Dans un marché instable, la valeur d’un bien par capitalisation, privilégiée habituellement pour les biens commerciaux, se révèle d’une grande efficacité.
Comme son nom l’indique, la méthode consiste à appliquer un taux de rentabilité au revenu réel ou potentiel de l’immeuble.
Si le revenu, obtenu par comparaison, semble encore aisé à appréhender, le choix du taux mérite de s’y arrêter.
Préférée par les investisseurs, la méthode par capitalisation consiste à définir la valeur vénale d’un bien à partir de son loyer réellement perçu ou de sa valeur locative, c’est à- dire du loyer qu’il peut générer.
Elle se fonde sur le constat que la valeur d’un immeuble est en relation avec le revenu qu’il rapporte ou qu’il peut rapporter.
La valeur vénale résulte alors de l’application d’un taux de rentabilité, dit de capitalisation, au revenu de l’immeuble.
Le loyer ou la valeur locative
Le loyer est retenu sur une base hors charges.
La valeur locative est obtenue à partir des loyers relevés pour des biens comparables.
Les valeurs locatives sont aujourd’hui de mieux en mieux appréhendées à travers des fichiers communs ou même de statistiques urbaines.
Citons notamment l’outil de références locatives du marché privé CLAMEUR qui permet dans presque 900 villes d’obtenir des valeurs locatives indicatives, ou la base de données PERICLES alimentée par ses adhérents.
Le taux de capitalisation
Il répond lui à une dynamique plus complexe. Tout d’abord quelle est la différence entre taux de capitalisation et taux de rendement ? Que signifie le choix d’un taux fort ou faible ? Quelle notion économique s’abrite derrière celle du taux ? Quels sont les critères du choix entre un taux de 4 ou de 5% et que deviennent les taux dans cette période si tourmentée ? Taux de capitalisation ou taux de rendement ?
Le taux de capitalisation utilisé pour les biens d’habitation, est immobilier : il est le rapport entre le loyer ou la valeur locative et la valeur vénale du bien. Il détermine la valeur nette vendeur.
Le taux de rendement, utilisé pour les biens commerciaux et d’entreprise, est financier : il est le rapport entre le revenu réel ou potentiel de l’immeuble et le produit net de la vente après déduction des frais de mutation. Il détermine la valeur acte en mains.
Que signifie un taux faible ou plus fort ? Un taux très faible de l’ordre de 3% est toléré pour l’investisseur dans l’hypothèse d’un placement principalement liquide et sans risque.
En rapportant ce raisonnement sur le plan immobilier on pourrait dire simplement : Si le placement est sûr, la valeur vénale sera forte A contrario, un taux de forte rentabilité de l’ordre de 15%, ne pourra garantir la valeur du capital investit.
On dit que le taux est inversement proportionnel à la valeur : Taux faible = sécurité = forte valeur vénale. Taux élevé = risque = faible valeur vénale.
Quelle notion économique s’abrite derrière celle du taux ?
Le taux regroupe tout à la fois des notions de rentabilité, d’investissement, de risque et de sécurité mais également de profit et de durée entre le moment où l’on investit et le moment où l’on récupère les fruits de son investissement.
La capitalisation peut se résumer à une notion économique plus large de retour sur investissement. Il s’agit, très schématiquement, de calculer au bout de combien de temps on récupère 2€ lorsqu’on investit 1€ à un taux de n%.
La problématique de l’expert consiste donc à choisir un taux qui soit l’expression d’une durée d’appréciation d’un risque pour évaluer le bien pour lequel il intervient.
Prenons pour commencer les biens d’habitation, maison ou appartement, qui sont considérés par le plus grand nombre comme des biens sécurisants.
Généralement ces biens sont achetés avec des crédits d’une durée oscillant entre 15 et 20 ans et aujourd’hui même de 25 à 30 ans.
On s’aperçoit que ces durées de crédits rejoignent les durées de retour sur investissement les plus longues avec des taux compris entre 3 et 5%.
Nous serions donc sur un marché parfaitement cohérent qui induit les taux à retenir. Pour les biens commerciaux ou d’entreprises, les durées de retour sur investissement attendues sont plus courtes.
Les emprunts accordés se font sur une durée inférieure, les taux sont ainsi plus élevés. Les investisseurs attendent en effet un rendement fort pour des biens dont les loyers sont réglementés ou plafonnés, exposés à des risques locatifs, soumis à des aléas d’aménagements urbains ou des mouvements d’entreprises non contrôlables sur une zone.
Quels sont les critères de choix du taux ?
Comment choisir pour une maison un taux compris dans la fourchette de 3 à 5% ? On résume souvent l’immobilier par cette formule trop simpliste: la valeur dépend d’abord de l’emplacement, puis de l’emplacement et enfin de l’emplacement.
Si l’emplacement est un critère essentiel de la valeur, deux autres critères sont considérablement importants : la qualité de construction et la rareté économique.
La qualité de construction peut facilement s’expliquer au regard de ce qui s’est passé dans nos campagnes.
La France jouit d’un petit patrimoine rural de qualité exceptionnelle, y compris dans des régions où l’activité économique est quasiment inexistante.
L’abondance de ce patrimoine a eu des effets néfastes sur le comportement des Français à le protéger et ce patrimoine a été délaissé lorsqu’il n’a pas été détruit ou pillé.
Les 3 critères de la variation du taux : Emplacement, Qualité, Rareté.
Nos voisins Anglais ont très vite compris que nous ne savions pas valoriser (apprécier à sa juste valeur) ce petit patrimoine qui regroupe toutes les références à l’oeuvre d’art ; maisons uniques, matériaux de grande qualité, environnement le plus souvent authentique et qu’on ne sait plus reconstruire aujourd’hui et qui sont de plus en plus rares.
Aujourd’hui, y compris pour les populations locales, ces maisons ont acquis une valeur très significative par, de fait, la qualité de construction. La rareté est une rareté économique.
Il s’agira d’apprécier si au moment d’évaluer un bien, il existe pour l’acquéreur le choix d’investir dans un autre produit de même qualité.
En résumé, on peut dire, et comme nous l’avons précisé ci-dessus, que le taux de capitalisation est inversement proportionnel à la qualité de l’environnement, à la qualité de construction du bien et à la rareté du bien analysé sur son marché.
Ainsi un appartement dans un immeuble de belle qualité architecturale dans un quartier prisé de la capitale pourrait être capitalisé au taux de 3%, à contrario un entrepôt construit au début des années 70, en secteur excentré et sans marché d’emploi, se capitalisera à 15%.
Que deviennent les taux en cette période de conjoncture tourmentée ? On observe ces derniers mois une remontée des taux de l’ordre de 0,5 à 1 point.
Cette remontée témoigne des inquiétudes qu’inspire le marché immobilier pour les investisseurs mais également d’un niveau de prix de l’immobilier jugé trop élevé et nécessitant des financements sur des durées toujours plus longues.
Les premiers effets induits de cette hausse des taux sont des baisses de valeur de l’ordre de 15 à 20%, en particulier pour les biens les plus chers ou ceux présentés sur un marché où le choix devient plus vaste.
De nombreux analystes considèrent cette approche par capitalisation pertinente mais insuffisante. En effet, l’immeuble génère d’autres flux de revenus et de nombreux flux de charges.
Il est aussi préféré aujourd’hui une analyse plus fine dite discouted cash flow, dite méthode des revenus nets actualisés que nous analyserons dans notre prochain article.
On observe ces derniers mois une remontée des taux de l’ordre de 0,5 à 1 point.
