Les tendances des prix dans l’immobilier résidentiel en Europe
Le premier trimestre 2025 marque un tournant notable dans la reprise du marché du logement. Pour la première , la Belgique, l’Allemagne et la France renoué avec une croissance annuelle positive des prix, signalant une reprise sur les principaux marchés européens.
Si la dynamique actuelle est encourageante, il est important de reconnaître que le rythme de croissance reste bien en deçà des sommets observés avant les pics de taux d’intérêt. Au sommet atteint fin 2021, l’Allemagne enregistrait des hausses de prix annuelles proches de à 15 % contre un taux de croissance inférieur à 5 % aujourd’hui.
Au premier trimestre 2025, la plupart des pays ont affiché une tendance à la hausse. La situation s’est globalement améliorée sur plusieurs fronts :
● Croissance des prix plus forte en moyenne par rapport au quatrième trimestre 2024, ce qui indique une accélération de la reprise.
● Croissance plus élevée en glissement annuel par rapport au premier trimestre 2024, confirmant une dynamique positive.
Bien que l’Italie et le Portugal présentent une tendance négative au premier trimestre de l’année, la tendance générale est à la hausse et nous nous attendons à ce qu’ils reviennent à la tendance initiale au prochain trimestre. Néanmoins, le Luxembourg n’a pas encore commencé à se redresser.
À moyen terme, l’Espagne et le Portugal restent en tête avec des augmentations de prix rapides, maintenant leur forte trajectoire ascendante, et l’Allemagne se distingue avec une reprise robuste depuis le début de 2024. Cependant, malgré cette dynamique, les niveaux de prix moyens en Allemagne restent encore environ -5 % en dessous de ceux de janvier 2022.
La Belgique, qui n’avait connu qu’un léger ralentissement, a évité une baisse significative et reprend maintenant le rythme, même si elle reste éloignée des taux de croissance annuels d’avant le resserrement, qui étaient d’environ 6 % par an (contre 2,5 % aujourd’hui). La France progresse régulièrement (+1 % au cours des 12 derniers mois, et +0,3 % au premier trimestre 2025), avec une reprise en douceur mais cohérente. Les niveaux de prix sont maintenant revenus à des niveaux comparables à ceux observés en janvier 2022.
La croissance du crédit s’accélère malgré le ralentissement de la baisse des taux d’intérêt
L’environnement du crédit au premier trimestre 2025 s’est considérablement amélioré par rapport à la même période de l’ dernière. Sur l’ensemble des pays étudiés, les taux d’intérêt moyens sont en baisse d’environ -0,8 point de pourcentage par rapport au 1er janvier 2024. Aujourd’hui, les taux se situent autour de 3 % et 3,5 % selon les pays. Il faut toutefois relativiser : les taux actuels restent bien supérieurs aux niveaux observés en janvier 2022 – entre 1 % et 1,5 %.
Cette amélioration relative des taux d’intérêt a eu un impact positif sur l’accessibilité financière pour de nombreux acheteurs. L’amélioration de la capacité d’emprunt a permis à un plus grand nombre de demandeurs de faire avancer leurs projets, ce qui a entraîné nette augmentation de l’activité de crédit au cours de ce trimestre.
Notamment, la production de crédits en février 2025 était en moyenne 30 % plus élevée qu’en février 2024 dans l’ensemble des pays concernés, la France affichant un impressionnant +48 % une année sur l’autre, le plus fort rebond du groupe.
Sur un horizon plus long, la production annuelle de crédits est désormais égale ou supérieure à celle d’il y a un an pour tous les pays. La Belgique et l’Allemagne ont progressé d’moins +20 %, s’appuyant sur une forte tendance à la hausse qui a commencé dès la fin de 2023. La France, après avoir atteint un point bas à la mi-2024, se redresse progressivement.
Toutefois, les volumes de crédit restent nettement inférieurs aux niveaux d’avant le resserrement, toujours 50 % de moins qu’en janvier 2022 dans le cas de la France. Dans l’ensemble, depuis septembre 2024, la tendance est positive pour tous les pays, ce qui indique une confiance et une capacité croissantes sur le marché.
Néanmoins, il est essentiel de souligner que la tendance à la baisse des taux d’intérêt s’est ralentie, voire interrompue, au cours du premier trimestre 2025, à la seule exception de la France.
Selon les données officielles de la BCE, basées sur les prêts accordés :
● Le rythme de la baisse au cours des trois derniers mois est nettement inférieur à celui observé globalement au quatrième trimestre 2024.
● Elle est également inférieure à l’évolution trimestrielle moyenne observée tout au long de l’année 2024. Cela suggère que, bien que l’environnement soit plus favorable que l’ dernière, l’ère des fortes baisses des coûts d’emprunt pourrait être révolue pour les trimestres à venir.
Des perspectives limitées pour une nouvelle baisse des taux
Une grande incertitude pèse sur les perspectives. La nature erratique des décisions de politique internationale de Trump concernant les tarifs douaniers, ainsi que les besoins budgétaires importants des pays européens liés au conflit prolongé en Ukraine, continueront à contribuer à la volatilité persistante du marché. Il est donc difficile de prédire avec certitude la direction que prendront les taux dans les mois à venir.
Pour l’avenir, le meilleur scénario semble être une stabilisation des taux à leurs niveaux actuels. Une baisse substantielle à court terme semble peu probable, à moins que la Banque centrale européenne ne décide d’accélérer son cycle d’assouplissement en réduisant plus fortement ses taux directeurs.
Une saison globalement favorable avec des notes prudentes
Le marché européen du logement aborde le deuxième trimestre 2025 dans des conditions globalement favorables. Le pouvoir d’achat des logements s’est sensiblement amélioré dans tous les pays, soutenu par une combinaison de taux d’intérêt stabilisés et de corrections de prix antérieures. Depuis la fin de l’année 2023, tous les pays ont connu une reprise de ‘accessibilité au logement, gagnant en moyenne +7 mètres carrés de pouvoir d’achat au cours de l’année écoulée.
La Belgique, la France et l’Italie se distinguent, avec des améliorations supérieures à +10 mètres carrés, grâce à une dynamique des prix modérée et à une plus grande marge de manoeuvre financière.
Les perspectives par pays
La demande a déjà réagi positivement à ces conditions. La production de crédits immobiliers s’est accélérée et l’arrivée prochaine du printemps, qui est traditionnellement la période la plus dynamique pour les transactions immobilières, ajoute à l’élan. En supposant que les taux d’intérêt se maintiennent aux niveaux actuels, les perspectives pour le deuxième trimestre indiquent une poursuite de la reprise générale du marché :
- La Belgique, la France et l’Italie devraient connaître un printemps particulièrement dynamique. La demande devrait dépasser les niveaux de l’année dernière, l’activité étant alimentée par une meilleure accessibilité financière et des conditions de crédit favorables. Même si les pressions internationales persistent, les taux d’emprunt devraient mettre plus de temps à se détériorer de manière significative, ce qui permettra à la dynamique du printemps de se poursuivre avant que les taux d’intérêt ne s’effondrent. avant que d’éventuels vents contraires avant que d’éventuels vents contraires ne se manifestent.
- L’Espagne et le Portugal pourraient connaître un rythme plus soutenu, suivant les tendances antérieures. Bien que l’accessibilité soit proche d’un point de basculement en raison des pressions soutenues sur les prix, la demande devrait maintenir à des niveaux comparables à ceux de 2024. Les acheteurs étrangers continuent de jouer un rôle de soutien dans les deux pays.
Cependant, tous les pays ne partagent pas les mêmes perspectives d’avenir.
- L’Allemagne est confrontée à de nouveaux défis. Les taux des prêts au logement se sont dangereusement rapprochés de 4 % au cours des dernières semaines, érodant les gains d’accessibilité. Si les taux ne baissent pas, pourrait peser lourdement sur la demande. Bien qu’une correction significative des prix ne soit pas le scénario de base pour le prochain trimestre, l’activité du marché devrait ralentir par rapport aux pays pairs.
En résumé, alors que le deuxième trimestre devrait maintenir une dynamique positive pour la plupart des marchés, la durabilité de la reprise au-delà du printemps dépendra largement de l’évolution des taux d’intérêt. Tout mouvement haussier durable pourrait tempérer le rythme de la reprise à mesure que nous avançons dans l’année.