Si l’acquéreur tient absolument à réaliser ces travaux, la solution la plus sécurisée est de conditionner la vente à l’obtention de l’autorisation par une clause suspensive dans la promesse. Mais dans tous les cas, il est essentiel de vérifier en amont la faisabilité de son projet afin de gagner du temps et de pouvoir conseiller l’acquéreur.
Les travaux nécessitant une autorisation d’urbanisme
La première question à se poser est : quels travaux nécessitent une autorisation ?
Il est possible que les travaux envisagés ne nécessitent aucune autorisation, ce sont ceux qui ne requièrent ni déclaration préalable, ni permis de construire en principe :
La déclaration préalable est obligatoire pour :
- Les constructions dont la superficie est comprise entre 5 m² et 20m² et dont la hauteur fait moins de 12 m.
- Les constructions de moins de 5 m² mais de plus de 12 m de haut.
- Les modifications d’aspect extérieur d’un bien, la construction d’un mur de plus de 2 m de haut, ou les changements de destination (ex. : local commercial en logement).
- Les piscines dont la superficie est inférieure ou égale à 100 m² et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1 m 80.
- Ainsi que d’autres travaux listés dans les articles R421-9 et R421-17 du code de l’urbanisme.
Le permis de construire est quant à lui requis pour des travaux plus importants, qui nécessitent une construction dont les mesures sont supérieures à celles vues précédemment.
Précisons qu’en copropriété, les travaux touchant aux parties communes ou à l’aspect extérieur nécessitent en plus une autorisation de la copropriété.
Retrouvez un article rappelant les autorisations à obtenir.
Les documents d’urbanisme
Après analyse du projet de votre client, vous déterminez qu’une autorisation est nécessaire. Mais comment savoir si elle a des chances d’être acceptée ?
La réponse se trouve dans les documents d’urbanisme de la commune ou de l’EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale), qui régissent l’affectation et l’occupation des sols.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est le principal document d’urbanisme en vigueur dans la majorité des villes. Il détermine des règles précises : la hauteur maximale des constructions, l’emprise au sol, les distances à respecter avec les voisins, ou encore les contraintes architecturales. Certaines communes imposent des contraintes esthétiques, comme l’utilisation de certains matériaux ou types de toiture (exemple : toitures en ardoise)
Si aucun PLU n’existe, c’est le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui s’applique. Certaines communes disposent toutefois d’une carte communale, un document moins détaillé que le PLU mais permettant de vérifier la constructibilité d’un terrain.
En maîtrisant la lecture du PLU, vous pouvez orienter vos clients vers des choix cohérents avec les règles en vigueur, éviter les mauvaises surprises et donner une plus-value à votre expertise. Le PLU est accessible sur le site de la Mairie. Mais il est conseillé de se rendre sur le Géoportail de l’urbanisme qui offre un accès centralisé aux documents d’urbanisme dans toute la France.
Vérifier la faisabilité du projet dans le PLU
Etape 1 : Localiser la parcelle et identifier la zone
Le PLU est composé de plusieurs documents, et le premier à consulter est le plan de zonage. Il permet de situer précisément le bien et de connaître sa classification. Une classification générale existe (U, AU, A, N), par exemple une zone U correspond à une Zone Urbaine donc dans laquelle il y a une forte densité d’habitation et d’infrastructures. Mais vous trouverez fréquemment des sous-sections : des zones Uc1, Uc2c, etc. qui sont des zones urbaines spécifiques. Une fois la classification connue, il sera possible d’aller voir dans les documents écrits les règles applicables pour cette zone.
Sur le géoportail de l’urbanisme, vous n’avez qu’à taper l’adresse du bien et la carte va vous indiquer la zone dans laquelle le bien se trouve, elle fait office de plan de zonage.
Prenons un exemple, cherchez Rue des Fustiers, Matafelon-Granges (01580), cliquez sur la parcelle 276. À gauche, s’affichent ses infos, dont sa zone Uc3c, également inscrite en rouge sur le plan graphique (https://bit.ly/3QSOEgZ).
Etape 2 : Lire le règlement écrit
Une fois la zone identifiée, il faut se plonger dans le règlement écrit du PLU. Ce document détaille, comme précédemment évoqué, les règles sur la constructibilité du terrain, la hauteur des constructions autorisées, l’emprise au sol, les règles de distances…
→ Toujours sur le Géoportail, dans l’onglet situé à gauche, cliquez sur « Ensemble des pièces écrites ». Une liste de documents s’affiche, dont le règlement écrit qui est le document à regarder.
Le règlement est structuré par zonage, avec une section « Dispositions applicables aux zones… » par zone. Chaque partie détaille les règles spécifiques en matière de construction et d’aménagement, offrant ainsi une vision claire des possibilités et des contraintes du terrain.
Comme la parcelle recherchée est en zone Uc3c, il faut alors vous rendre en page 20 où la partie relative aux zones urbaines commence (après coup d’œil au plan du règlement). Dans cette partie vous trouverez toutes les règles applicables dans ces zones, avec des spécificités dans les sous-zones. Cliquez sur la touche commande et la touche f de votre clavier en même temps et tapez “Uc3c” dans la barre en haut à droite pour repérer encore plus vite les règles qui s’appliquent dans ces sous-zones !
Etape 3 : Analyser les annexes du PLU
Les annexes du PLU sont des documents qui peuvent prévoir l’existence de contraintes spécifiques telles que la proximité d’un monument historique, une zone inondable ou des restrictions liées à l’assainissement. Ces éléments peuvent venir limiter les possibilités d’aménagement.
Dans le règlement, la section dédiée à votre zone précisera en principe si des règles supplémentaires s’appliquent. Par exemple, la zone peut être soumise à une OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation). Si c’est indiqué dans le règlement, retournez donc sur Géoportail, cliquez sur « Annexes », puis sélectionnez « Orientations d’Aménagement et de Programmation » pour consulter les règles spécifiques. Des contraintes peuvent venir empêcher une construction.
Comment l’IA peut-elle aider à vérifier la faisabilité d’un projet ?
L’intelligence artificielle peut changer la manière dont les professionnels accèdent aux informations d’urbanisme. Aujourd’hui, il est possible d’analyser rapidement un PLU grâce à des outils d’extraction automatique. Au lieu de parcourir des centaines de pages, un agent immobilier peut obtenir une synthèse instantanée des règles applicables à un terrain.
Par exemple avec Chat gpt (https://chatgpt.com/) ou encore notebook (https://notebooklm.google.com/), vous pouvez importer le règlement ainsi que ses annexes et lui demander si tel projet est faisable et quelles règles encadrent ce projet.
A titre d’exemple, vous pouvez utiliser ce prompt en important le règlement au préalable téléchargé :
“Analyse la faisabilité de mon projet en fonction du plan local d’urbanisme. Mon terrain est situé en zone [Ex :Uc3c] et je souhaite [Ex : construire une annexe de 45m2 avec un toit plat, une hauteur de 3m30. Elle se trouvera à 5 m de la rivière d’Ain.] Peux-tu vérifier si ces travaux sont autorisés et quelles sont les restrictions éventuelles ?”
Il faut être le plus précis dans son projet possible. En continuant notre exemple, vous obtiendrez les règles relatives à la construction de cette annexe sur notre zone Uc3c soit:
- Hauteur maximum de 12 m dans ces zones
- Toits-terrasses acceptés mais végétalisé
- La distance minimum séparant la construction de la rivière d’Ain est de 10m
→ Le projet n’est donc pas viable en l’état compte tenu de cette dernière règle, puisque je souhaitais construire mon annexe à 5m de l’Ain comme évoqué dans le prompt.
Attention, bien que ces outils offrent un gain de temps considérable, ils ne remplacent pas l’expertise humaine. ll est essentiel d’être déjà capable d’analyser le document de manière autonome ; l’IA doit uniquement servir de support pour extraire les points essentiels, mais il est toujours idéal d’aller vérifier les informations obtenues dans le règlement.
Retrouvez la fiche pratique de cet article sur : https://landing.mynotary.fr/viabilité-projet-ia