Dans son étude réalisée à partir de la base de données DVF, sur des transactions menées entre 2017 à 2022, Wüest Partner s’est intéressé à la variation des prix des biens immobiliers situés dans un rayon de 500 mètres autours des collèges et des lycées. L’objectif ? Mesurer le lien entre la proximité de ces établissements, leurs taux de réussite aux examens (Brevet et Bac) et les prix des logements (appartements et maisons).
La proximité d’un lycée se paie
Que ce soit à Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Montpelier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, ou Toulouse, l’étude met en effet en évidence une corrélation certaine entre le prix des transactions et la proximité d’un lycée.
A Nice et Lyon par exemple, la valeur des transactions est supérieure de 10 % autour des lycées. Dans la capitale où la densité de lycées est importante, il existe moins de variations de prix, même si l’étude observe tout de même que la valeur des transactions est supérieure de 2 % autour de ces établissements.
Les données de l’étude révèlent une augmentation des prix au mètre carré de 35 % à proximité des lycées situés dans les villes de plus de 100 000 habitants.
Autre constat : l’impact de la proximité de ces établissements est beaucoup plus fort sur le prix des maisons que celui des appartements. Pour un appartement, un lycée à proximité augmente en moyenne le prix de 19 % contre 48 % pour une maison.
Paradoxalement, le taux de réussite au bac d’un établissement n’impacte pas systématiquement les prix des biens immobiliers situés à proximité. Ainsi, à Nantes, Paris, Nice, Rennes ou encore Toulouse, le taux de réussite du lycée n’est pas corrélé aux prix des transactions. Et pour cause : « Les meilleurs lycées étant particulièrement sollicités par des dérogations de carte scolaires, la notion de proximité perd son sens », met en avant l’étude Wüest Partner.
A contrario, à Marseille, par exemple, le prix des transactions est supérieur de 20 % aux alentours des lycées les plus réputés, alors que la proximité d’un lycée de manière générale n’a elle qu’un impact de 6 %.
A noter tout de même que le taux de réussite au bac du lycée le plus proche aura un impact négatif sur le prix seulement dès lors que celui-ci est inférieur à 70 % de réussite.
Une influence plus limitée pour les collèges
Contrairement aux lycées, la proximité avec les collèges n’a pas d’impact significatif dans les 10 plus grandes villes de France. A noter tout de même que l’impact sur les maisons est en moyenne plus fort que sur les appartements, tout en restant mesuré avec une variation de seulement 2 %. Tout comme pour les lycées, les taux de réussite au Brevet ne sont pas non plus corrélés aux prix des transactions.
A contrario, dans les villes moyennes, le prix moyen au mètre carré des logements, pour les appartements comme pour les maisons augmente de 25 % si ces derniers sont situés à proximité d’un collège.
« Cette disparité constatée entre les grandes métropoles et les villes moyennes serait due à la forte densité des collèges dans les grandes villes. Dans ces dernières, l’intérêt à se rapprocher d’un collège serait ainsi limité », souligne l’enquête Wüest Partner.
Changement de donne dans les petites villes
Dans les villes à faible densité, l’étude dévoile une augmentation des prix au mètre carré de 38 % lorsque les logements se situent à proximité des collèges et lycées. A noter que l’écart des prix entre les biens à proximité de lycées et ceux qui ne le sont pas ne cessent de progresser au fil des années avec une augmentation de 28 % de l’impact de la proximité des lycées entre 2017 et 2022, soit sur les 6 dernières années. Les raisons d’une telle hausse ? « Les écoles sont généralement regroupées ayant pour conséquence de créer un “pôle d’attractivité” auquel se joignent d’autres infrastructures et équipements », précise l’’étude. Enfin, au sein de ces petites villes, le prix des appartements augmente de 23 % contre 9,5 % pour les maisons si le bien est proche cette fois d’un collège.