Le marché immobilier français semble débuter l’année 2024 sous de meilleurs auspices. L’étau se desserre : baisse des taux d’emprunt, réouverture des vannes du crédit par les banques et nouveau calcul du DPE pour les biens de petites surfaces sont autant de signaux positifs. Malgré ces bonnes nouvelles, la production de crédit est toujours au plus bas, la capacité d’emprunt des ménages est encore en retrait et les mesures gouvernementales ne semblent pas suffire à redonner de l’air au secteur immobilier.
Une morosité persistante malgré des conditions de crédits améliorées
Les acquéreurs tardent à revenir sur le marché
Au premier trimestre 2024, l’Observatoire Interkab observe une tendance déjà constatée en fin d’année 2023, avec baisse nationale des prix moyens au m2 (-2% vs T4 2023). Les prix continuent à s’éroder notamment dans le top 10 des villes françaises (moyenne à -3 % vs T4). On relève des baisses plus importantes à Rennes (-7 %) et Nantes (-5 %).
Sur le terrain, ils sont 7 agents immobiliers indépendants sur 10 à constater une baisse des prix allant jusqu’à 5 points, voire même au-delà pour 23 % d’entre eux. Cependant, ils sont encore 3 agents immobiliers sur 10 à n’observer aucune baisse effective des prix de vente. Certes, on observe une légère baisse des prix, mais celle-ci ne motive pas encore le retour en masse
des acquéreurs. Pour 66 % des agents immobiliers indépendants, le nombre d’acheteurs stagne, voire diminue par rapport au quatrième trimestre 2023.
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Conséquence, les stocks continuent d’augmenter au premier trimestre 2024. Les biens les plus nombreux en stocks sont les appartements de 2 ou 3 pièces et les maisons de 4 ou 5 pièces. Des biens particulièrement appréciés des primo-accédants qui n’ont aujourd’hui plus le pouvoir d’achat immobilier suffisant pour y prétendre, précise Olivier Bugette, CEO de La Boîte Immo.
On évoquait jusque-là une reconstitution des stocks après une pénurie de biens post-Covid. Toutefois, à ce stade, il s’agit d’un marché qui tend à saturer, avec une concurrence grandissante entre les biens à la vente. Le ressenti des agents immobiliers indépendants est clair : malgré un contexte de crédit immobilier plus favorable, les projets immobiliers ne repartent pas de manière significative. La correction des prix se poursuit mais toujours à un rythme insuffisant ne permettant pas, pour l’instant, aux acquéreurs de relancer leur projet immobilier. Pour les emprunteurs, malgré des conditions d’accès au crédit assouplies et un taux d’emprunt en deçà de 4 % en moyenne, il n’en demeure pas moins que l’impact de l’inflation des derniers 24 mois pèse sur les finances des ménages français. souligne Olivier Bugette.
Des signes encourageants qui laissent espérer une redynamisation du marché
Du côté des banques, les nouvelles sont encourageantes. Sur l’ensemble du territoire, une grande majorité (73 %) des agents immobiliers indépendants, estiment que moins de 20% des compromis de vente n’aboutissent pas. En ce début d’année, les promesses de ventes semblent plus solides qu’auparavant dû notamment à une sélection plus drastique des dossiers de financement et à un assouplissement des conditions d’octroi de crédit.
Une amélioration qui se répercute sur les délais de vente. Ils se sont réduits en ce début d’année 2024, passant de 150 à 140 jours. Même si cette tendance envoie des signaux positifs, ceux-ci restent timides. Il est à noter que les valeurs observées restent bien supérieures à celles constatées en période pré-covid.
Enfin, depuis 1 an, les marges de négociation augmentent. Elles atteignent quasiment -6 % au T1 2024. Même si les professionnels s’accordent à dire qu’ils ne reçoivent plus d’offres au prix, les marges de négociation restent toutefois encore très raisonnables, conclut Olivier Bugette.
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Quelles perspectives pour cette année 2024 ?
Maintenir le niveau de vente de 2023 semble impossible
Si pour le premier trimestre, les transactions baissent de 8 % vs le T4 2023, l’Observatoire met en lumière que pour 62 % des agents immobiliers interrogés, le nombre de transactions va continuer de décroitre en 2024. Si l’on observe des signes de relance du marché, celui-ci tarde à changer de visage. Pour enrayer le phénomène, le gouvernement a annoncé un certain nombre de mesures, même si 70% des agents immobiliers interrogés restent sceptiques quant à l’impact de ces annonces.
Les annonces du gouvernement ont à peine réussi à convaincre 30% des agents immobiliers indépendants. La majorité semble sceptique sur la capacité du gouvernement à infléchir la tendance de marché. confirme le CEO.
Le DPE toujours une question centrale en 2024
Les biens avec DPE étiquetés F ou G représentent désormais 8% des biens mis à la vente, contre 11 % précédemment. Contrairement au reste du marché, le stock de biens avec un DPE défavorable décroît lentement (-5 % de biens à la vente au T1 2024). La baisse des prix est toutefois insuffisante sur ce type de biens (décote des prix de vente de -7 % pour les appartements et –5% pour les maisons), en dépit du fort désintérêt des acheteurs, pour cette catégorie d’actifs. Pour rappel, 70% d’entre eux estiment que les biens avec une étiquette F ou G constituent un critère rédhibitoire à l’achat.
Par ailleurs, suite aux dernières annonces concernant le recalcul du DPE pour les petites surfaces, les marchés de la location et de la transaction y verront un impact positif, mais dans des proportions différentes selon les agents immobiliers indépendants interrogés. En effet, 60 % d’entre eux considèrent que les propriétaires seront plus enclins à poursuivre la location de leur bien. À l’inverse, 40 % du panel sondés pensent que les propriétaires profiteront plutôt de ce sursis pour vendre au mieux leurs biens.
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