Pour optimiser une défiscalisation grâce à la location meublée, rien ne vaut les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui offrent des revenus locatifs non fiscalisés sur du long terme. Chaque régime requiert néanmoins une approche spécifique.
LMP, un statut avantageux
Le statut de loueur en meublé professionnel offre trois avantages :
•Le loueur en meublé professionnel peut imputer ses déficits fiscaux et les déficits dus à la location sur son revenu global. L’amortissement du bien immobilier ne peut pas générer de déficit fiscal ni venir creuser celui-ci. Mais il est reporté sans limitation de durée sur le résultat, une fois celui-ci devenu bénéficiaire.
•Le LMP bénéficie d’un régime des plus-values favorable. Celles-ci sont en effet imposées dans le cadre des plus-values professionnelles. Lorsque l’activité est exercée depuis plus de cinq ans, la plus-value est exonérée si les recettes n’excèdent pas 90 000 euros par an. Une exonération partielle s’applique si elles ne dépassent pas 126 000 euros. Cas particuliers : pour les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme, le seuil d’exonération des recettes est de 250 000 euros. L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 et 350 00 euros.
•Les locaux d’habitation loués meublés sont considérés comme des biens professionnels, exonérés donc de l’assiette de l’ISF !
Pour bénéficier de ces avantages :
•Le loueur en meublé professionnel doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés.
•Les recettes annuelles tirées de cette activité doivent être supérieures à 23 000 euros. Il s’agit des recettes correspondant au total des loyers courus (c’est-à-dire l’ensemble des loyers qui seront dus au cours de l’année) tels
qu’ils figurent dans le ou les contrats de bail.
•Les recettes de la location meublée doivent représenter plus de la moitié des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
LMNP, un statut accessible à tous
Plus facile d’accès, le statut de loueur en meublé non professionnel offre également des avantages qu’il ne faut pas négliger. Dans le cas de la LMNP, comme pour la location professionnelle, les loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux et non dans la catégorie des revenus fonciers. Avec ce régime, non seulement toutes les charges (frais de gestion, dépenses locatives, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.), sont déductibles pour leur montant réel et justifié, mais la valeur du bien et des meubles est amortissable.
Ces charges et amortissements vont s’imputer sur les revenus tirés de la location meublée. En cas de déficit, celui-ci est imputable sur les bénéfices provenant de cette activité et peut jouer sur 10 ans. Ainsi, si, au cours d’une année, des pertes sont réalisées et que celles-ci absorbent les loyers de l’année, ces pertes viendront en diminution des bénéfices réalisés sur une autre location meublée.
Location meublée et saisonnière, Guide pratique 2e édtiion, Maud Velter et Fabrice Petit, Maxima Laurent Du Mesnil éditeur, 213 pages, 19,50 € Rédigé par Maud Velter, notaire diplômée spécialisée dans la location meublée, et Fabrice Petit, président fondateur du groupe immobilier Lodgis.com leader sur le marché de la location meublée temporaire, ce guide fait bénéficier les lec teurs des nombreuses années d’expérience accumulée par ces deux spécialistes. Pour en savoir plus : www.lodgis.com
