« Le marché est désormais plus favorable aux acquéreurs. Il n’est ni bloqué, ni face à un krach, mais fortement ralenti », observe la FNAIM. Il faut dire que la hausse des taux des deux dernières années n’a pas encore engendré de baisse des prix significative. Les signes encourageants observés fin 2023 sur le crédit, à l’instar de la réouverture de l’octroi de la part des banques et stabilisation des taux, semblent en effet insuffisants pour relancer le marché.
Une baisse des ventes accentuée à l’Ouest et dans le Nord
Dans ce contexte, les prévisions de la FNAIM ne sont guère réjouissantes et tablent sur une nouvelle baisse de 10 % des ventes en 2024, à 800 000 transactions. « La baisse des prix doit s’accélérer pour redonner du pouvoir d’achat aux acheteurs », prévient-elle.
La baisse des ventes de logements, entamée depuis septembre 2021, s’accélère depuis 2023. Sur l’ensemble de l’année, cette dernière aura ainsi été de 22 %, soit environ 865 000 ventes. « Le nombre de transactions redescend donc bien en-dessous des niveaux « pré-covid », et revient 7 ans en arrière. Surtout, il s’agit de la plus forte baisse des ventes sur un an jamais observée depuis plus de 50 ans », souligne la FNAIM.
A noter que la baisse des ventes se fait un peu plus ressentir dans l’Ouest, où les prix et les ventes avaient le plus augmenté, et le Nord du pays. Sur le marché du neuf, les ventes se sont effondrées depuis 18 mois, et sont au plus bas depuis 1995. « Le mal semble plus profond sur le marché du neuf, contraint par le coût de la main d’œuvre et des matières premières notamment, que sur celui de l’ancien ». En apparence, les prix du neuf ne baissent pas, contraints par un prix de revient non négociable.
Une baisse des prix au sein des grandes villes
Comme habituellement en début de cycle baissier, la baisse des volumes est suivie d’une baisse des prix, qui se matérialise depuis début 2023. Après avoir fortement augmenté avant et après le covid, sauf à Paris, les prix se sont retournés et s’inscrivent désormais en légère baisse. « La forte hausse des taux des crédits immobiliers depuis début 2022 rend nécessaire cette baisse des prix, en pente douce jusqu’à présent, pour préserver la capacité d’achat des acheteurs », précise la FNAIM.
A l’échelle nationale, les prix sont en baisse régulière et tendancielle sur une année. Cette baisse concerne la plupart des zones, à l’exception des zones touristiques, telles que les stations balnéaires et de ski, qui résistent encore.
Avec des baisses respectives de 5,6 % et 3,7 % sur un an, la capitale et sa périphérie sont à ce jour les plus touchées. La banlieue parisienne est même la zone où les prix ont le moins augmenté depuis 10 ans.
D’autres grandes villes connaissent d’importantes baisses de prix : Lyon (-6,1 %), Nantes (-7,1 %), Bordeaux (-4,9 %), à l’exception de Nice qui résiste encore (+2,1 %).
Dans son ensemble, le marché baisse le plus là où les prix sont les plus élevés, car la sensibilité des acquéreurs aux taux des crédits y est plus forte. « Les grandes métropoles, où les prix et le recours au crédit sont élevés, subissent plus durement qu’ailleurs en France la perte de capacité d’achat immobilier des ménages », analyse la FNAIM.
A noter que la majorité des départements connaissent une baisse des prix, mais ce n’est pas le cas de la Corse et de la côte méditerranéenne, notamment les Alpes Maritimes et le Var.
Vers un retour du marché acheteur
« De manière générale, on assiste à un changement de cycle et à un rééquilibrage du marché au profit des acheteurs, qui reprennent le pouvoir. » A ce stade, la baisse des prix est encore relativement modeste et loin de compenser la hausse des taux, même en tenant compte de la hausse des revenus. L’euphorie post-covid avait entraîné une pénurie de biens à vendre.
En lien avec la baisse des ventes, l’offre de biens à vendre est en train de se redresser, et ne constitue plus une force de rappel qui bride la baisse des prix. « La capacité d’achat des acheteurs devrait se redresser en 2024, sous l’effet de la hausse des revenus et de la baisse du prix des logements », conclut la FNAIM.