A l’heure où nous bouclons, le sort du mandat exclusif n’est pas tout à fait scellé. ce qui est sûr c’est que sa défense aura suscité une mobilisation sans précédent. Syndicats, réseaux, indépendants… tous se sont élevés contre le projet de loi de Frédéric Lefebvre, secrétaire d’État au Commerce, adopté en première lecture par les députés. Retour sur un texte qui a mis le feu aux poudres.
Une loi Carrez pour la location
La loi Carrez avait imposé que le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée pour les locations nues, comme c’était déjà le cas pour l’acquisition de logements en copropriété. Le projet de loi étend cette obligation à la location meublée. De plus, pour renforcer la protection des locataires, le projet de loi donne la faculté aux locataires de contester le montant de leur loyer en cas d’absence d’indication de la surface, ou de mention d’une surface erronée dans les contrats de location. Concrètement, lorsque la surface effectivement louée sera inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans le contrat, le locataire pourra obtenir une diminution du loyer proportionnelle à la différence constatée. Afin d’assurer l’effectivité de ce nouveau droit, la mesure instaure, pour les locataires, une procédure inspirée de ce qui existe déjà pour les copropriétés, adaptée à la location : en cas d’absence de mention de surface, le locataire peut demander au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier, de fournir cette information afin de l’inscrire par avenant dans le contrat de location. À défaut de réponse du bailleur, le locataire peut calculer cette superficie lui-même ou par le recours à un professionnel, aux frais du bailleur. En cas de différence avec la surface mentionnée sur les documents publicitaires (annonces, etc.), le locataire peut alors obtenir une réduction proportionnelle du loyer. Les délais d’action sont fonction du type de location (location meublée u
location nue) et de l’absence d’indication ou d’erreur sur la surface louée.
Président de la Fnaim
POINT DE VUE : Je ne comprends pas l’intérêt de ce qui a été fait
JDA : Avez-vous été sollicité en amont par les pouvoirs publics pour l’élaboration du projet de loi Lefebvre ?
René Pallincourt : Non, aucun professionnel ne l’a été. Et j’en suis d’autant plus stupéfait qu’en juillet dernier, un courrier de l’Elysée nous indiquait que les États généraux de l’immobilier allaient dans le bon sens. Dans la foulée des recommandations du Livre blanc, nous avons rédigé six amendements permettant de moraliser la profession. À la rentrée, nous avons peaufiné l’écriture des amendements avec les conseillers du garde de Sceaux. Nous avions les encouragements de l’Elysée et de Matignon, tout allait pour le mieux ! Tout laissait entendre que nos textes allaient être soutenus par le gouvernement. Et patatras, au dernier moment, nous avons appris que le gouvernement ne les déposera pas. Le revirement reste inexplicable !JDA : Que pensez-vous des mesures inscrites dans la loi ?
R. P. : L’article 2 du texte, qui traite des problèmes immobiliers, n’apporte rien et ne fait que compliquer la situation ! Je ne comprends pas l’intérêt de la loi ni pour le professionnel, ni pour le consommateur d’ailleurs. Prenons le mandat exclusif. Aujourd’hui, un propriétaire peut très bien confier son bien à une agence en mandat exclusif tout en gardant la
possibilité de le vendre lui-même. Pourquoi avoir voulu supprimer la clause pénale ? Tout le monde sait que le mandat exclusif est vertueux. Un professionnel qui a la certitude d’être payé se démène pour vendre un bien. Ce dont les consommateurs se plaignent, en revanche, c’est de voir le même produit affi ché à différents prix dans différentes agences. C’est le mandat simple qui pose problème aujourd’hui ! Ce n’est pas un hasard si tous les pays européens et anglo-saxons travaillent majoritairement en mandats exclusifs.JDA : Comment analysez-vous la suppression de la reconduction tacite des mandats ?
R. P. : Cette mesure est ridicule, le particulier est déjà protégé par la loi Chatel ! Lorsque l’on nous confie un mandat, nous sommes déjà obligés d’informer le mandant que le mandat va être reconduit. Cela va être très catastrophique en matière de gestion locative ! Un autre exemple ridicule ? Les sanctions disproportionnées en cas de restitution tardive du dépôt de garantie. Imaginez qu’un professionnel restitue 800 euros sur un dépôt de garantie de 1 000 euros dans les délais, mais garde par exemple 200 euros le temps de recevoir l’arrêté de compte des charges. Et bien il devra payer des pénalités calculées sur l’intégralité du dépôt. Et cela va bien au-delà du taux usuraire !
1 mois maximum pour le dépôt de garantie
Le parc locatif regroupe environ 10 millions de logements, soit 40 % du parc des résidences principales. Jusqu’au 8 février 2008, le dépôt de garantie ne pouvait être supérieur à deux mois de loyer principal. L’article 10 de la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a réduit le dépôt de garantie de deux mois de loyer à un mois de loyer pour les locations de logements qui relèvent du secteur locatif privé, comme c’était déjà le cas pour le parc social conventionné. Plus de 4 millions de logements ont d’ores et déjà bénéficié de cette mesure, ce qui constitue une restitution de pouvoir d’achat d’environ 2,8 milliards d’euros au bénéfice des locataires. En revanche le parc social non conventionné avait été exclu de la réforme. projet de loi propose de plafonner le dépôt de garantie à un mois de loyer pour l’ensemble du parc locatif, y compris le parc locatif social non conventionné. Cette mesure concerne les 220 000 logements du parc
locatif social non conventionné dont le loyer mensuel hors charges est en moyenne de 400 euros.
La vente est avant tout un contrat de confiance Cette loi est inepte, elle dessert à la fois les professionnels et les particuliers ! En voulant trop protéger le consommateur, on finit par ne plus le protéger du tout. Quoi qu’il en soit, et même si la clause pénale était supprimée, la profession aurait trouvé le moyen de lancer un mandat particulier réinstaurant la confiance. On ne peut pas obliger les gens à ne pas se faire confiance.
Jean-Louis Sadone, fondateur de Sadone Immobilier
Le mandat exclusif, archétype d’une relation réussie. La vente est le lieu d’une forme de partage intime
entre un agent immobilier et son client. Divorce, succession, mutation… le vendeur doit être en confiance pour exposer son histoire. Il ne peut le faire que s’il se sent bien. De même l’agent immobilier ne peut se donner à fond sur un mandat que s’il est sûr d’être rémunéré. Sans mandat exclusif, les agents immobiliers ne pourront plus travailler.Bernard Cadeau, président de Orpi
Défendre la profession c’est protéger l’emploi Il vaut mieux un agent immobilier qui s’occupe efficacement de la vente d’un bien que dix agents qui ne font rien, ou pas grand chose… Le projet de Loi Lefebvre propose de supprimer la clause pénale, sanction financière sans laquelle la notion d’exclusivité n’a plus de signification. C’est pourquoi nous nous battons, aux côtés de nos confrères et des syndicats. Défendre le mandat de vente exclusif, c’est d’abord réserver et protéger le consommateur, objectif du projet Lefebvre, mais aussi protéger l’emploi au sein de nos entreprises. Pensez-vous qu’il est opportun, au moment où la morosité économique frappe l’immobilier aussi lourdement par les mesures de restriction budgétaires décidées par le gouvernement telles que la suppression du PTZ+ dans l’ancien, la suppression du dispositif Scellier pour l’investissement immobilier et la réforme des plus-values immobilières, d’ajouter à nos difficultés sans aucun intérêt pour personne ? Pensez-vous utile de faire diminuer le chiffre d’affaires de nos entreprises et de diminuer ainsi les recettes de TVA de l’État qui ne peut déjà équilibrer ses comptes ? Elix Rizkallah, Président de Laforêt
Les professionnels doivent s’engager sur un minimum d’actions à entreprendre Le non-renouvellement du mandat par tacite reconduction n’est pas un problème. Un bien en exclusivité est généralement vendu, de toute façon, sous 30 à 60 jours. Le mandat exclusif constitue une garantie pour les consommateurs, le supprimer se traduirait par une augmentation des délais de vente, une moindre fluidité du marché. Nous sommes prêts à nous engager sur l’inscription d’une clause obligatoire dans chaque contrat qui indiquerait un minimum d’actions obligatoires à entreprendre. En cas de non-respect de l’un des engagements, le client pourrait résilier son contrat sans aucune pénalité. Olivier Alonso, président fondateur de Solvimo Delphine Rouxel, directrice Réseau de Solvimo
Une sanction en cas de restitution tardive
La loi Lefebvre prévoit de majorer de 10 % du loyer en principal le solde du dépôt de garantie à restituer au locataire, par mois de retard, en cas de non-restitution par le bailleur dans le délai légal. Prenons le cas d’un particulier auquel son dépôt de garantie de 1 000 euros par exemple n’a pas été rendu dans les délais ayant suivi la restitution des clés. La loi l’autorise à exiger du bailleur une majoration de son dépôt de garantie de 10 % du montant du loyer soit 1 100 euros à partir du deuxième mois. La situation n’a pas été régularisée au cours du troisième mois ? Le bailleur lui sera alors redevable de la somme de 1 200 euros.
Changer de métier si l’on ne peut plus se faire rémunérer ! Nous avons actuellement sept chances sur dix de réaliser la vente et de nous faire rémunérer en prenant un mandat exclusif, et une chance sur dix seulement avec un mandat simple ! Si ce projet passe, il n’y aura plus de mandat exclusif bien sûr, mais même le mandat simple n’aura plus d’intérêt, puisque les clients seront parfaitement informés que, quel que soit le type de mandat, il leur suffira de contacter directement le propriétaire pour ne pas payer l’agence. Il ne restera plus aux agences immobilières qu’à rendre leurs cartes professionnelles et à changer de métier pour devenir des agences de publicité! Nous expliquerons aux clients comment valoriser leurs biens, en faisant de belles photos, des plans, des vidéos… et en les diffusant sur Internet, moyennant rémunération. Sans carte professionnelle nous n’aurons pas le droit d’aller plus loin, mais nous aurons au moins le droit de nous faire payer cette prestation !
Jean-Claude Miribel, fondateur de Cimm Immobilier
À qui cela profite t-il ? L’abrogation de la sanction encourue en cas de création «sans déclaration préalable d’activité» d’un établissement secondaire ne profite pas au consommateur, bien au contraire. Alors, pourquoi cette sanction a-t-elle été supprimée ? A qui cela profite-t-il ? On ne peut s’empêcher de constater une curieuse coïncidence entre cette mesure, qui passe inaperçue et n’a pas logiquement sa place dans un texte visant à protéger le consommateur, et l’acquisition par François Pinault des deux principaux réseaux de mandataires (Capifrance et Optimhome). Ceux-ci pourront, si ce texte est voté en l’état, échapper à toute sanction pénale dans le cas où il serait jugé que l’activité d’un mandataire s’apparente à celle d’une agence secondaire. Tout aussi curieux : non seulement la sanction a été supprimée mais aucune autre mesure coercitive (pas même une amende) n’est prévue en l’absence de déclaration préalable d’activité. D’où notre question : est-il juste que les agents immobiliers professionnels soient sanctionnés par un texte dont de nouvelles dispositions restreignent et sanctionnent brutalement et sans aucune concertation leurs activités, notamment concernant le mandat exclusif, alors que, dans le même temps, d’autres dispositions permettent aux réseaux de mandataires de s’épanouir librement au détriment du droit des consommateurs. François Gagnon, président ERA France et Europe
Si seulement la profession voulait se donner la main ! Nous restons bien entendu de fermes partisans du mandat exclusif ! Le problème, c’est que cela prendra sans doute dix ans encore pour convaincre les professionnels de travailler de cette façon. Il ne faut pas se tromper d’adversaire. Le combat aujourd’hui, c’est de se battre contre Le particulier, contre Le Bon Coin et contre PAP. Pour cela, il faut que les professionnels rejoignent Boom Immo. L’avenir, c’est notre fichier national des mandats simples et exclusifs, avec un agent immobilier par produit, au prix net propriétaire le plus bas. Nous ne voulons pas de course à la commission la plus basse. Jean-Claude Cottet Moine, fondateur de Capi France
Pas de reconduction tacite des contrats de mandat
La loi prévoit d’interdire la reconduction tacite de tous les contrats de gestion immobilière (activité de syndics, gestion locative…). Elle rend obligatoire à chaque échéance annuelle l’accord exprès du propriétaire-vendeur lors de la reconduction des mandats de vente ou des mandats de gestion, afin d’éviter leur prolongation involontaire. Cette mesure renforce la capacité du consommateur à changer plus facilement de gestionnaire de biens.
Suppression de la clause pénale du mandat exclusif
L’amendement Fasquelle, du nom du député maire UMP du Touquet co-auteur avec Lionel Tardy, déposé à la dernière minute, est LA mesure qui a mis le feu aux poudres. À l’heure où nous bouclons, la profession espère que la disposition ne sera pas retenue dans la loi définitive. Le texte initial prévoyait de supprimer la clause contraignant le vendeur à verser une indemnité à l’agent immobilier s’il vend son bien par ses propres moyens pendant la période d’exclusivité.
Obligation de mentionner l’appartenance à un réseau
Les professionnels devront mentionner dans le contrat de mandat leur appartenance à un réseau commercial d’agences immobilières. Le fait, pour le consommateur, de savoir que l’agence appartient à un réseau lui permet d’apprécier plus justement la portée du service rendu par son agent immobilier. Objectif : informer le propriétaire vendeur sur la portée de la diffusion de ses annonces.
Plus de sanction en cas d’absence de déclaration de succursale
Le projet de loi prévoit l’abrogation de la sanction encourue en cas de création « sans déclaration préalable d’activité » d’un établissement secondaire d’agence immobilière par une même entité juridique sous la forme d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau. Le législateur avait imposé que toutes les extensions, par une même structure, d’agences immobilières soient soumises à un formalisme imposant une déclaration préalable obligatoire assortie de sanctions dissuasives lourdes (six mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende). Ce texte avait pour but d’éviter la multiplication d’ouvertures « sauvages » d’agences immobilières sans aucun formalisme, ni demande préalable. Il pouvait notamment trouver application en cas de création de bureaux d’agences immobilières « non déclarés » et gérés par des agents commerciaux éloignés de l’agence principale faisant partie de réseaux de mandataires.
Des moyens d’actions renforcés pour la DGCCRF
La compétence des agents de la DGCCRF serait étendue au contrôle des conditions d’exercice de l’activité des diagnostiqueurs immobiliers (certification de compétences, assurances, impartialité et indépendance) et des syndics de copropriété (obligations légales et informations précontractuelles).