Les pièces justificatives à demander au locataire et à sa caution
Le candidat locataire qui se présente doit pouvoir justifier des informations qu’il avance. L’agent immobilier est tenu de vérifier ses allégations. Cette obligation vise à protéger les parties mais aussi à éviter tout risque de responsabilité en cas de litige ultérieur.
* Quelles pièces demander?
Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’agent immobilier doit demander aux candidats locataires, ainsi qu’à leurs cautions, un certain nombre de pièces justificatives.
Ces pièces sont limitativement énumérées par un décret du 5 novembre 2015. Elles concernent la vérification de l’identité des candidats locataires, leur justificatif de domicile, leur activité professionnelle ainsi que leurs ressources.
Il ne peut donc pas être demandé d’autres justificatifs que ceux prévus. A défaut, le professionnel encourt une amende administrative, proportionnée à la gravité des faits constatés, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.
* Attention aux faux
La responsabilité de l’agent immobilier peut aussi être engagée pour ne pas avoir vérifié la pertinence des justificatifs remis, d’autant plus lorsqu’il a un doute sur les pièces produites. Il doit pouvoir justifier de vérifications sérieuses concernant la situation des candidats locataires et la véracité des documents remis.
La vérification de la solvabilité du locataire
Le professionnel doit conseiller son client bailleur et lui présenter des dossiers solides pour la mise en location ; pour cela il doit prêter une attention particulière à la solvabilité du candidat locataire et à sa caution.
* La vérification préalable de la solvabilité et la non-discrimination
L’agent immobilier peut voir sa responsabilité engagée par le propriétaire bailleur lorsque le locataire ne paye pas son loyer et qu’on constate un problème de solvabilité qui aurait pu être détecté lors de la mise en location. Il doit donc vérifier la solvabilité du locataire et de sa caution. Cependant, cette vérification ne doit pas entraîner des refus de candidats locataires qui pourraient être considérés comme discriminatoires.
La discrimination est juridiquement le fait de procéder à une différence de traitement face à des personnes situées dans une situation comparable, notamment pour l’accès à un bien ou service et sur des critères interdits par la loi (article 225-1 du Code pénal).
Le défenseur des droits précise qu’il est possible d’insérer dans le mandat une clause type de non-discrimination. L’agent immobilier doit repérer et refuser les tentatives de discrimination par les bailleurs. Il doit veiller à garantir l’égalité de traitement des candidats à toutes les étapes de la recherche d’un locataire, de l’annonce au choix du candidat locataire.
Il est nécessaire de choisir le locataire “uniquement sur des critères en rapport avec la mise en location et les garanties recherchées pour son bon déroulement, à l’exclusion de tout critère fondé sur des préjugés ou des stéréotypes, de définir uniquement des conditions indispensables pour garantir la bonne exécution des obligations locatives telles que le paiement régulier du loyer et le bon entretien du logement” (Le défenseur des droits, “Louer sans discriminer, un manuel pour professionnaliser ses pratiques : guide”).
L’étendue de la responsabilité de l’agent immobilier
Le professionnel doit faire preuve de diligence quant aux vérifications du bien et du dossier du candidat locataire pour protéger les parties, mais également se prémunir aussi contre tout recours en responsabilité.
* La faute liée à des vérifications insuffisantes
La vérification de la solvabilité du candidat locataire doit être rigoureuse. Le professionnel doit pouvoir justifier de la solidité du dossier retenu. Il a été jugé, dans une affaire où des impayés ont eu lieu, que l’agent immobilier devait indemniser le bailleur d’une partie de la perte des loyers, du fait de sa négligence, quant à la vérification de la solvabilité du candidat locataire.
Le professionnel doit aussi procéder à certaines vérifications sur le bien loué. Il faut rappeler qu’il doit avoir visité le bien avant sa mise en location afin de s’assurer que celui-ci remplisse bien les critères de décence notamment.
Le non-respect des conditions de la location et de l’encadrement des loyers
Les conditions de la location doivent aussi faire l’objet de vigilance de la part de l’agent immobilier. Il doit ainsi respecter les éventuelles conditions d’un investissement locatif ou d’un conventionnement annoncé ainsi que les règles d’encadrement des loyers éventuellement applicables.
En zone tendue, le loyer d’une première mise en location est libre, mais l’augmentation éventuelle en cas de remise en location ou lors du renouvellement du bail est limitée.
De plus, dans certaines zones très tendues, un second dispositif d’encadrement se cumule avec le premier. Dans ces zones, un arrêté préfectoral définit notamment un loyer de référence majoré qui ne doit pas être dépassé, sauf application d’un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Les demandes de complément non justifiées doivent être refusées par l’agent immobilier. Le non-respect de cet encadrement en zone très tendue peut entraîner pour le bailleur une amende d’un montant maximum de 5000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Les recours contre l’agent immobilier sont aussi possibles. En tant que professionnel, il se doit d’assurer la légalité des baux qu’il établit et donner un conseil éclairé à ses clients bailleurs.
Sources :
Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.
Article 441-4 du Code pénal.
Réponse ministérielle.
n° 70367 : JOAN Q, 10 janv. 2006, p. 285.
Article 225-1 du code pénal
Cour d’appel de Paris du 30 juin 2022, nº 19/17393.
Cour d’appel de Paris du 20 juin 2023, nº 21/05290.