La valeur verte d’un immeuble peut être définie comme la variation de sa valeur, prix ou loyer, imputable à sa performance environnementale, qu’elle soit liée à sa performance énergétique, à l’accès aux transports en commun, aux matériaux de construction, etc… Les études sur le sujet se concentrent en général sur la dimension énergie de la valeur verte.
Les premières tentatives d’évaluation réalisées aux Etats-Unis et en Europe (Allemagne et Suisse) ont permis de chiffrer des gains de l’ordre de 5 % pour des bâtiments « verts » caractérisés par des référentiels réglementaires ou des certifications. Une récente étude de la Commission Européenne fournit des résultats du même ordre.
Plus on va vers le sud, plus les logements ont une valeur verte importante (à gauche). Le prix d’un logement est impacté à ± 30 % en fonction de sa valeur verte (à droite).
Source carte n° 1 : Bases Bien et Perval (Base des avant-contrats, année 2011). Source carte n° 2 : Base Perval (Base des ventes, période 2010-2011, maisons en « bon état »).
En France, une étude réalisée par l’association Dinamic exploitant les bases de données notariales, avec l’appui du ministère de l’Égalité des Territoires et du Logement, permet de chiffrer l’impact de l’étiquette énergie sur le prix de vente des logements. L’étiquette D la plus fréquente La carte n° 1 permet de voir l’influence du climat sur la répartition
des étiquettes énergie.
La lettre D est la plus répandue, mais sa prépondérance est plus forte au Sud et au Sud-Ouest qu’au Nord et au Nord-Est. Quant aux étiquettes Quant aux étiquettes E et FG, qui correspondent aux logements les moins performants, elles sont majoritaires dans le Nord-Est (60 % en zone H1b et 55 % en zone H1a), alors que la part des étiquettes A à C augmente fortement à fur et à mesure que l’on descend vers le Sud.
Un impact sur le prix des maisons en bon état La carte n° 2 présente l’effet « toutes choses égales par ailleurs » de l’étiquette énergie sur le prix des maisons. Elle met en évidence des écarts qui approchent 30 % de moins-value (classe G) ou de plus-value (classes AB).
Ces résultats sont toutefois affectés d’une marge d’incertitude importante. En outre, ils excluent l’Ile-de-France car l’alimentation de la variable « état du bien » y a commencé plus récemment.