La crise du marché de la transaction immobilière va-t-elle se résorber prochainement ?
Alors que les ventes de logements ont reflué de plus de 30 % dans l’ancien et de 50 % dans le neuf en 2023 et 2024, les transactions vont peu à peu reprendre. L’amélioration des conditions d’emprunt et le regain d’ambition des banques dans la délivrance de crédits sont à l’évidence passés par là. L’activité des intermédiaires de l’immobilier va ainsi rebondir dès 2025 à la faveur d’une progression de 13 % par an des ventes de logements anciens d’ici 2026, dont les prix vont par ailleurs repartir à la hausse dans le courant de cette année, selon nos prévisions. Les professionnels vont donc pouvoir souffler alors que les transactions dans l’ancien sont passées en 2024 sous la barre symbolique des 800 000 unités.
Dans un premier temps, ce sont surtout les agences immobilières traditionnelles, avec vitrine, qui profiteront de la reprise. Elles ont en effet mieux résisté à la crise grâce à une offre de services plus diversifiée, en particulier dans l’administration de biens qui génère des revenus récurrents.
A plus long terme, les réseaux mandataires devraient eux aussi regagner des parts de marché sur les agences traditionnelles d’ici 2030, sachant qu’ils représentent aujourd’hui environ 17 % des transactions. De leur côté, les ventes entre particuliers resteront stables.
Sans retrouver son niveau d’avant-crise, la reprise se profile également dans le neuf. Ce compartiment va en effet bénéficier de la réforme du zonage A/B/C qui ouvre plus largement l’accès au prêt à taux zéro aux primo-accédants. D’autres mesures de soutien, de nature à simplifier l’obtention des permis de construire et à élargir la délivrance du prêt à taux zéro, pourraient aussi entrer en vigueur cette année. Une bouffée d’air frais pour les promoteurs et constructeurs de maisons individuelles, qui ont multiplié les plans sociaux ces derniers mois tandis que de nombreuses sociétés ont mis la clé sous la porte.
Comment les intermédiaires peuvent-ils encore gagner en productivité et en efficacité ?
Pour gagner des parts de marché, l’extension de la couverture géographique est le levier de croissance privilégié des réseaux franchisés d’agences immobilières et des têtes de réseaux mandataires.
La dégradation de la conjoncture ces deux dernières années a toutefois mis un coup d’arrêt à la croissance des enseignes, à l’instar de Laforêt Immobilier qui comptait en août 2024 une centaine d’agences de moins qu’un an plus tôt ou encore d’IAD qui a perdu plus de 2 000 conseillers sur la période.
Les intermédiaires ont alors cherché à se distinguer via de nouveaux services. Guy Hoquet a par exemple amorcé une collaboration avec le courtier Meilleurtaux pour permettre aux acquéreurs d’obtenir directement une estimation de l’enveloppe financière à laquelle ils peuvent prétendre et s’assurer ainsi de la viabilité de leur dossier. La digitalisation de l’activité et de l’offre est aussi une piste explorée pour gagner en productivité en dématérialisant les dossiers ou en signant les documents par exemple.
Outre la généralisation des visites virtuelles, le recours à l’intelligence artificielle (IA) permet d’offrir une expérience personnalisée et réactive aux clients. Le réseau Nestenn a ainsi intégré l’IA à son chatbot pour interagir de manière contextuelle avec les clients potentiels. Les acteurs de l’entremise immobilière cultivent également leur image pour que les futurs vendeurs pensent à eux lors de la cession de leur bien.
Avec la crise, comment a évolué le paysage concurrentiel de l’entremise immobilière ?
Parmi les agences vitrées, le groupe Arche (Laforêt, Century 21, Guy Hoquet et Nestenn) fait la course en tête avec 2 500 agences et environ 15 % des ventes tous circuits confondus. Nous avons en outre recensé 190 réseaux mandataires actifs pour environ 48 000 agents indépendants.
Les cinq premiers (dont le leader IAD France mais aussi Safti ou encore BSK Immobilier) totalisent plus de 60 % des effectifs d’indépendants. Mais force est de constater que face à la contraction du volume d’activité depuis 2022, les spécialistes de l’entremise immobilière ont fermé de nombreuses agences.
Le parc des 12 réseaux leaders a ainsi baissé de 5% en un an. Plus de 1 100 agences ont ainsi fait faillite entre mai 2023 et avril 2024, selon la FNAIM. Le nombre de mandataires a lui reculé de 5 % en 2024, d’après nos calculs.
Enfin, des promoteurs comme Nexity, Vinci Immobilier et Bouygues Immobilier ont l’intention de réduire la voilure comme l’illustrent les annonces de plusieurs plans sociaux.
Pour leur part, les néo-agences et autres ibuyers ne se sont finalement pas imposés en France. Quand ils n’ont pas purement disparu, comme Les Agences de Papa, certains de ces acteurs ont de fait réorienté leur modèle vers l’entremise classique au lieu de
modèles à honoraires réduits.
Les plateformes d’annonces immobilières sont, elles, incontournables pour mettre en relation les offres des professionnels et des particuliers. Parmi elles, les portails Leboncoin (groupe Adevinta) et SeLoger (Aviv Group) dominent en matière d’audience et de nombre d’annonces publiées, avec respectivement 13 millions et 8 millions de visiteurs uniques chaque mois. Créé en 2015 par les réseaux immobiliers, Bien’ici est désormais leur principal concurrent.