Le droit de la consommation rencontre très fréquemment le droit immobilier. Cette règlementation vise à protéger le consommateur, entendu dans un sens très large, dans les relations contractuelles qu’il peut avoir avec un professionnel.
L’objectif de cette protection est ainsi d’éviter les rapports de force inégaux entre ces deux parties, en imposant certaines obligations au professionnel, que ce soit avant la signature d’un contrat ou pendant l’exécution de celui-ci.
Ces obligations sont renforcées lorsque la signature d’un contrat intervient “Hors Etablissement”, c’est à dire en dehors du lieu habituel où le professionnel exerce son activité : évidemment, ce lieu sera l’agence pour un agent immobilier.
Le législateur estime que le consommateur qui signe un contrat sans s’être rendu de lui même chez le professionnel, peut être plus facilement abusé ou trompé, comme cela peut être le cas avec du démarchage à domicile ou intempestif par téléphone.
Aujourd’hui, les modes de signature des contrats ont considérablement évolué, avec notamment le développement de la signature électronique. Cette dernière, qui peut se dérouler très facilement à distance, est d’autant plus concernée par ces règlementations !
Qui peut bénéficier de la protection ?
Le Code de la Consommation définit le consommateur d’un manière très large, comme une personne qui n’agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles. Cette définition est donc l’exact contraire de celle d’un professionnel.
L’incidence de cette définition est importante : si un professionnel de l’immobilier signe un contrat, mais n’agit pas dans le cadre de son activité professionnelle, il sera considéré agissant comme un simple consommateur.
Un avocat, un notaire, ou encore un agent immobilier qui signe un acte relatif à l’acquisition d’une résidence principale par exemple, sera alors considéré comme un “simple” consommateur
A l’inverse, un vétérinaire qui vend ou achète un local pour son activité, sera bien considéré comme un professionnel pour cette opération, même s’il n’a aucune notion de droit immobilier
La frontière peut alors être très floue entre ces deux définitions, selon la typologie de l’opération. En cas de doute, il reste recommandé d’appliquer les dispositions protectrices du Code de la Consommation : il vaut mieux en effet appliquer une protection légale là où elle n’est pas nécessaire, plutôt que de constater trop tard son absence d’application !
Quels sont les actes concernés ?
Le Code de la Consommation ne distingue pas véritablement de typologie d’actes précis qui sont concernés. Seuls certains contrats en sont expressément exclus (comme les loteries nationales, ou encore les ventes de médicaments).
Dans le domaine immobilier, tous les types de contrats sont alors potentiellement concernés que ce soit un contrat de réservation, un compromis ou bien encore un mandat.
Il faudra bien entendu la présence d’au moins un consommateur et au moins un professionnel pour déclencher ces règles de protection.
Un compromis de vente signé entre deux particuliers vendeurs et l’acquéreur, même s’il est rédigé par un agent immobilier ou un notaire, ne sera pas soumis au code de la consommation : ce contrat intervient seulement entre acquéreur et vendeur et donc entre deux consommateurs.
(Le compromis de vente fait l’objet d’une règlementation propre, qui peut pallier à cette absence de protection générale.)
Quant au contrat de mandat, (que ce soit un mandat de recherche signé par l’acquéreur ou mandat de vente signé par le vendeur) il fera intervenir systématiquement au moins un professionnel : l’agent immobilier ou le mandataire.
A l’exception de l’hypothèse d’un contrat signé entre deux professionnels, la quasi-totalité des mandats seront alors soumis aux dispositions du code de la consommation !
Quand un mandat est-il considéré « hors établissement » ?
La première hypothèse est évidente : si le contrat de mandat n’est pas signé en agence, il sera logiquement considéré comme étant signé hors établissement, que la signature soit effectuée de manière électronique ou papier.
Ainsi, si la signature se déroule à distance, que ce soit de manière électronique, avec le vendeur signant son mandat par ordinateur à son domicile, ou signant un mandat “papier” envoyé par courrier, le dispositif des contrats hors établissement sera applicable.
En principe et à l’inverse, dès que le mandat est signé en agence, que ce soit en mode électronique ou papier, cette règlementation ne devrait pas s’appliquer… en principe seulement !
Attention effectivement à la signature du mandat qui se déroule en agence, mais qui est précédée d’un démarchage à domicile, qu’il soit physique ou par téléphone. Dans ce cas, la loi considère que le premier contact a bien eu lieu “hors établissement” : le fait que la signature du contrat se fasse ensuite à l’agence, ne permettra pas de sortir du cadre de ce dispositif.
L’objectif étant toujours ici de protéger le consommateur, pour éviter que le professionnel ne puisse contourner la loi, en choisissant simplement le lieu de signature pour qu’il soit considéré en agence par exemple.
Encore une fois, les textes de loi ne sont pas des plus précis sur la chronologie entre les étapes de démarchages et de signatures ; en cas de doute, on ne peut que recommander à nouveau d’appliquer la règlementation des contrats signés hors établissement.
Quelles protections offertes par cette règlementation ?
De base, le code de la consommation impose un certain nombre de règles, à tous les contrats conclus entre un professionnel et un consommateur. L’obligation principale consiste à communiquer, avant la signature du contrat, des informations précises sur l’engagement qui sera contracté par le consommateur : caractéristiques de la prestation à effectuer, prix de la prestation, etc. (Ce sont les fameuses Obligations Précontractuelles)
Cette obligation est codifiée à l’article L 111-1 du Code de la Consommation.
La règlementation des contrats conclus hors établissement ajoute des protections supplémentaires, en imposant principalement un droit de rétractation d’une durée de quatorze jours au profit du consommateur, à compter de la signature de l’acte. (Article L 221-18 du Code de la Consommation)
Ce droit de rétractation doit alors figurer clairement dans le mandat, qui devra également comporter un formulaire type de rétractation.
Si le mandat n’indique pas cette mention du droit de rétraction, ou ne comporte pas ce formulaire type, le droit de rétractation pourra être exercé pendant un délai de douze mois à compter de la signature de l’acte.
Cette omission pourra alors être lourde de conséquence, si un acquéreur est trouvé dans cet intervalle : le vendeur pourra valablement se rétracter et conclure la vente avec cet acquéreur, le tout sans devoir payer les honoraires de l’agence.
Par ailleurs, un contrat conclu hors établissement ne peut en principe recevoir d’exécution pendant toute la durée de cette rétractation : cela signifie qu’en théorie, il n’est pas possible de commencer la commercialisation du bien avant la fin de ce délai de quatorze jours.
L’article L 221-25 du Code de la Consommation prévoit que par exception et sur demande expresse du consommateur, la prestation peut débuter avant la fin de son délai de rétractation : dans cette hypothèse il faudra alors bien veiller à insérer dans le mandat une clause stipulant que le vendeur autorise immédiatement l’agence à exécuter le mandat.
4 points clés à retenir
- Le droit de la consommation protège le vendeur ou l’acquéreur, considéré comme consommateur, lors de la signature du mandat ;
- Une vigilance supplémentaire doit s’imposer lorsque le mandat n’est pas signé directement à l’agence ;
- En cas de mandat signé “hors établissement”, la rédaction du mandat impose certaines obligations, comme la mention du droit de rétraction et son formulaire type.
- Ne pas oublier également la clause autorisant l’agence à exécuter le mandat immédiatement.