Après les alertes de l’Association française des usagers de banques faisant état de 30 000 dossiers en risque contentieux, les banques assouplissent leur position sur le débouclage des crédits relais. Ce type de financement continue cependant de faire peur.
L’analyse d’un courtier national pour aborder la question en toute sérénité.
JDA : Avec le ralentissement de l’immobilier, acheter avant de vendre est plus risqué qu’auparavant. Faut’il se méfier des crédits relais ?
Bruno Rouleau : Il faut nuancer l’approche. L’utilité de ce mode de financement est toujours avérée, sous réserve, évidemment, qu’il soit adapté à la situation. Comme son nom l’indique, le prêt relais sert à faire la liaison entre deux opérations immobilières, une cession et une acquisition. Il consiste à mettre à la disposition d’un acquéreur, déjà propriétaire d’un bien non encore vendu, une somme d’argent en vue de l’achat d’un nouveau bien et dont le remboursement interviendra lors de la constatation de le vente. La durée du prêt relais est usuellement de deux ans, soit sous forme d’une durée initiale de deux ans, soit sous celle d’une durée d’un an renouvelable une fois.
JDA : Cela veut-il dire qu’il n’existe qu’une seule sorte de prêt relais ?
B. R. : Si le principe est toujours le même, des solutions différentes s’imposent en fonction de la situation de l’acquéreur. C’est pourquoi on distingue le prêt relais « sec », lorsque le montant du crédit est supérieur ou égal au besoin pour le nouvel achat. Il s’agit dès lors de ne faire qu’une avance de trésorerie, assimilable à une facilité de caisse. Deuxième possibilité, le prêt relais avec prêt complémentaire. Le banquier s’attache à estimer le bien à vendre, sous déduction de l’encours éventuel de crédit restant à courir sur ce bien, ce qui déterminera le montant du remboursement qui sera effectué lors de l’enregistrement de la vente. Il complète ce montant par une autre enveloppe de financement, dit prêt complémentaire, pour ajuster le besoin par rapport au montant de l’achat nouveau. Ce prêt est destiné à demeurer après la vente du bien et sera amorti sous forme de remboursements périodiques, selon des modalités définies contractuellement dès l’origine. Ce type de montage connaît de nombreuses variantes selon les banques, en fonction du choix de poursuivre le remboursement du (des) prêt(s) en cours ou de les solder, et selon la quotité retenue par la banque pour évaluer le net vendeur.
JDA : En quoi consiste la formule relais-revente qui s’est fortement développée ces dernières années ?
B. R. : Cette formule englobe l’encours de prêt restant dû sur le bien à vendre, la valeur du bien à acheter, majorée éventuellement des frais d’acquisition (frais d’agence, droits de mutation, frais de garantie, honoraires divers), voire même une enveloppe de crédit supplémentaire destinée à participer aux frais de déménagement ou d’emménagement. Le crédit relais-revente est un montage souple qui propose au vendeur de tout reprendre au sein d’une seule enveloppe de financement, de sorte qu’il ne se concentre que sur son opération d’acquisition. L’offre est alléchante, très simple et très pratique. Le risque consiste à trop rassurer l’emprunteur, qui ne se préoccupe plus alors autant de sa vente et qui, du coup, laisse filer le marché. Car finalement, ce système comporte une partie de prêt relais qu’il faut déboucler. De plus, comme la formule reprend les encours et y ajoute souvent des frais annexes, le coût total de l’opération s’en trouve alourdi.
Dans le type de crise que nous traversons actuellement, les banques ont tendance à réduire leur part de financement. En général de 80%, cette quotité tend vers 70%.
JDA : Observez-vous une diminution de la quotité financée par les banques ?
B. R. : Oui. La quotité varie à la fois selon les établissements et selon la conjoncture. En clair, sur un bien à vendre et en supposant, pour simplifier, qu’il n’y ait plus d’encours de prêt, la banque ne retiendra pas la totalité de la valeur estimée, mais uniquement une quotité. En général et lorsque la fluidité des transactions est bonne, on retient 80 % du net vendeur. Si le marché se tend, comme en ce moment, les banques réduisent à 70 %, voire moins.
JDA : Pourquoi ?
B. R. : Parce qu’elles évaluent ainsi la marge de négociation d’un vendeur sur le prix de vente initial, pour réaliser la transaction. Sachant que la banque va prendre une garantie sur le bien, ou via une société de cautionnement mutuel, elle ne veut pas avoir un crédit qui soit garanti à une hauteur inférieure à celle probable de la transaction. Qui plus est, lors du débouclage de la vente, l’emprunteur va devoir solder son crédit relais avec le fruit de la vente. Si celle-ci se révèle être inférieure au prix retenu par la banque dans son montage, cette dernière va devoir se retourner contre l’emprunteur pour demander un complément qu’il ne pourra pas fournir puisqu’il aura en général investi ses économies dans le nouveau projet.
JDA : Est-ce aussi la raison pourlaquelle un certain nombre de prêts relais sont susceptibles de ne pas se déboucler, si on en croit l’Afub ?
B. R. : C’est en effet une raison, même si elle est plus souvent indirecte. Sur ces dossiers, le problème vient, à l’origine, des vendeurs qui ont estimé leurs biens il y a maintenant deux ans, dans un marché encore actif et haut. La plupart du temps, ces vendeurs ont refusé des propositions à la baisse, ce qui a découragé les acquéreurs potentiels. A ce jour, le problème de ces vendeurs n’est plus lié aux prix de vente, mais au fait qu’ils ne peuvent plus, sauf à revenir auprès de leur banque, demander une enveloppe de crédit supplémentaire.
JDA : Quelle solution s’offre alors pour ces emprunteurs ?
B. R. : Ils peuvent trouver un arrangement avec leur banque qui consiste à réaménager le montage complet de l’opération, souvent en rallongeant la durée du prêt pour réintégrer une enveloppe de crédit supplémentaire. Si la banque a prévu une marge de négociation assez grande dans l’estimation du bien
pour le crédit relais, le vendeur peut « brader » au maximum du montage financier, soit habituellement 20 % sur le prix de vente initial.
JDA : Tout récemment, les pouvoirs publics ont demandé aux banques de se montrer indulgentes dans la prolongation des crédits relais. Est-ce une bonne solution ?
B. R. : C’est une solution, mais sans doute pas la meilleure. Cela risque d’inciter les vendeurs à maintenir leur prix et donc à rester en incohérence avec le marché. L’allongement de la durée de mise en vente du bien, néfaste psychologiquement, laisse par ailleurs toujours à penser aux acquéreurs potentiels que le bien dissimule quelque chose ou qu’il est surestimé puisqu’il n’a pas trouvé preneur.
JDA : Nombre d’observateurs insistent aujourd’hui sur les dangers des prêts relais considérés comme trop risqués dans un marché baissier. Cette méfiance estelle justifiée ?
B. R. : Non, le prêt relais ne comprend pas plus de risque qu’auparavant. Le risque provient exclusivement du montage proposé à l’origine de l’opération. Si le vendeur réalise une bonne estimation de son bien, le courtier ou le banquier proposera une articulation tenant compte de celle-ci et qui ‘impliquera aucune mauvaise surprise. D’autant qu’il n’existe pas de différence significative entre le taux de la partie relais et celui du prêt complémentaire amortissable. Enfin, les personnes veulent souvent forcer sur l’estimation du bien, justement pour gonfler l’enveloppe du prêt relais. Or, toutes les banques prévoient facilement d’effectuer un remboursement anticipé partiel sur le prêt complémentaire (dans certaines limites) dès lors que les fonds proviennent de la vente du bien. Les 20 ou 30 % non pris en compte pour le dimensionnement du crédit relais servent dès lors à diminuer l’enveloppe du prêt omplémentaire, ce qui réduit la mensualité de remboursement ou la durée du crédit. Il n’y a donc rien à gagner à ne pas retenir une valeur de marché lors du montage.
