Rappel sur la SCI
Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une personne morale et donc une entité juridique. En comparaison, les associés de cette société sont des personnes physiques, c’est-à-dire de véritables individus.
Les associés sont ceux qui orientent les choix de la société ; ils doivent prendre des décisions uniquement dans l’intérêt de celle-ci. La société est la « façade », l’interlocutrice de tous les tiers.
Une SCI peut être imposée de deux manières :
- À l’impôt sur le revenu : Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce régime, les associés sont imposés directement sur les revenus fonciers perçus par la SCI, proportionnellement à leurs parts sociales. Les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier sont également imposées au niveau des associés.
- À l’impôt sur les sociétés : Lorsqu’une SCI exerce une activité commerciale, telle que la location meublée ou l’achat/revente régulier de biens immobiliers, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce régime, la société elle-même est imposée sur ses résultats. Les bénéfices réalisés sont taxés au taux de l’IS, et les dividendes distribués aux associés sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM). Ce régime peut être avantageux pour les SCI réalisant des bénéfices importants, car le taux de l’IS peut être inférieur à celui de l’IR pour les tranches les plus élevées.
Les avantages d’acquérir sous une SCI
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Une gestion simplifiée
L’avantage majeur de l’acquisition sous une Société Civile Immobilière est la gestion simplifiée du bien immobilier. Lorsqu’un bien est acheté par plusieurs personnes, le régime juridique par défaut est l’indivision. Ce régime peut être contraignant car il nécessite l’unanimité des indivisaires pour vendre le bien et au moins les deux tiers des accords pour le mettre en location. En revanche, sous une SCI, les décisions sont généralement prises à la majorité des parts détenues par les associés, ce qui réduit les risques de blocage.
Un autre aspect pratique consiste, au moment du décès d’un associé, à pouvoir contrôler l’arrivée d’héritiers tiers à la société en insérant dans les statuts une clause d’agrément des associés. Cela implique que les associés devront approuver chaque nouvelle personne souhaitant entrer dans la société pour qu’elle obtienne la qualité d’associé. Si l’agrément n’est pas accordé, les héritiers recevront la valeur des parts sociales qui leur sont dues, mais ne pourront pas devenir associés. À l’inverse, lorsqu’un indivisaire décède, ses héritiers obtiennent automatiquement des droits sur le bien détenu en direct, ce qui peut créer des blocages en cas de désaccords sur par exemple la vente du bien.
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Un mode de transmission efficace
Acquérir un bien immobilier sous une SCI est également un mode de transmission efficace. Il peut en effet être judicieux de créer une SCI pour transmettre progressivement ses parts de société à d’autres associés (des parents à leurs enfants notamment) sans avoir à payer de frais de notaire. En effet, la donation ou la vente de parts de société, contrairement à la donation d’un bien immobilier, ne nécessite pas d’acte notarié, même si le recours à un notaire reste fortement recommandé pour bénéficier de conseils adaptés.
Rappelons que des parents peuvent donner à leurs enfants jusqu’à 100.000€ tous les 15 ans sans payer de droits de donation. Transmettre petit à petit ses parts à ses enfants peut être avantageux, car cela permet de le faire sans frais. Notez qu’il est même possible de donner la nue-propriété de ses parts à ses enfants et au décès du donateur, les enfants deviendront bien propriétaires des parts sans payer de droits de succession !
Les inconvénients d’acquérir sous une SCI
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Frais de création et de fonctionnement de la SCI
La création d’une SCI engendre des frais, notamment pour l’enregistrement de la société et la rédaction des statuts si un professionnel est sollicité. Ces frais peuvent inclure les honoraires du notaire ou de l’avocat, les frais de publication d’une annonce légale, et les frais d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. De plus, la gestion d’une SCI nécessite une comptabilité rigoureuse et la tenue d’assemblées générales, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires à prendre en compte.
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La Société Civile Immobilière : Un professionnel non protégé
D’autres inconvénients au moment de l’acquisition apparaissent : un acquéreur professionnel, et donc une SCI, ne bénéficie pas de droits de rétractation ni de conditions suspensives d’obtention de prêt automatiquement contrairement à l’acquéreur non professionnel ! Les parties peuvent toutefois s’arranger pour prévoir ces protections.
Également, au moment de la revente du bien, la société vendeuse en qualité de professionnel ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés si l’acquéreur rencontre un vice dans le bien. A l’inverse, lorsqu’un vendeur est non-professionnel, il est très courant que l’acte de vente contienne une clause enlevant la garantie des vices cachés pesant sur lui.
La conséquence est que l’acquéreur devra être entièrement averti de tous les potentiels vices et désordres du bien lorsque le vendeur est une SCI, pour ne pas que ceux-ci soient reprochés après la vente.
Conclusion
En résumé, acquérir un bien immobilier sous une SCI peut être une solution avantageuse pour ceux qui souhaitent gérer et transmettre un patrimoine immobilier de manière efficace. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les régimes fiscaux applicables, les avantages de la gestion simplifiée et de la transmission efficace, ainsi que les inconvénients liés à la création et à la vente du bien. Une analyse approfondie des besoins et des objectifs des associés, ainsi qu’un accompagnement par des professionnels du droit et de la fiscalité, sont indispensables pour optimiser les bénéfices de cette structure juridique.
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