DTZ, société du groupe UGL a publié aujourd’hui ses deux études semestrielles sur les grandes transactions de bureaux au 1er semestre 2013 et la production neuve de bureaux en Ile-de-France à horizon 2016. Voici ce qu’il faut en retenir.
La demande placée sur le segment des bureaux supérieurs à 5 000 m² a marqué le pas au 1er semestre 2013 ; les mouvements ont été moins nombreux (25 transactions) et ont porté sur des surfaces de taille plus petite que par le passé (11 000 m² en moyenne contre 16 000 m² en 2012). Près de la moitié des transactions du semestre ont eu lieu dans le Croissant Ouest, où les opérations de bureaux neufs en cours de construction séduisent les entreprises. Les pré commercialisations d’immeubles en chantier s’imposent dans le schéma décisionnel des utilisateurs et ont représenté 75% des surfaces neuves transactées, un niveau record.
EN BREF
– Absence de très grands mouvements au 1er semestre 2013,
25 transactions pour 270 000 m² placés (-30% en un an)
– Plus grande mobilité des entreprises à la recherche d’une
optimisation des coûts
– Loyer médian stable autour de 350 €/m²/an
– Contraction de l’offre neuve en chantier (750 000 m²) et fort
recul des mises en chantier (300 000 m²)
attentisme des opérateurs et niveau toujours
élevé de pré commercialisation
Marc-Henri Bladier, Directeur Général de DTZ Jean Thouard commente : « Le volume de la demande exprimée se maintient dans un contexte de marché tendu. Les volumes attendus pour la fin de l’année seront en ligne avec ceux de 2012, avec un rattrapage au second semestre 2013. Certains projets sont reportés en 2014 voire même en 2015, ce qui corrobore l’augmentation exponentielle des délais de commercialisation ».
Le secteur industriel demeure le plus actif en termes de transactions avec 1/3 du volume total et les 2 plus importants mouvements du semestre. La banque/finance conserve son dynamisme. L’heure n’est toujours pas aux très grandes réorganisations immobilières mais plutôt à des mouvements de taille plus modeste.
La recherche d’une optimisation des coûts d’occupation demeure le leitmotiv des entreprises en mouvement. Elle impacte les budgets, avec un loyer facial médian stable depuis 3 ans autour de 350 €/m²/an, mais aussi le choix géographique de la nouvelle implantation. Les entreprises se révèlent plus mobiles avec seulement 61% de mouvements endogènes au 1er semestre 2013 contre 71% en 2012. Le Croissant Ouest se démarque à nouveau avec une captivité toujours forte de ses entreprises alors que la situation est plus contrastée à Paris QCA avec autant de mouvements endogènes qu’exogènes. A La Défense, les mouvements sortants sont plus importants que les entrants.
L’incertitude économique a aussi pesé sur la production de bureaux neufs. Le 1er semestre 2013 a vu les mises en chantier se contracter, passant de 1 million de m² en 2011 et 2012 à seulement 300 000 m² ce semestre. Si les livraisons de bureaux neufs seront plus importantes en 2013 et 2014, de l’ordre de 750 000 m², l’essentiel de ces chantiers est déjà pré commercialisé. A peine 300 000 m² de bureaux sont encore disponibles à l’échelle francilienne dans les opérations livrables au second semestre 2013 et moins de 370 000 m² pour les livraisons de 2014.
L’attentisme des opérateurs est la raison principale de la croissance du volume d’opérations dotées d’un permis de construire et en attente de lancement. Cette offre dite « probable » est estimée à quelque 2 millions de m² de bureaux, majoritairement localisés en Deuxième Couronne et dans le Croissant Ouest.
Magali Marton, directrice des Etudes de DTZ conclut : « L’appétence des utilisateurs pour les surfaces neuves demeure un élément positif mais les promoteurs et investisseurs y ajoutent aujourd’hui une condition quasi sine qua non de pré commercialisation pour lancer les chantiers. Changement de paradigme ou sur réaction du marché …en attendant le blanc se fait de plus en plus rare.» ©LeFilDeLimmo/BazikPress© Velirina – Fotolia.com