Il faut dire qu’après de premiers frémissements constatés sur l’année 2022, le marché de l’immobilier a poursuivi son ralentissement de façon marquée et a terminé l’année 2023 en net repli. Les ventes de logements existants ont ainsi enregistré une chute historique de 22 %, soit une décélération brutale inédite sur ces 50 dernières années.
Selon la FNAIM, environ 875 000 ventes ont été réalisées en 2023, ce qui représente 240 000 ventes de moins sur les 12 derniers mois glissants. « Ces chiffres démontrent la brutalité de la situation et de la crise de l’immobilier que nous connaissons », souligne Loïc Cantin, tout en nuançant : « Ce n’est pas un signe alarmiste, c’est une régulation, un réajustement peut-être nécessaire, mais c’est du moins un marché qui a subi un électrochoc en 2023 ».
Si le phénomène reste variable selon les territoires, la plupart d’entre eux marquent une baisse du volume de vente d’au moins 7 %. Seuls quelques départements comme les Ardennes ainsi que la Guyane, avec entre – 7 % et – 3 %, et la Guadeloupe, de – 3 % à + 3 %, en outre-mer connaissent des baisses plus mesurées. « Cette décélération s’explique par l’effet combiné de l’inflation, de la hausse des taux et des difficultés croissantes d’accès au crédit immobilier », souligne la FNAIM, rappelant au passage que « Les Français ont perdu 15 % de pouvoir d’achat immobilier en 2 ans ».
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Une baisse des prix généralisée au sein des grandes villes
Après des années de hausse sur l’ensemble de l’Hexagone, les prix sont en baisse dans la majeure partie du territoire en 2023, en particulier dans les grandes villes. « Les prix ont commencé à baisser là où ils avaient le plus augmenté », observe le président de la FNAIM.
Ainsi, à Paris, les prix repassent sous la barre des 10 000 euros, avec une moyenne de 9 966 euros, soit une baisse de 5,7 % sur un an et 7,7 % sur deux ans. D’autres grandes agglomérations, telles que Lyon (- 6,3 %), Nantes (- 5,7 %), Bordeaux (- 5,3 %), Strasbourg (- 4,8 %) ou encore Lille (- 4 %) affichent également une tendance baissière. « Néanmoins si la baisse des prix constatés est engagée, il est vrai que si l’on rapporte cette décélération au niveau national, cette dernière n’est pas au rendez-vous puisque la FNAIM l’évalue à seulement 1 % sur la totalité du parc », reconnaît Loïc Cantin.
A noter que la côte méditerranéenne, le Sud de la France ou encore la Corse font de la résistance. Des villes, comme Perpignan, Montpellier ou Nice, affichent ainsi encore à ce jour des prix en hausse de 1 à 3 %.
« Il est également intéressant de constater que les loyers ne suivent pas toujours les prix », souligne la FNAIM. Ainsi, même si Paris tient la corde avec un loyer moyen de 27,6 euros par mètre carré, ce n’est pas le cas de toutes les villes. Annecy, qui présente un prix moyen de 5 496 euros par mètre carré affiche, quant à elle, un loyer moyen de 15,6 euros par mètre carré.
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Quelles perspectives pour 2024 ?
Selon les prévisions de la FNAIM, la situation du volume de transactions ne devrait guère s’améliorer puisque celle-ci prévoit d’ores et déjà un atterrissage entre 760 000 et 800 000 ventes en 2024, soit une décélération du volume d’encore 10 %. Les raisons de cette nouvelle prédiction à la baisse ? « Tout simplement parce qu’il faut constater qu’après une période d’exception et un marché d’opportunités, ce dernier va désormais se réguler et les transactions vont redevenir d’utilité », précise Loïc Cantin.
Bonne nouvelle tout de même : après des mois de hausse les taux d’intérêt pourraient se stabiliser autour de 4 % au cours du premier trimestre 2024, redonnant ainsi un léger souffle au marché.
La baisse des prix devrait, quant à elle, s’accélérer et prendre le relais de la baisse des volumes au cours de l’année. Les baisses observées dans les grandes villes les plus chères devraient ainsi se poursuivre et pourraient se généraliser aux marchés aujourd’hui encore épargnés.
« 2024 sera pour le marché immobilier une année de transition. Empêchés de mener à bien leurs projets immobiliers par l’explosion des taux et des prix toujours élevés, les Français auront encore des difficultés pour concrétiser leurs projets. Mais la fin de la hausse des taux d’emprunt et la baisse des prix devraient redonner du pouvoir d’achat aux ménages », conclut Loïc Cantin.
Retrouvez l’intégralité de la conférence de presse de la FNAIM qui a été relayé en direct le mardi 16 janvier sur le compte Facebook du Journal de l’Agence : https://www.facebook.com/journaldelagence/videos/1531722054260921