuble bâti y échappe. Toutefois, la prudence s’impose, notamment face à des installations classées soumises à déclaration, et non à autorisation, d’autant que leur définition est suffisamment vaste pour pouvoir englober des commerces tels qu’une boulangerie, ou encore des activités comme l’imprimerie.
* Article 75-2 du Code minier
Article L 514-20 du Code de l’environnement Cass. Civ. 3, 20 juin 2007
La réglementation des promesses de longue durée
Il n’existe pas de contrat spécifique à la cession de murs commerciaux : une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente pourra ainsi être dressée selon les circonstances et la volonté des parties. Rappelons que la loi « Boutin » impose, à compter du 1er juillet 2009, que la promesse de vente consentie par une personne physique et dont la validité est supérieure à dix-huit mois soit constatée par un acte notarié et prévoit une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente. Ces deux formalités sont prescrites, à peine de nullité de la promesse. La règle nouvelle s’applique à une vente de murs commerciaux.
* Articles L 290-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
L’ inapplication de certaines règles protectrices de l’acquéreur
Le contenu du contrat préparatoire doit tenir compte du fait que l’acquéreur de murs commerciaux ou professionnels ne peut pas prétendre au délai de réflexion institué au seul bénéfice des acquéreurs d’un immeuble à usage d’habitation, à l’exclusion des biens à usage mixte. De la même façon, la réglementation relative au crédit immobilier ne trouve à s’appliquer qu’aux prêts consentis pour le financement d’un immeuble à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation. Si l’acquéreur souhaite avoir recours à l’emprunt pour financer son acquisition, il sera nécessaire d’introduire dans le compromis une condition suspensive spécifique.
* Article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation Cass. Civ. 3, 30 janvier 2008
Articles L 312-1 et suivants du Code de la consommation
L’intérêt de conditions suspensives adaptées
A la demande de l’acquéreur, la vente pourra être conditionnée à l’obtention des autorisations éventuellement nécessaires pour l’exercice de son activité. Il est ainsi utile de vérifier la réglementation fixée pour l’activité envisagée. Parmi les exemples les plus connus, citons l’obtention ou le transfert d’une licence IV, ou encore l’autorisation de changement d’usage des locaux. En effet, dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint- Denis et du Val-de-Marne, ainsi que celles auxquelles la réglementation aura été rendue applicable, l’affectation d’un local d’habitation à un usage commercial ou professionnel nécessite une autorisation, accordée, depuis le 1er avril 2009, par le maire. Or, l’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel et cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire.
Dans ce cas, l’acquéreur des murs qui entend exercer une nouvelle activité doit à nouveau solliciter l’autorisation. Toutefois, lorsque l’autorisation a été obtenue suite à une compensation, c’est-à-dire à l’affectation de locaux différents à l’usage d’habitation, le titre est attaché au local et non à la personne. L’acquéreur n’aura donc pas à solliciter de nouveau cette autorisation. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier (ou au livre foncier). Pour Paris, par exemple, un arrêté préfectoral a fixé les modalités de compensation.
* Articles L 3332-1 et suivants du Code de la santé publique
Articles L 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
Enfin, la vente d’un terrain portant ou destiné à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m2, doit être soumise à la condition suspensive de non-exercice par la commune de son droit de préemption commercial, lorsque le bien est situé dans le périmètre d’exercice de ce droit. La même stipulation devra figurer dans le compromis si la cession porte à la fois sur les murs et sur le fonds de commerce qui y est exploité.
* Article L 214-1 du Code de l’urbanisme
La cession concomitante des murs et du fonds de commerce
Lorsque le propriétaire des murs cède au même acquéreur le fonds qui y est exploité, l’agent immobilier doit être régulièrement mandaté pour mener à bien les deux aspects de l’opération. Chacune des opérations obéit à des règles distinctes. Pour la vente de fonds de commerce, l’acte de cession contient un certain nombre de mentions obligatoires, et doit être enregistré, à peine de nullité. De plus, la vente doit être publiée à la diligence de l’acquéreur, afin de permettre aux créanciers du vendeur de former opposition au paiement du prix de vente, lequel est généralement consigné entre les mains d’un séquestre au moment de la signature de l’acte de vente. L’agent immobilier devra donc maîtriser également les règles de cession d’un fonds de commerce.
* Article L 141-1 et suivants du Code de commerce
