L’article 6 de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 dispose notamment que l’agent immobilier ne peut percevoir « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque », avant que l’opération n’ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.
L’article 74 du décret du 20 juillet 1972 dispose quant à lui « Lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue (…) s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée. »
En d’autres termes, l’intermédiaire immobilier ne peut pas être rémunéré s’il ne mène pas l’opération d’entremise à son terme, à savoir par la conclusion d’un acte authentique en ce qui concerne la vente immobilière.
Dans une promesse synallagmatique, autrement appelée compromis dans le jargon de la profession, les parties s’engagent mutuellement à acheter et vendre le bien immobilier objet de la promesse (éventuellement sous certaines conditions suspensives). Tandis que dans la promesse unilatérale de vente (PUV), le promettant accorde au bénéficiaire le droit d’opter ou non (dans un certain délai) pour la conclusion effective du contrat de vente.
C’est la raison pour laquelle la Cour de cassation, dans un arrêt du 8 février 2023 n°21-25521, rappelle une nouvelle fois que l’agent immobilier ne peut pas prétendre à honoraires ou indemnisation si l’acte qui n’a pas été régularisé est une promesse unilatérale de vente. En effet, la promesse unilatérale de vente ne comporte pas d’engagement ferme du bénéficiaire d’acquérir (seulement une option d’achat). Il lui est donc loisible de ne pas lever l’option et de renoncer à l’acquisition (en perdant en principe l’indemnité d’immobilisation versée) sans être fautif.
Dans cette espèce, la Haute Cour juge que la vente n’ayant pas été effectivement conclue au sens de l’article 6 de ladite loi Hoguet, l’agence immobilière n’avait donc pas droit à des honoraires. Elle confirme également que la cour d’appel qui n’a pas constaté que la non-réalisation de la vente était imputable à une faute du bénéficiaire a pu en déduire que l’agence immobilière ne pouvait pas prétendre non plus à l’allocation de dommages-intérêts.
La cour d’appel de Paris vient de rappeler à son tour ce principe, dans un arrêt du 9 juin 2023 n°21-20281. Lorsque la promesse de vente permet au bénéficiaire de ne pas se porter acquéreur, il ne commet aucune faute susceptible de conduire à l’indemnisation de l’intermédiaire immobilier.
A l’inverse dans le cadre d’un compromis (promesse synallagmatique), l’agent immobilier pourra dans certains cas prétendre à dommages et intérêts s’il prouve la faute du vendeur ou de l’acquéreur qui a conduit à l’échec de la vente (Cass.1ère civ, 1er décembre 1987, n°84.17276) et quand bien même si la partie responsable n’est pas le débiteur des honoraires prévus au mandat (Cass. Ass. Plénière, 9 mai 2008, n°07-12449, Cass 1ère civ., 18 décembre 2014, n°13-23178).
Dès lors, il est préférable pour l’agent immobilier de privilégier la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente plutôt qu’une promesse unilatérale afin de sécuriser son droit à rémunération, ou indemnisation le cas échéant.
CONSEIL : Dans les offres que l’agent immobilier formalise puis fait accepter, il est primordial qu’il prévoie par avance la signature d’un compromis, plutôt que de ne rien mentionner, afin de ne pas laisser la liberté de choisir au rédacteur de l’avant-contrat, si ce n’est pas lui qui tient la plume.