Les décideurs politiques, les élus des collectivités locales comme le Gouvernement et le Parlement, font assaut d’imagination juridique pour dégrader l’attrait que l’investissement dans des locations de courte durée exerce sur les ménages français. Le projet de loi de finances initiale pour 2024 accueille déjà des amendements de nature à rendre moins favorable la fiscalité de ces locations. On assiste à un concours de créativité législative…
Le ministre en charge du Logement n’est pas en reste. Il propose que l’abattement des revenus fonciers issus de ces locations soit fortement réduit. Le Rapporteur général du budget, député du Gers, a ouvert le dossier du statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour alourdir la taxation des plus values de cession des logements exploités sous ce régime. L’amendement prenait dans sa nasse non seulement les locations meublées de courte durée, mais aussi les meublés loués à l’année et les résidences services.
Cette absence de nuance a été corrigée par un autre amendement, limitant aux locations courtes l’aggravation de la taxation de la plus value. Il est proposé qu’elle prenne en compte les amortissements pour la totalité de leur montant dans le calcul de la valeur résiduelle du bien, au lieu de la taxation conforme à la fiscalité personnelle jusqu’alors applicable.
La liste des coups portés à Airbnb n’est pas close : les députés veulent aussi assujettir aux interdictions de louer de la loi Climat et Résilience les logements concernés, et leur réserver le même sort qu’aux logements loués nus.
« Rien n’est fait pour restaurer l’attractivité des locations longues,
alors que l’urgence d’abonder le parclocatif privé saute aux yeux. »
La lucrative location touristique accusée de remplacer l’offre de location classique
Pourquoi cette mobilisation contre cette cible ? Simplement parce que les tensions sur le marché locatif sont pour partie attribuées à cette évasion de l’offre classique de logements à louer pour des durées longues vers la très lucrative location touristique. Dans les communes où ce problème prend une acuité exacerbée, les maires en sont réduits à imposer des règles fragiles au plan juridique, telle la compensation, c’est-à-dire l’obligation faite aux investisseurs de mettre sur le marché de la location longue un logement comparable à celui qu’ils exploitent en location touristique. Le Gouvernement et le Parlement ne peuvent laisser sur ce sujet les élus locaux en plein désarroi.
Pourtant, la cause n’est pas entendue : à quelques mois des Jeux olympiques et paralympiques que la France accueille, on sait le potentiel hôtelier insuffisant pour accueillir les 16 millions de passionnés de sport attendus. Les débats s’annoncent houleux pour trouver le bon équilibre.
Mais rien n’est fait pour restaurer l’attractivité des locations longues
Le problème de ce combat politique, c’est qu’il masque l’essentiel : pendant que l’État et les lobbies s’occupent de cette question, effectivement importante, rien n’est fait pour restaurer l’attractivité des locations longues. Les niches fiscales disparaissent les unes après les autres, le Pinel est condamné irrémédiablement, mais du statut stable et équitable de l’investisseur dans le logement neuf ou dans l’existant rénové, il n’est pas question. Le ministre du Logement annonce l’ouverture du chantier en 2024, alors que l’urgence absolue d’abonder le parc locatif privé saute aux yeux. Au moins un souci de temporalité, sinon une insuffisance de conscience de la part de l’exécutif.
L’objectif premier consiste à stabiliser l’offre locative actuelle alors que les propriétaires de passoires énergétiques sont pris d’une peur panique à l’abord des échéances d’interdiction de louer.
Le second objectif n’est pas moins pressant : l’investissement locatif est en perte de vitesse. En 2023, les ménages qui ont fait le choix d’apporter un logement de plus au parc loué et de contribuer à la mission d’intérêt général de loger leurs compatriotes auront été deux fois moins nombreux qu’au cours des dernières années.
« Une fiscalité intelligente pour les investisseurs immobiliers résidentiels aurait plus d’efficacité. »
En cause bien sûr l’accès au crédit très fermé pour eux, plus encore que pour les accédants, s’ajoutant à l’inquiétude liée à la transition écologique, mais surtout un défaut d’attrait fiscal et de contrat clair avec la collectivité. Il ne s’agit pas de vouloir un régime d’exception, mais un statut inscrit dans le code général des impôts, reconnaissant le rôle économique et social du bailleur, avec amortissement et déduction de toutes les charges d’exploitation.
Il devrait aussi porter une logique interne équitable : le propriétaire qui consent des loyers inférieurs ou très inférieurs au marché, qui redresse la vertu écologique de son logement, mérite une considération fiscale majorée.
C’est de cet authentique new deal que l’investissement locatif et le pays ont besoin. Il ne faudrait pas que le Gouvernement se trompe de combat, ou encore que l’arbre lui cache la forêt : installer une fiscalité intelligente pour les investisseurs immobiliers résidentiels aura plus d’efficacité pour déployer l’offre que de s’acharner sur Airbnb.