S’il y a bien un constat que dresse le dernier Baromètre LPI-iad, c’est qu’en matière de prix immobiliers, il n’existe en réalité pas d’uniformité dans les villes de France. Zoom sur l’évolution des prix de l’ancien, à la fin août 2023.
Dans les grandes villes les plus chères, les prix reculent ou ne progressent que très lentement
D’abord, les évolutions des prix des appartements anciens diffèrent très largement entre les villes de 40 000 habitants et plus.
En Ile-de-France et dans les grandes villes de province parmi les plus chères, il faut noter qu’à la fin août, les prix reculent ou ne progressent que très lentement : les biens les plus chers désertent le marché face à une demande bridée par les contraintes d’apport personnel et la demande se recentre sur le moyen de gamme (en prix, voire en qualité).
Dans les grandes métropoles (Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Paris, Rennes et Strasbourg), les prix des appartements anciens reculent, à un rythme qui se renforce au fil des mois et est généralement plus rapide dans la ville-centre qu’en périphérie. Même s’il s’est atténué depuis plusieurs mois, le déplacement de la demande vers les communes périphériques a sensiblement modifié les modèles d’évolution des prix qui se constataient par le passé, dans le contexte d’un rationnement de l’accès au crédit particulièrement pénalisant dans les villes les plus chères.
Plus précisément, la baisse des prix des appartements anciens se renforce encore en Ile-de-France : elle concerne 90 % des villes de plus de 40 000 habitants et s’affiche à un rythme moyen de 3.6 % sur un an (niveau annuel glissant). Le mouvement de baisse se diffuse partout sur le territoire francilien et la baisse est maintenant d’au moins 4 % sur un an dans le tiers des villes franciliennes (à un rythme moyen de 5.8 %).
Précision : dans les villes petites et moyennes les plus exposées aux conséquences de la crise économique et sociale actuelle, les prix baissent aussi à un rythme souvent rapide.
Alors qu’en province, les prix augmentent rapidement dans l’ancien
Néanmoins, le plus souvent, les prix progressent toujours en province, parfois très rapidement : cela se constate dans des villes où les prix sont 4 à 5 fois plus faibles que sur Paris par exemple (donc 2 à 2.5 fois moindres que dans les grandes capitales régionales), ainsi que sur ces grandes villes toujours très dynamiques au plan économique, surtout lorsque leurs prix ont su rester accessibles à la demande.
En effet, dans des métropoles comme Brest, Marseille, Nice et Toulouse, voire Grenoble et Rouen, les prix des appartements anciens progressent toujours, aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie. En outre, dans quelques métropoles les prix de la ville-centre restent inférieurs à ceux des communes périphériques.
C’est le cas par exemple sur Brest Métropole, où l’offre est notoirement insuffisante au regard des projets de développement économique du territoire…
… Ainsi que dans la métropole d’Aix-Marseille-Provence où la réduction de l’offre de biens disponibles à la vente déséquilibre fortement le marché.
D’ailleurs, les hausses de prix concernent 63 % des villes de province. La hausse est alors de 5.6 %, en moyenne : les prix progressent même d’au moins 6 % dans 25 % des villes, pour une augmentation moyenne de 10.1 % (elle est d’au moins 10 % dans 11 % des villes, pour + 13.5 % en moyenne). Si dans certaines villes les évolutions paraissent plus hésitantes depuis le printemps, la hausse est toujours bien ancrée dans la plupart des villes provinciales.
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