L’administration dispose de deux outils pour garantir la conformité d’une construction aux règles d’urbanisme : la déclaration préalable de travaux (DP) et le permis de construire (PC).
Pour prouver la régularité d’une construction, il est nécessaire de justifier : d’une autorisation d’urbanisme complète incluant les documents graphiques demandés, du dépôt d’une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (1), et idéalement, d’une attestation de non contestation.
Bien que ces règles administratives soient généralement connues du public, de nombreux professionnels de l’immobilier sont encore confrontés aux problèmes des « travaux non déclarés ».
Pour gérer efficacement ces situations, il est essentiel de maîtriser certaines notions clés.
A/ Le champ d’application de la déclaration préalable ou du permis de construire est déterminable d’après la nature des travaux réalisés
Gérer votre affaire suppose, en premier lieu, d’identifier la nature des travaux non déclarés. En fonction de l’une, ou de l’autre autorisation, les conséquences juridiques seront différentes pour votre vendeur et son acquéreur.
La déclaration préalable de travaux est une autorisation d’urbanisme qui est généralement exigée pour des travaux de « faible importance » (2).
A contrario, le permis de construire est une autorisation d’urbanisme qui est, notamment, exigée pour les constructions/extensions nouvelles de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, ainsi que pour les changements de destination attenant à la structure porteuse (3).
Le conseil est donné de vérifier la concordance de l’autorisation délivrée avec le bien figurant au cadastre, ainsi que le contenu réel de cette autorisation.
B/ Les conséquences juridiques de l’irrégularité de certains travaux seront différentes selon l’une ou l’autre de ces deux autorisations
B.1 Une construction réalisée sans déclaration préalable pourra, sauf exceptions, évoluer régulièrement à l’échéance de la prescription décennale citée par le code de l’urbanisme (4).
Deux situations diffèrent alors :
- Les travaux ont moins de 10ans : Il sera conseillé d’insérer une condition suspensive d’urbanisme liée à la régularisation des travaux non déclarés (5) et non prescrits.
- Les travaux ont plus de 10 ans : L’irrégularité constatée sera alors prescrite par l’échéance du délai de prescription. Cela suppose toutefois de justifier d’un point de départ.
Justifier d’un point de départ reste la principale source de difficulté pour les vendeurs et leurs conseillers. Voici quelques astuces utilisées (non exhaustif) :
- Google Maps met à disposition des cartes interactives de 7 ans d’intervalle. Il est possible d’y observer soi-même les modifications réalisées et de tenter de justifier d’une prescription plus ou moins avancée pour certains travaux non déclarés.
- L’existence de dossiers travaux partiellement constitués et/ou déposés (il manque parfois la DAATC uniquement), sauf exception, la date de référence pourra être celle des documents graphiques édités, d’échanges mails, de l’AR retourné etc..
(En fonction du résultat de ces éléments, le notaire pourra éventuellement, sous sa seule discrétion, éditer une « attestation sur l’honneur » attestant que les travaux sont prescrits, où qu’ils ont été réalisés à une date donnée par le vendeur de bonne foi.)
- Le titre de propriété peut aussi désigner le bien acquis par les vendeurs en l’état de cette irrégularité. Il peut aussi faire mention de la modification apportée, et/ou, faire état d’un paragraphe spécifique ainsi que d’annexes sur ce sujet.
B.2 Une construction réalisée sans permis de construire ne pourra pas évoluer (6), à moins qu’un permis ne soit déposé pour l’ensemble des travaux – anciens et nouveaux – projetés (7). Cette règle est valable quel que soit le délai écoulé entre la réalisation des travaux initiaux et de ceux nouvellement projetés. Il sera conseillé d’insérer une condition suspensive d’urbanisme liée à la régularisation des travaux non déclarés (8) et insusceptibles de prescription.
B.3 En cas d’échec des conditions suspensives stipulées, peu importe la nature de l’autorisation demandée, l’acquéreur pourra choisir entre la résolution de la vente ou l’acquisition en l’état (9). Dans ce dernier cas, le rédacteur de l’acte ainsi que le conseiller seront bien avisés de suivre les recommandations suivantes (C et D).
À lire aussi : En cas d’échec de la condition suspensive de l’acheteur, que devient l’indemnisation du conseiller immobilier ?
C/ Adapter l’estimation du bien en tenant compte de la nature de l’ irrégularité
Le vendeur ne pourra prétendre vouloir obtenir le même prix de vente, que s’il avait s’agit d’une construction entièrement régulière. Cela est d’autant plus vrai lorsque l’irrégularité porte sur une partie importante du bien, ou encore sur une autorisation difficilement régularisable.
Pour certains travaux d’agrandissement, extension, construction, il demeure envisageable (mais non obligatoire) de s’inspirer de la notion de surface utile (10) afin d’ajuster au mieux son estimation.
D/ Passer la vente en l’état à la condition de faire exactement mention de la nature de l’irrégularité et surtout de ses incidences
La délivrance du bien vendu devra correspondre exactement à la chose définie au contrat de vente (11). A contrario, les acquéreurs pourront agir dans un délai de 5 ans suivant le jour où ils auront connus ou auraient dû connaître les faits leur permettant d’exercer cette action (12). Une jurisprudence particulièrement récente (13) illustre l’importance pour les vendeurs et l’agence, de suivre les conseils énoncés. Précisons que les jurisprudences en la matière sont constantes et édifiantes (14).
Rappelons que la seule circonstance qu’un immeuble soit en infraction n’entraîne pas la nullité de la vente. En revanche, l’acte de vente devra faire exactement mention de l’irrégularité et surtout de ses incidences.Le rédacteur et le conseiller seront tenus « d’éclairer les acquéreurs et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée » (15). L’acquéreur devra donc être parfaitement informé de la situation et des risques encourus.
Pour éviter le risque judiciaire il est conseillé de redoubler de vigilance, et d’apporter un soin particulier à la rédaction de l’acte, c’est à dire :
- D’indiquer clairement que l’absence d’autorisation d’urbanisme laisse supposer que la construction est irrégulière, ce dont l’acte de vente devra faire exactement mention ;
- D’informer les acquéreurs de la possibilité d’insérer une condition suspensive et résolutoire liée à la régularisation de la construction, ce à quoi ils devront expressément renoncer par écrit dans l’acte de vente (ou en cas d’échec de cette condition, expressément renoncer à la résolution en vue d’une acquisition en l’état moyennant négociation probable du prix) ;
- De s’assurer et d’indiquer par écrit dans l’acte que les acquéreurs ne font pas « de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’une autorisation de construire une condition déterminante de leur acquisition ».
- De préciser s’il existe ou non un risque d’actions judiciaires (civiles 16, pénales 17) ou encore de démolition ;
- D’informer et d’alerter les acquéreurs des autres incidences de la non-conformité du bien, et notamment, lorsque c’est le cas, de l’impossibilité de procéder à des travaux évolutifs, de l’impossibilité de reconstruire à l’identique en cas de sinistre, ou encore du risque de ne pas pouvoir revendre au prix du marché etc… ;
L’acquéreur ainsi informé et qui réitèrera l’opération dans ces conditions sera censé avoir accepté le risque, puisque de jurisprudence constante « les conséquences d’un engagement librement souscrit et déclaré valable ne constituent pas un préjudice réparable » (18).
1) Sans réponse de la mairie dans les délais légaux, les travaux sont considérés achevés et conformes. Le silence de la Mairie vaut donc acceptation. Les délais légaux sont de : 3 mois pour les cas généraux, 5 mois pour les cas particuliers (monuments historiques, secteur couvert par un PPRN).
2) Sans entrer dans le détail des cas listés ci-dessous, la déclaration est principalement rendue obligatoire pour : L’extension : surélévation, véranda, pièce supplémentaire, pour une surface au sol ou une surface de plancher de + de 5m2 et inf. ou égale à 20m2 ; En zone PLU l’agrandissement peut aller de 20 à 40m2 si la surface totale de plancher ne dépasse pas 150m2 ; La modification aspect extérieur sans modification de structure porteuse : porte, fenêtre, velux, volet, toiture ; La transformation d’un garage de plus de 5m2 en pièce de vie ; Le ravalement de façade si situé en zone protégée ou que soumis à autorisation par la Mairie ; La nouvelle construction indépendante de l’immeuble, l’emprise au sol & la surface de plancher doivent être inférieure ou égale à 20m2, la hauteur au-dessus du sol doit être inférieure ou égale à 12m2 ; La piscine non couverte de 10 à 100m2 ; La piscine hors sol ; La caravane, clôture, mur ; Le changement de destination d’un immeuble sans modification de structure porteuse.
Voir aussi Déclaration préalable de travaux (DP) | Service-Public.fr.
3) Sans entrer dans le détail des cas listés ci-dessous, le permis est principalement rendu obligatoire pour : La construction d’une maison individuelle de + de 20m2 ; Le cas échéant : agrandissement d’une maison individuelle => contactez votre Mairie ; La piscine de +100m2, ou, piscine ouverte entre 10 et 100m2 & de hauteur de couverture de +12m2 ; La nouvelle construction indépendante de l’immeuble de +20m2 ; Le changement de destination avec travaux de structure porteuse ; La reconstruction à l’identique.
Voir aussi : Permis de construire | Service-Public.fr
4) Article L.421-9 code de l’urbanisme « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. [..] ».La loi instaure un principe de prescription décennale au terme duquel la construction sera « réputée régulière » (la construction cesse d’être irrégulière) avec toutes les conséquences de droit que cela implique, notamment celle de pouvoir faire évoluer son bien.
5) Régulariser des travaux suppose de justifier : d’une autorisation d’urbanisme complète incluant les documents graphiques demandés, du dépôt d’une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux5, et idéalement, d’une attestation de non contestation.
6) L’ajout d’un élément structurellement lié à la construction irrégulière ne sera pas possible.
7) L’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme pourra toujours être opposée par la Mairie à l’acquéreur dans le cadre d’une nouvelle demande d’autorisation administrative.
Cela signifie aussi que la construction ne cessera pas d’être irrégulière, même si les actions pénales et civiles sont prescrites. A cela s’ajoute qu’en cas de sinistre, l’acquéreur ne bénéficiera pas du droit à la reconstruction identique puisque ce droit ne vaut qu’à la condition que la construction initiale soit régulière.
Lire aussi Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 2 juin 2020, RG n° 18/09312
8) Régulariser des travaux suppose de justifier : d’une autorisation d’urbanisme complète incluant les documents graphiques demandés, du dépôt d’une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux8, et idéalement, d’une attestation de non contestation.
9) La Mairie pourra refuser à l’acquéreur la réalisation de nouveaux travaux et ce, dans un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux initiaux (charge au vendeur de fournir à l’acquéreur des justificatifs attestant du point de départ de ce délai).
10) Article .R.331-10 du Code de la Construction et de l’Habitation