La reprise du marché de l’ancien, qui s’est amorcée au printemps, s’est confirmée au fil des mois. Suivant le scénario déjà observé précédemment, cette reprise s’est accompagnée d’une remontée progressive des prix.
Les craintes d’une remontée des taux d’intérêt risquant de bloquer la reprise se sont estompées depuis
que la Banque centrale européenne (BCE) a réaffirmé son soutien à une économie européenne en panne.
Pour autant, les prédictions concernant le marché de l’ancien restent en général très pessimistes, fortement
marquées, il est vrai, par deux dépressions sévères en moins de six ans.
Une offre de crédits dynamique
Après plusieurs trimestres d’hésitations, durant lesquels la production de crédits immobiliers aux particuliers
a stagné, celle-ci s’est ressaisie dès le 2e trimestre 2013. Le marché revient donc de loin, et l’année
2013 va marquer la sortie de la récession plus tôt que prévu. Il faudra néanmoins attendre le printemps 2014
pour que ce redémarrage soit pleinement perceptible. Pour que le niveau des transactions dans l’ancien se redresse plus nettement, par exemple.
Dans une économie en récession, la surprise de ces derniers mois aura donc été la vigueur de la reprise observée sur le marché de l’ancien. Déjà, le 1er trimestre avait annoncé la fin de la récession de ce marché. Le 2e trimestre, habituellement propice à la réalisation des projets immobiliers dans l’ancien, a bien confirmé que ce marché renouait avec l’activité. L’attentisme des ménages a progressivement pris fin.
Ainsi, la production de crédits constatée sur le 3e trimestre (hors les rachats de créances) a pleinement bénéficié du redémarrage des marchés immobiliers : d’après l’OPCI, la production de crédits à l’ancien, mesurée au niveau des offres acceptées, a progressé de 18,1 % par rapport au trimestre précédent.
Le marché des crédits immobiliers continue pour cela de bénéficier de très bonnes conditions de crédits. En outre, en dépit des craintes fréquemment exprimées, les conditions d’octroi des prêts ne se sont pas durcies : les ménages modestes qui ne peuvent plus « primo-accéder » à la propriété ne sont pas victimes d’exigences accrues de la part des établissements de crédits ; ils ne peuvent simplement plus boucler leur plan de financement en raison de la suppression du PTZ dans l’ancien. Et l’impact négatif de l’action publique sur les marchés immobiliers constaté durant deux années est maintenant limité : il n’y a plus beaucoup de dispositifs d’aides à raboter, à dégrader voire à supprimer.
Le marché de l’ancien qui s’est nettement ressaisi dès le printemps bénéficie ainsi d’une progression de 12,4 % du montant total des prêts accordés sur les neuf premiers mois de 2013, en glissement annuel (contre – 28,2 % en 2012, à la même époque). Le choc d’activité de 2012, qui a résulté de la suppression du PTZ dans l’ancien, est donc totalement absorbé, comme d’ailleurs les conséquences du blocage du marché de la revente.
Et de fait, depuis le début de l’automne, la production de crédits à l’ancien est restée bien orientée d’après l’Ob- servatoire Crédit Logement/ CSA. Ainsi, à fin novembre, le nombre de prêts accordés progresse de + 21,4 %, en rythme annuel (en année glissante).
Mais, compte tenu des orientations publiques en matière de politique du logement, le niveau de l’activité ne devrait pas augmenter de plus de 3 à 4 % en 2014. En revanche, la conjoncture devrait s’amé- liorer plus nettement à partir de 2015, lorsque la croissance économique sera revenue, que le chômage baissera, que le pouvoir d’achat se redressera…
Pour l’heure, le nombre de logements anciens achetés par les ménages devrait augmenter de l’ordre de 5 % en 2013, pour s’établir à 560 000 unités.
Le soulagement du côté des taux
En dépit de la remontée des taux qui s’observe depuis juillet 2013, le marché de l’ancien bénéfice toujours de très bonnes conditions de crédit. Les établissements prêteurs ont en effet « pincé » leurs marges pour soutenir le marché de l’ancien et donc leur production de crédits : les prêts à l’ancien représentant de l’ordre des 2/3 de l’ensemble de l’activité.
La baisse des taux, qui bénéficiait jusqu’au début de l’été d’une diminution exceptionnelle du coût des ressources et du maintien du taux de l’OAT à 10 ans à un niveau très bas, avait en effet été interrompue par les tensions qui naissaient sur les marché financiers (inquiétude sur la politique monétaire américaine, re- bondissements de la « crise syrienne »). Mais avec la fin de l’été, les tensions se sont estompées. Et la BCE a réaffirmé sa volonté de soutenir l’économie de la zone euro et réduit son principal taux d’intervention à un niveau jamais observé par le passé (0,25 %, le 7 novembre dernier). Dans le même temps, le taux de l’OAT à 10 ans s’est détendu pour redescendre à 2,27 % en novembre, cédant 22 points de base.
Le risque d’une remontée des taux des crédits immobiliers semble donc s’être éloigné. Et en novembre 2013, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 3,08 %, en moyenne.
Cette baisse des taux, qui a porté à bout de bras la reprise d’activité dans l’ancien, n’a donc pas cédé la place à une remontée pré- occupante pour le marché. Et le scénario qui tablait sur des taux autour de 3,15 % fin 2013 paraît de fait un peu pessimiste : les taux devraient en effet se stabiliser maintenant, bénéficiant de la diminution du coût des ressources. Ainsi, après leur stabilisation durant les mois d’hiver, les taux pourraient bénéficier d’une embellie saisonnière au printemps : c’est alors que les banques font un geste commercial, au moment des salons de l’immobilier, lorsque la demande se redresse à la sortie des mois d’hiver.
La remontée des prix
Lorsque la reprise se dessine, la remontée des prix s’amorce. Cette remontée qui ne fait qu’accompagner le déblocage du marché de la revente et le retour des « beaux » biens (et des acheteurs qui vont avec) est maintenant évidente : depuis le printemps 2013, l’indice des prix Crédit Logement/ CSA l’avait annoncé bien sûr ; avec la publication de ses dernières statistiques, l’indice Insee-notaires l’a constaté. Il est pourtant plaisant, pour certains, d’écrire que « les prix ont effectivement fléchi partout. Dans les zones les plus détendues, les villes à faible attractivité économique, le mouvement a débuté il y a deux ans, et les valeurs ont subi des reculs de 5 à 15 % ». Alors que pour d’autres, « en deux ans les prix ont reculé de 20 à 30 % dans les campagnes, de 10 à 15 % dans les petites villes, et de 5 à 10 % à Paris et dans quelques métropoles». Rien, du côté de l’indice Insee-notaires ne permet ce- pendant d’illustrer de telles affirmations : France entière (maisons et appartements confondus) et non corrigés des variations saisonnières, les prix des logements anciens ont baissé de 0,5 % en 2012. Entre le point haut des prix (3e trimestre 2011) et récemment (3e trimestre 2013), la baisse a été de 3 % au total. Mais on ne trouve nulle trace, dans ces évolutions, de rythmes de hausse à deux chiffres ! Et même d’après l’indice Insee-notaires, les prix ont augmenté de 1,4 % au 3e trimestre. Heureusement donc que, dans leur grande sagesse, les ménages n’ont pas cru que les prix allaient chuter lourdement, comme cela leur était en permanence rappelé. Sinon, la reprise se ferait en- core attendre. Et dommage pour ceux qui ont espéré et espèrent encore cette baisse qui maintenant a été « reportée » en 2014, à l’identique, d’ailleurs. Parce que ceux-là achèteront demain plus cher et à des taux plus élevés que par le passé.
Pour les mois à venir, les prix devraient connaître leur diminution saisonnière habituelle : de l’ordre de 2 % durant les mois d’hiver… pendant que l’activité va reculer de l’ordre de 15 à 20 %, comme chaque année à la même période. Puis au printemps, le marché re- partira et la hausse des prix va se consolider progressivement.