Qu’est-ce qu’un logement loué meublé ?
Il s’agit d’un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Le régime de base commun à la location vide et à la location meublée
Qu’il s’agisse d’un bail vide ou meublé, ces deux types de locations sont soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il existe des règles communes et des règles propres à chacun.
Les obligations du bailleur
Le bailleur a les mêmes obligations générales que ce soit pour un bail nu ou un bail meublé. Il doit délivrer un logement décent, en bon état d’usage et d’entretien, sans danger pour son locataire, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale.
Il doit, également, transmettre au locataire les mêmes diagnostics que pour un bail nu, à savoir le DPE, l’état des risques, le constat relatif à la présence de plomb si le bien a été construit avant le 1er janvier 1994, ainsi qu’un document informant le locataire lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit.
Le constat relatif à l’amiante doit être tenu à la disposition du locataire (si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997). Les états relatifs à l’installation de gaz et d’électricité doivent être annexés au bail également si ces installations ont plus de 15 ans.
Les obligations du locataire
Le locataire doit payer le loyer et les charges de son logement. Il doit également occuper le logement à titre de résidence principale. De plus, il doit entretenir le logement en bon état. Le preneur, que le bail soit vide ou meublé, doit prendre, à sa charge, l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat.
L’entretien du logement et les réparations : qui doit les prendre en charge ?
Le locataire ne doit supporter que les menues réparations, celles qui sont liées à l’entretien courant et aux dégradations qu’il a occasionnées sur le logement ou les meubles. À l’inverse, le bailleur doit supporter les grosses réparations, celles qui sont liées à un dysfonctionnement de l’équipement, à la vétusté ou à une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou à la force majeure.
Le bailleur doit donc remplacer les meubles et accessoires du logement dès lors qu’ils ne permettent plus un usage normal du fait de la vétusté ou d’un défaut. Toute clause contraire serait réputée non écrite et donc inapplicable car contraire à la loi du 6 juillet 1989.
Le régime propre au bail meublé
À la différence de la location vide, la durée du bail meublé est d’un an minimum. Le locataire peut donner congé à tout moment mais en respectant un délai de préavis d’un mois. Le bailleur quant à lui ne peut donner congé que pour le terme du bail, en respectant un préavis de trois mois. Également, le dépôt de garantie peut être de deux mois de loyer au maximum, contre un mois pour un bail vide. Par ailleurs, le bailleur doit intégralement meubler et équiper le logement.
La caractéristique essentielle du meublé : la liste des meubles
Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste de meubles minimums pour que la location réponde aux critères d’une location meublée. Un meublé doit donc comporter au minimum les éléments suivants :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
A noter que chaque pièce doit être meublée en fonction de sa destination prévue au bail. Le bailleur doit donc meubler chaque pièce de façon à ce que le locataire n’ait que ses vêtements et objets personnels à apporter. Si, par exemple, une pièce est qualifiée de chambre, elle devra être meublée en conséquence.
L’état des lieux d’entrée et de sortie et l’inventaire du mobilier
En plus de l’état des lieux classique du logement, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis lors de la remise et de la restitution des clés. Chacune des parties doit en avoir un exemplaire signé. Ces documents doivent être annexés au bail.
Lors du départ du locataire, un état des lieux de sortie est effectué, tant par rapport au logement qu’aux meubles. Le bailleur ne peut retenir sur le dépôt de garantie que des sommes qui seraient dûes à la suite d’une dégradation ou d’un défaut d’entretien par le locataire.
Cependant, le bailleur ne peut rien retenir au titre de la vétusté, définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.
Les conséquences en l’absence de respect de l’obligation de mise à disposition des meubles
Le locataire pourra demander la requalification du bail en bail nu, avec toutes ses conséquences notamment en matière de congés et de durée du bail.
Le locataire peut-il remplacer les meubles mis à sa disposition par le bailleur par les siens ?
Selon la jurisprudence, le fait que le locataire substitue son propre mobilier à celui mis à sa disposition par le bailleur, n’entraîne pas systématiquement la requalification en location vide, dès lors que le mobilier du bailleur est laissé à sa libre disposition.
La solution la plus simple et la plus sécurisante pour éviter tout risque de requalification dans ce cas, est que le bail mentionne bien l’ensemble des meubles mis à la disposition du locataire, qui lui-même fera son affaire, une fois le bail signé et l’entrée dans les lieux réalisée, de conserver le mobilier du bailleur dans un garde-meubles par exemple.
Sources :
- Articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.
- Articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 de la loi du 6 juillet 1989.
- Décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.
- Décret 86-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables.
- Décret n°86-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.
- Cour d’appel de Montpellier, 1re chambre c, 6 mars 2018, n° 15/06707.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 juin 2011, n°10-17070.