Pas d’euphorie immobilière à l’horizon, tel est le bilan de l’analyse immobilière trimestrielle du réseau d’agences immobilières Laforêt. «Le marché de l’ancien a suivi nos prévisions. Le repli des mises en vente et de multiples incertitudes rendent, aujourd’hui, les transactions difficile, analyse Ellix Rizkallah, président du réseau Laforêt. On observe néanmoins une reprise de la demande ; les projets immobiliers sont toujours là, et les acquéreurs ne perdent pas confiance dans l’investissement « pierre » pour se loger. Nous ne sommes qu’au début de la baisse des prix qui devrait franchir le seuil de -5% sur l’année entière. Nous allons lancer notre campagne “ Prix Bleus ”, afin d’amener les vendeurs à revoir leurs exigences à la baisse et ainsi fluidifier les transactions », observe Rizkallah, président du réseau Laforêt. Voici les principaux enseignements de la dernière étude Laforêt
Des mises en vente dictées par la nécessité
Historiquement bas, le stock de biens à la vente au niveau national ne progresse pas. Au niveau régional, une légère baisse de 3% est constatée alors que l‘Île-de-France (hors Paris) affiche une baisse de 0,5%. Quant à Paris intra-muros, le stock augmente légèrement de 2%.Plus que jamais, les mises en vente se font par nécessité : séparations, successions, mutations, pertes d’emplois… Les vendeurs restent prudents avant de réinvestir. Conscients que la conjoncture difficile persiste en 2013, ils prennent le temps de formater leur projet de rachat. Ils feront des offres volontairement basses dans la perspective du maintien de la baisse des prix.
Une reprise de la demande en début de saison
A l’instar des années précédentes, la demande du premier trimestre progresse de 12%. Les acquéreurs potentiels, prudents, se renseignent sur le marché, compte tenu de la baisse des taux d’intérêts annoncés. Les primo-accédants reviennent timidement, fragilisés par des conditions économiques défavorables. Les secundo-accédants restent actifs, conscients que de bonnes affaires existent dans certains secteurs où les prix ont fortement baissé. Ils représentent les acquéreurs les plus solvables pour bénéficier des meilleurs taux. Dans leur ensemble, les acquéreurs prennent désormais leur temps pour réaliser une véritable étude de marché sur le segment de biens qu’ils visent, avant d’émettre une offre.
Des transactions “ compliquées ”
Le volume de transactions se maintient à la baisse, tout comme l’indiquait la tendance mesurée au dernier trimestre 2012, et se traduit ainsi par un recul moyen de 12 % dans tous les secteurs.
Les principales causes étant :
une offre toujours insuffisante et qui tarde à se reconstituer
des vendeurs qui résistent encore sur des prix élevés
le durcissement des conditions d’accès aux prêts immobiliers
Selon les agents Laforêt, le marché de l’immobilier reste complexe. C’est pourquoi chaque transaction doit faire l’objet d’un suivi personnalisé et d’un accompagnement constant afin de mener chaque projet immobilier à terme.
La baisse des prix s’installe
De manière globale, les prix subissent une baisse de 2% par rapport au dernier trimestre 2012. À Paris, la baisse des prix au m² se maintient à -1% (8129 €/m2). Les petites surfaces continuent de se vendre tandis que les grands appartements peinent à trouver preneurs malgré des prix réduits. Ainsi, la région parisienne accuse une baisse des prix de -3% (3684 €/m2) et pouvant atteindre jusqu’à -10%. En régions, la tendance est plus franche avec -4% (2063€/m2) constatés et un marché des résidences secondaires à l’arrêt. Dans les zones rurales, il n’est pas rare d’observer un recul de 15 à 20 % entrainant des moins-values pour les vendeurs ayant acheté il y a moins de 5 ans.
Les grandes villes tirent encore leur épingle du jeux grâce à la rareté de certains biens de centre-ville toujours très prisés.
Des délais de vente qui s’étendent
Il faut désormais compter, en moyenne, presque 4 mois pour vendre son bien immobilier en France. On observe toujours des écarts importants entre Paris, qui passe à 68 jours (+2j), la région parisienne qui passe à 93 jours (+4j) et les régions où les délais atteignent en moyenne plus de 4 mois (122 jours). Cet allongement important s’explique par : des temps de réflexion plus longs du côté des acquéreurs, une offre en recul, une rigidité des vendeurs encore présente, des dossiers financiers plus longs à monter et valider.
Les négociations s’activent
La moyenne des négociations entre prix affiché et prix « signé » se situe à 6,7% (+0,4points). Les transactions d’appartements dans les grandes villes observent des marges de négociation se limitant à 4-5%.Dans les régions, la moyenne s’établit à 7,4% (+0,5 point vs T4 2012). Dans les secteurs les plus ruraux, on peut noter des négociations pouvant aller jusqu’à 20-25% , lorsque des offres basses sont acceptées par des vendeurs pressés.
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