En matière de copropriété, l’article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (ci-après “loi sur la Copropriété”) distingue la construction de la surélévation.
La construction consiste dans l’agrandissement au sol de constructions existantes ou dans l’implantation de bâtiments nouveaux, y compris en sous-sol.
A contrario, la surélévation se caractérise par la réunion de quatre conditions cumulatives :
- une construction bâtie en dur, assurant la fixité, la permanence et la pérennité de l’ancrage ;
- une construction comportant une prolongation verticale des façades ;
- un exhaussement de la toiture de l’immeuble ;
- une adjonction de lots privatifs.
S’agissant du droit de surélévation, l’article 3 de la loi sur la Copropriété dispose que “sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence [du règlement de copropriété] ou la contradiction des titres : le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes […]”. Il est donc présumé que le droit de surélévation relève des droits accessoires aux parties communes.
Le droit de surélévation peut être directement exercé par le syndicat des copropriétaires ou par un copropriétaire en cas d’aliénation de ce droit. Dans tous les cas, si un copropriétaire subit un préjudice à la suite de travaux de surélévation (ex : un trouble de jouissance grave), il peut prétendre à une indemnité (art. 36, lu en combinaison avec art. 9, L. 10 juill. 1965).
L’exercice du droit de surélévation à l’initiative du syndicat des copropriétaires
Aux termes de l’article 35 de la loi sur la copropriété, le syndicat des copropriétaires peut surélever un bâtiment existant aux fins de créer de nouveaux lots à usage privatif sous réserve qu’une décision en assemblée générale ait été prise à la majorité de l’article 26. Si les travaux comportent aussi la création de parties communes, les membres du syndicat des copropriétaires devront voter une seconde résolution sur ce point. Le syndicat des copropriétaires devient le maître d’ouvrage et déposera en son nom un permis de construire. Il devra aussi souscrire une assurance dommage-ouvrage.
Enfin, en cas d’intention d’aliéner des lots créés par le syndicat des copropriétaires, selon l’article 35 alinéa 4 précité, les copropriétaires des lots situés sous la surélévation bénéficient d’un droit de priorité, lequel se matérialise par une offre de vente qui doit être notifiée préalablement à la conclusion de la vente. Le législateur reste muet quant au moment de la notification, mais d’aucuns considèrent que celle-ci doit avoir lieu dans un laps de temps qui précède la vente.
Cette offre de vente doit comporter les éléments essentiels au contrat à venir, à savoir l’identification du lot et l’indication d’un prix. Cette offre est valable pendant une durée de deux mois à peine de forclusion.
L’acquisition du droit de surélévation par un copropriétaire
Notons que les conditions relatives à la vente d’un lot nouvellement créé s’appliquent de la même manière en cas de cession du droit de surélévation.
Ainsi, un copropriétaire peut acquérir à titre onéreux le droit de surélévation d’un immeuble pourvu que les membres du syndicat des copropriétaires l’approuvent à la majorité de l’article 26. Et en présence de plusieurs bâtiments, l’aliénation doit être confirmée par un vote en assemblée spéciale des copropriétaires composant le bâtiment à surélever à la même majorité.
En revanche, l’aliénation à titre gratuit requiert l’unanimité de tous les copropriétaires. De même, si l’immeuble se trouve dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain, la décision d’aliéner ce droit est prise à la majorité de l’article 25.
Enfin, lors de cette assemblée, le syndicat des copropriétaires arrête entre autres : les conditions juridiques, techniques et financières du projet de travaux, le descriptif des travaux, la modification du règlement de copropriété, la détermination des quotes-parts de propriété et des quotes-parts de charges.